卖掉超5年非普通住房应该如何缴税？

　　最近，有读者向羊城晚报询问销售超过5年有发票的非普通住房如何缴税的问题，就此，羊城晚报记者请广州市地税部门进行解答。

　　案例

　　老徐2007年3月在广州市区购买了一套建筑面积为150平方米、套内建筑面积为124平方米的商品房，支付房屋价款160万元，缴纳契税4.8万元，实际支付住房按揭贷款利息22万元。

　　在老徐的购房合同上，注明房价款包装修，但老徐又另外支付给装修公司10万元用于装修。契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年2月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。房屋产权证上的产权人姓名为老徐本人，老徐还另外拥有一套住房。

　　2012年4月1日，老徐把这套房以200万元卖给刘先生。房管部门4月6日受理交易申请，经地税机关评估，200万元的申报价格合理。老徐能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票和契税完税凭证等扣除凭证。

　　壹：卖方要缴纳哪些税费？

　　老徐需缴纳营业税及附加、个人所得税，暂免缴纳土地增值税和印花税。

　　1、营业税及附加

　　老徐应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%，同时，还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为计税营业额的0.6%。这里还要具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。

　　房产类型：本案例中，交易住房建筑面积超过144平方米，且套内建筑面积超过120平方米，不符合普通住房的认定条件，属于非普通住房。

　　购买年限：对产权来源为购买、产权交换(含拆迁补偿)、赠与(非直系、赡养关系)的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先，来确定其购买房屋的时间。本案例中，以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，购买时间超过5年。

　　个人销售购买时间超过5年(含5年)的非普通住房，按照其转让收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　老徐能够提供买房时税务机关监制的发票，可按照差额征收营业税。

　　老徐应缴纳营业税及附加：(售房收入-购房价款)×(5%+0.6%)＝(2000000-1600000)×(5%+0.6%)＝ 22400元

　　2、土地增值税和印花税

　　目前我国政策规定，个人销售住房，暂免征收土地增值税和印花税。

　　3、个人所得税

　　由于该房产不是老徐唯一家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。由于老徐能够提供合法、有效售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，按照规定，可据实征收个人所得税。即老徐应纳个税款＝(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%。

　　其一，这里所说的商品房房产原值，是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。以老徐销售的这套房来说，房产原值：1600000+48000=1648000元。

　　其二，这里所说的合理税费，是指老徐转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　对于支付的住房装修费用，如果原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除其他装修费用。因此，老徐购买的装修房不得再单独扣除10万元装修费用。

　　对于支付的住房贷款利息，老徐向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息22万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　这样，该套房可扣除的合理税费：22400+220000＝242400元

　　老徐应缴纳个人所得税：(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%＝(2000000-1648000-242400)×20%＝21920元。

　　贰：买方要缴纳哪些税费？

　　刘先生需缴纳契税，暂免缴纳印花税。

　　1、契税

　　财税〔2010〕94号文规定，对2010年10月1日以后个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，才能适用优惠税率。

　　另外，根据穗国房字〔2005〕375号和粤府办〔2005〕56号文，本例中刘先生购买的住房建筑面积超过144平方米，套内建筑面积超过120平方米，不属于普通住房，不能享受契税优惠政策，应按照税务机关核定成交价格的3%缴纳契税。

　　刘先生应缴纳契税：成交价格×3%＝2000000×3%＝60000元

　　2、印花税

　　目前国家政策规定，个人购买住房暂免征收印花税。

　　纳税提示

　　1、在存量房(即二手房)交易中，有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，请纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。

　　2、在以据实征收方式缴纳个人所得税时，除商品房外，其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)中的有关规定确定。

　　3、个人所得税据实征收可扣除合理税费中，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。记者 严丽梅 通讯员 地税宣 来源羊城晚报)