豪宅揽客：公司名义购买比例激增

　　本报记者 王营 北京报道

　　尽管限购愈发严格，但豪宅却以坚挺的态势保持成交量上涨。据丽兹行豪宅研究院数据显示，1月上半月（1-13日）北京高端住宅总成交量为395套，相比12月上半月增长29.93%。其中二手高端住宅成交137套。

　　豪宅热销的现象几乎持续了2012年一整 年。

　　从北京市史上最严厉的限购政策看，尤其是豪宅买家，多数名下有多套房，很难具备苛刻的购买条件，但这似乎难以阻止豪宅热销的场面。原因何在？

　　丽兹行一位中介人员近期告诉记者，目前在北京通过补缴假社保方式购房已经不可能，但仍然可以通过公司名义购买。该代理行人士称，他们共计代理了融科千章墅、万科如园等5个一手项目，以及北京二手高端豪宅买卖业务。这些买家中，不乏以公司名义购买的行为。该购买行为总体占比约10%，个别楼盘采取其他规避措施，该比例可达到50%。

　　北京市另一资深豪宅操盘手也向记者证实，目前在豪宅市场上，以公司行为购买的买家一般可占到10%，由于公司行为购买豪宅过程过于繁琐，在限购前，该方式仅是个案。

　　上述丽兹行中介人员还向记者详细推介了公司名义与个人名义购房相比的优势。该人士称，“在现政策下，以中国法人资格购房一般无套数限制，即公司可以购买多套住宅；而如果以公司名义购买，持有期限在5年以内的，房屋出售时税费相比个人出售产生的税费还要低，非常适合短期投资。”

　　该人士解释称，如果以公司行为购买，还有一大优点是在转让环节，公司持有房屋5年内出售的，营业税和土地增值税只需按照交易差额征收，若根据房屋所在区域地税核定价格征收，差额会很少甚至没有。缺点是，公司售房所提供手续材料比个人稍多。

　　据该人士透露，他们有专业的机构可以协助买家注册公司。“公司注册周期一般需要30天左右的时间，最少注册资本金为3万元。注册所需各项花费（不含租赁办公场所费用）一般为1000元左右，找代办公司办理的，还需增加500-1000元不等的代办费用。”

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，以公司行为购房并非看上去那么美好。现实是，公司行为购买无法贷款，必须一次性付清。还会产生持有期间的房产税以及土地增值税等。

　　但上述中介人士通过数据计算告诉记者，以公司名义购买住宅较之个人，只增加了万分之五的印花税，而且在出售期间不必考虑是否满5年的条件，营业税和土地增值税一律按照差额征收（若没有差额，则不需缴纳）。所以，以公司名义买房，在5年内出售较之个人售房有税费上的优势，更适合短期投资。

　　以购买海晟名苑（土地等级为2级）的一套120平米住宅为例，卖方2006年购买，原购房价为400万，现出售价为700万。如果是以个人名义购买，买受方需承担的所有税费共计28万；如果以公司名义购买，买受方承担的所有税费共计28.35万。假设持有该房屋3年出售，拟售价格为850万，在税费政策不变的情况下：以个人名义出售，买受方承担的所有税费共计81.6万；以公司名义出售：买受方承担的所有税费共计：79.325万。

　　不过，公司持有房屋期间会发生一定费用，上述房产包括房产税、营业税、土地使用税等在内的费用共计约为19万。也就是说，公司名义购买比个人名义购买税费高出近18万。“公司在持有房屋期间，可以通过将房屋出租等投资方式，获取一定的回报，减少持有环节的成本。另外，根据北京市场交易惯例，出售方在房产交易过程中收取净得价格，对于出售环节产生的税费，出售方负担也不会太大。”上述中介人士进一步解释称。

　　也许最关键的还是，有些买家以公司名义购买，还是因为他们预期房价将会上涨，带来的收益将远高于持有期间的税费。比如，上例中的房子若3年增值150万元，税费增加18万完全在其可承受范围。

　　作者：王营