1月16日，周三。香港特首梁振英发表其任内第一份施政报告。香港社会虽贫富两极日趋严重，但香港人也特别现实，梁振英在其他议题上着墨再多，市民最关心的仍是住房和楼价问题，梁振英的焦点，离不开房屋政策和土地供应。
改变土地用途难度未卜
据梁氏的说法，未来房屋土地供应主要来自政府出售的土地、拨作公营房屋的土地、公营房屋重建项目、私人物业重建项目、市建局物业发展项目，以及铁路物业项目。在这个大框架下，特首勾划出十项措施，为增加房屋供应、加快推出住宅单位创造条件。
上述项目若能按计划推行，以每项预计提供数千至数万个单位不等，特首扬言，把其中七项相加，“短中期”可供发展用途的土地，估计便超过300公顷，可建住宅单位接近13万个。
骤听之下，政府下定决心增辟土地，但由于施政报告内提及的措施，大都涉及改变土地用途，难度可大可小；比方说，把“政府、机构或社区”（GIC）用地改作房屋发展，政府也许较有把握，经此途径创造的住宅供应（接近1.2万个单位），按部就班达成目标的机会较高。然而，其余项目由谘询、研究至落实，实在需时，当中不少还可能遇上这样那样的阻滞，而“短中期”并无确切的时间规限，在梁振英第一个五年任期内（假设他还有第二任），香港土地和房屋供应能否随着施政报告多项措施推出而明显增加，遗下一个老大的问号。
港股早段跟随日经、上证显著回落，但午后多只地产股发力上冲，恒指跌幅大大收窄，收市仅微挫24点。从地产股表现观之，市场不认为增加土地供应足以改变楼市向上的基本方向，长实股价便创出了21个月新高。
供不应求仅是表象
在施政报告发表前，老毕查阅了一些由地政总署提供的资料，发现港府于西方金融危机前的2007年和美国不断“放水”后的2010年，通过卖地释出的可发展住宅楼面面积皆逾500万平方英尺；2011年倍增至1000万平方英尺水平。以项目必须在五年内完成为准，20152016年香港私宅落成量，粗略估计当在7000至14000伙之间，跟每年约18000伙的历史平均水平相较，明显偏低；跟上任政府定下的20000个私宅单位供应目标比较，距离更远。
从私营房屋供应量和楼价一涨再涨来看，香港楼市屡压不下，乃供应短绌遇上需求强劲的结果，透过增加供应抚顺供求，假以时日应能把楼市引上健康发展的轨道。然而，香港物业是否真的像表面看起来般供不应求？老毕认为未必。林行止先生在1月15日文章中引用香港统计处资料，发现2001至2011年间，香港男性每月平均中位收入，由1.2万港元增至1.3万港元，十年升幅仅8.3%；女性同期收入由1万港元增至1.1万港元，升幅刚好一成。计入远超薪资增长的通胀，香港人过去十年收入实质负增长，毫无疑问。老毕再翻查2001年和2011年的香港人口数字，发现前者略超670万，后者微高于700万，十年间人口增长不足5%。
受薪一族收入不进反退、人口增长似有还无，许多论者口中支持香港楼价上升的“刚性需求”，也许并非想像般强劲；楼市兴旺且狂态日彰，背后推手离不开极度宽松的货币环境。银行“水浸”、按息低无可低，直接提高了置业人士的负担能力；低息环境遇上高通胀，又大大增强香港人持有实物如“砖头”的动力，只要力之能及，无不借置业保障、累积财富。在输家/赢家可按是否业主作准则的香港，“砖头”的魅力确非笔墨所能形容。
美量宽与港供应
然而，正如前述，支持香港物业市场欣欣向荣的关键因素，不一定是乐观者想当然的基本供求，更重要的原因，是香港在联汇制度下“输入”美国的货币政策。美联储不动，香港息口难升，楼价也就难跌。梁振英增加房屋供应的措施成败难料（有过“八万五”的教训，楼价一旦因任何原因大幅调整，基于地产商压力或政府对经济状况的评估，梁氏施政报告内的措施难保不会“从有变无”），低息环境促成的物业需求是否有变，将主宰可见的未来香港楼市的荣辱。在此前提下，老毕想及四个情景，且提出供读者参详：
一、美国量宽持续，而香港房屋供应并无大变；二、美国量宽持续，但香港房屋供应增加；三、美国量宽结束和/或利率上升，但香港房屋供应并无大变；四、美国量宽结束和/或利率上升，而香港房屋供应同时增加。
视乎阁下是有楼之人，还是静候楼价回落以便低位入市的“无壳族”，上述四个情景代表的是上、中还是下签，因人而异。不过，值得一提的是，美联储决策者主张“收水”（准确点说是反对继续“放水”）的阵营，声势有日益壮大之象。
过去两年，预期美国提前加息者，一而再地给“笑掉了牙”，但《狼来了》的故事告诉大家，一个警告屡次无效、所有人都不再当真时，“狼”往往便会出来咬人。梁振英是否“狼”，许多人现在得重新估计；美国加息（或加息预期）这头“狼”，香港楼市却是经受不起的。
本文版权所有：香港信报财经新闻
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