2013年房地产市场先扬后抑 新一轮政策调控或将在年中兑现

　　(CRIC研究中心评论员/杨晨青)

　　上半年重点城市基本将延续2012年四季度以来的量价齐升格局。2012年11、12月各重点城市市场交易量普遍创下去年全年的单月新高，而从2013年1月份至今的表现来看，这一波上升行情仍在延续，从各大城市新开盘项目定价来看，降价楼盘进一步减少，选择与前期推案价持平或略高的水平入市正越来越普遍；如果我们从2013年整个上半年的行业基本面来看：供应方面，由于自2010年四季度至2012年，房地产开发投资和新开工增速持续下跌，按照房地产项目的建设周期推算，2013年上半年市场新增供应将进入阶段性低谷；而需求方面，考虑到短期内、至少3月份全国两会前后整个行业政策面将维持当前的平稳格局，因此预计市场需求继续温和释放应是大概率事件。由此，在供求两端阶段性矛盾已经初步形成的前提下，局部市场将陆续出现利于卖方市场的局面，房价将在2012年底基础上进一步回升。

　　当然，以上对于2013年上半年房地产市场的判断如果成真，对于行业而言并非绝对的好消息，原因在于市场持续的量价齐升将促使政策面风险再度积聚，我们判断，大致在年中5-6月份左右的时间点上，中央层面或将针对房地产市场“过度回暖”征兆出台新的调控手段，而从当前来看，可供选择的后备政策大致有三条：

　　其一，加强限购政策的执行力度。限购作为本轮房地产调控的核心工具，出台至今已逾两年，部分重点城市更是已经执行了近三年，对房地产调控阶段性成果的显现起到至关重要的作用；但是同样我们可以看到的，自2012年以来，相当一部分地方政府出于自身财政收入的考虑，在限购的具体执行层面上选择了“适当的微调”，客观上这也从一个侧面推动了2012年以来的市场交易量回暖，站在中央的角度来看，如果这样的回暖超出了其容忍底限，则针对限购执行力度的收紧应是最顺理成章、可操作性最强的手段。

　　其二，房产税试点城市扩容，征收范围从只征增量房扩展至存量房。房产税作为限购第一储备政策已酝酿了两年多时间，应该说，在当前这个时间点上，无论从制度安排上，还是从社会舆论上，都已经给房产税的进一步铺开提供了相对更充足的条件，而从对市场的震慑力来看，房产税的出台将能起到比限购加强更为显著的作用，另外，从长期来看，房产税的铺开也将给管理层多一个调控市场的操作工具。

　　其三，效仿深圳、北京的做法对二手房交易的税收政策进行调整（交易税基由交易中心提供指导价）。相比前两条而言，这一新政只针对二手房市场，且是过去几年内被频繁运用过的税收手段，或许会被外界有所轻视，但如果我们仔细对比深圳、北京两地近两年来二手房市场交易量的走势，则不难发现这一政策效果的显著，数据显示，2012年随着各重点城市一手房市场的回暖，相应的二手房市场几乎清一色的同步上行，而只有两个城市例外，2012年深圳二手房交易量同比下跌35%，而北京二手房交易量则仅仅与2011年持平，在这背后，交易税基的调整导致二手房买卖成本大幅增加显然起到了关键的作用。在我们看来，相对于一手房，二手房市场中的投资投机成分甚至更为突出，站在这个角度看，将深圳、北京的做法推行到全国，或者至少推行到房地产市场热度较高的几大核心城市，在我们看来是完全有可能的。

　　作者：CRIC研究中心评论员 杨晨青