易居：房地产业整体步入上行通道

　　上海易居房地产研究院1月18日发布研究报告认为，2012年全年我国房地产业投资增幅触底企稳，新开工趋稳，销售持续活跃，量稳价升，房地产开发景气指数整体波动上行。尽管12月房地产业多项指标增幅有所放缓，但不改房地产业整体步入上行通道的判断。具体表现为：

　　一是全国房地产开发投资增幅微幅收窄，全年呈现“前高后低”态势。2012年全年，全国房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增速较1-11月份缩小0.5个百分点。从全年房地产投资额同比增幅走势看，前两个季度呈现快速回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳，四季度随着市场的进一步活跃，有实力的房地产企业投资意愿的不断增强，房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势。2013年有望继续延续这一态势。

　　二是全国房屋新开工面积降幅趋稳，2013 年有望进一步收窄并实现正增长。2012年全年，房屋新开工面积177334万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点，同比降幅有所加大。其中，住宅新开工面积130695万平方米，同比下降11.2%。从全年房屋新开工面积同比增幅走势看，前两个季度呈现逐步下行态势，二季度开始进入下跌区间，三季度后，整体处于低位盘整阶段，走势趋于平稳。主要是市场回稳后，房地产企业投资意愿回升，投资力度和步伐较为稳定，促使房屋新开工面积同比增幅保持着平稳走势。预计2013年年初，房屋新开工面积同比降幅仍将保持平稳收窄并呈正增长态势。

　　三是12月商品房销售近2亿方，全年销售量再创新高。2012年全年，商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，增速比1-11月份缩小0.6个百分点；商品房销售额64456亿元，同比增长10.0%，增速比1-11月份提高0.9个百分点；12月份，商品房销售面积19599万平方米，环比增长51.2%，同比下降3.7%。从全年商品房销售情况看，销售量和销售额均超过2011年，销售额增长较为明显。12月份受到年终购房需求释放以及统计结转效应等因素的影响，市场销售再创年内新高，但与2011年同期相比，有所逊色，导致全年销售量同比增幅较前11个月小幅回落。在政策稳定和市场平稳的情况，预计2013年商品房销售同比增幅将保持平稳上行态势。

　　四是2012年全国商品房成交均价增幅7.7%，为2009年以来增速最快。2012年全年，全国商品房成交均价同比增长7.7%，增幅加大1.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长8.4%，连续九个月增长，增幅较1-11月份加大0.6个百分点；办公楼成交均价同比增长6.1%，增幅较1-11月份加大3.6个百分点；商业营业用房成交均价同比下降1.3%，增幅较1-11月份收窄5.4个百分点。办公楼销售均价同比延续了前11个月的反弹回升态势，而商业营业用房销售均价同比依旧处于下跌区间，但跌幅有所趋缓。住宅销售均价同比整体则延续了下半年以来较为平缓的上行态势，11月、12月住宅价格涨幅有所加快。随着市场延续活跃，企业销售情况的好转，预计2013年住宅均价同比将继续保持平稳上升态势。

　　五是全国商品房待售面积大幅增加，或因年底结转因素所致。12月末，全国商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加2166万平方米，办公楼待售面积增加122万平方米，商业营业用房待售面积增加348万平方米。12月末商品住宅待售面积同比增长30.6%，而2012年全年商品住宅销售面积同比增长2.0%。虽然商品住宅待售面积同比增幅较11月末明显回落，但相对于小幅增长的商品住宅销售面积，全年商品住宅库存上升依旧较大。预计随着2013年销售市场的进一步回暖，商品住宅库存压力将有所缓解。

　　六是开发企业全年到位资金同比小幅回落，但整体仍处于好转态势。2012年全年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，同比增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。2012年全年，房地产开发企业本年到位资金同比增幅在持续了5个月上升后，开始回落。但从整体看，房地产企业资金好转迹象依旧明显。随着年底有实力的开发企业大多完成销售目标或推出新的融资计划，预计2013年这一指标将继续平稳上升。

　　作者：上海易居房地产研究院