市场回暖部分房企酝酿涨价 对整体市场影响不大(图)

　　(CRIC研究中心评论员/马祺)

　　近日，一则有关广州万科将对旗下项目均价统一上调15%的消息不胫而走，万科相关负责人正面回应：“每个项目都会根据具体情况不同而进行价格调整，比如有的可能要涨价5%，而有的项目需要涨价20%也说不定。”由此，项目涨价这个敏感问题又 一次引来购房者广泛关注。根据CRIC监测项目涨价信息来看，近期涨价项目主要集中于一线城市，不过，能够真正提价的项目仍占少数。

　　项目涨价情况不一，实质涨价与“伪”涨价共存

　　项目涨价现象存在，涨价情况大不相同，有些项目是直接上调价格，以更高的价位销售，这是真涨价，而有些项目则是由于产品、位置等变化而展开的价格调整，通常是“伪”涨价。

　　据CRIC监测数据显示，近期涨价项目中，有个别项目借助市场成交走好趋势，对价格直接上调，上涨幅度较大的项目可达30%左右。具体来看，广州星汇云锦项目尾盘清货，330-450平米的三至四房复式单位于2012年11月份的销售均价是45000元/平米，而至12月份时，还是这批单位，其价格在60000元/平米，单价上涨15000元/平米，涨幅达33%，是广州市场少见的大幅涨价项目。

　　而在 “伪”涨价项目方面，代表性楼盘是合肥的优活公寓与广州的精彩生活大厦，前者于去年12月份推出新房源，处于小区南面，占据位置优势，项目提价27%，从前期5300元/平米，上涨至6723元/平米；后者运用“毛坯改精装”实现价格上涨，以往毛坯房价格25000元/平米，如今精装房售价29000元/平米。

　　涨价项目具有明显地域性，北京、广州为近期热点城市

　　涨价项目虽然情况有别，在地域分布上却显示出集中性，总体上说，一线城市是项目价格上涨的“温床”，其中，位于北京、广州两地的项目涨价力度尤为凸显。

　　我们选取近期监测的涨价幅度在15%以上的项目进行分析，可以看到，北京与广州几乎瓜分了所有项目，广州更是有7个项目进入。在北京，比较抢眼的是珠江拉维小镇，该项目的特殊性在于价格的不断波动。2012年8月底，珠江拉维小镇曾经降价7000多元/平米，以16800元/平方米的均价推出90余套房源。而后到12月，新房源入市时将价格回调并提升至28250元/平米，一退一进中，涨幅达到61%。广州项目的特点聚焦于加推调价，如广州中惠璧珑湾项目，其前期推售的177平米房源价格为13000元/平米，而在12月份再加推同类房源时，价格已涨至15000元/平米。

　　一线城市项目涨价明显，有其历史原因。早在2011年，调控政策不断加强对一线城市的影响最大，房企纷纷加入促销浪潮中，不惜大幅降价去存化，而随着楼市转暖信号增强，那些牺牲利润换销售的项目开始通过上调价格保利润。

　　项目价格上调并非利好企业利润，部分项目涨价带来销量下滑

　　普遍认为，房企在项目价格上做文章，多是为利润考虑，然而并非项目价格上调就可以带动企业整体利润的增加，近期涨价项目便有案例，提升价格后成交下滑，对其他酝酿涨价的房企具有警示作用。

　　北京首开·熙悦山去年四季度未有新房源推出，其销售价格却从11月份的14500元/平米上升至18000元/平米，单价飙升3500元/平米，涨幅为24%。不过，将项目月度销售情况进行对比，涨价后项目销售面临“滑铁卢”。据CRC销售数据表明，去年11月、12月项目销售套数均在200套左右，而今年1月份以来，成交仅有19套，差距十分悬殊，对企业业绩也产生影响。所以，对于意欲涨价的房企，我们建议充分考虑客户心理预期后再做决定。

　　综上所述，市场走势转好带来项目涨价意图加大，具有其合理性，不过，部分项目涨价不代表普遍性，在限购政策当头，一些中小房企依然为资金担忧的当下，涨价项目或可以带动区域性价格提升，但对整体市场的实质性影响有限。

　　表：近期部分涨价项目明细


　　作者：CRIC研究中心评论员 马祺