亚洲决策者给“房市”降温

　　在刚过去的2012年，亚洲大多数国家和地区的房地产价格继续保持上升态势。其中，东盟房价的上升与GDP的强劲增长保持一致，中国房价稳定正在支撑经济恢复。而担忧房地产泡沫的新加坡和香港特区，已采取了一系列降温市场的措施。1月21日与本报记者连线的巴克莱资本经济学家乔伊·周认为，在1月11日新加坡采取了最为严厉和广泛的降温措施且拥有一个更为激进的增加供应计划之后，今年流入当地房市的外资将放缓，交易量将下降，房价如果未降至少可以稳定下来。

　　尽管亚洲经济体处于房地产周期的不同阶段，但数据显示，去年多数国家和地区的房价上涨，资金进入迹象明显。处于周期初级阶段的是东盟成员国，其房价趋升但涨幅不过分，同比增幅为3.5%~4.5%，与其强劲的GDP增幅相符。其中，马来西亚房价涨幅快于印尼和泰国。去年房价上涨幅度最大的是香港特区，逾16%，当地决策者已不断推出降温房市的措施。而新加坡正朝着房地产周期的最后一个阶段前进。尽管价格增幅已经从2010年的18%、2011年的6%进一步放缓至2.8%，新加坡政府依然心存忧虑，于1月11日果断采取了第7轮降温措施。与此形成对照的是，韩国和中国台湾地区，房价处于停滞状态。在台湾，此前采取的降温措施似乎已经奏效。而在家庭债务创新高的韩国，则正在放松限制以恢复房地产市场。至于实施房地产市场紧缩措施将近3年的中国，目前房地产价格和销售量普遍上升。其结果是，住宅市场投资增速已有所改善，去年11月份同比增速为21.8%，今年迄今同比增11.9%，乔伊·周认为，这有助于抵消基础设施投资增速的走软。

　　根据仲量联行的最新研究报告，资金流入亚洲的趋势将在2013年延续。报告指出，相对于外部环境的不稳定，2012年下半年中国住宅市场在严格的政策环境下仍然出现了反弹，这已向投资者指明了中国强劲的潜在需求。正因如此，多数亚洲新兴经济体的政策偏向于抑制投资需求特别是海外投资需求，并确保价格上涨的步伐与经济基本面一致。香港和新加坡在采取宏观审慎措施时最为积极，但部分东盟经济体也采取了措施阻止房市泡沫的形成。由于香港和新加坡的利率追随美国，而美国的利率很低且很可能会将低利率保持一段时间，激发了香港和新加坡本地及海外的投资需求。同时，新增供应有限也推高了房价。在香港，自2008年第四季度以来房价已经接近翻番，目前比1997年的峰值高出27%。新加坡的情况也与之类似，过去14个季度私人住宅不动产价格已经大涨60%，目前比1996年的峰值水平高17%，而同一时期当地的名义收入平均只上涨了17%。投机者和投资者也进入了工业物业市场，这导致过去三年该市场价格翻番并影响到工商企业的成本。

　　1月11日，对房市泡沫充满忧虑的新加坡政府采取了一揽子调控房地产市场的措施。这是其自2009年9月份以来采取的第7轮降温措施。此前，新加坡政府已经实行了6轮房地产“降温”措施。这些措施包括对房贷和开发商贷款进行限制，对外国人和企业购买房产额外征税等。记者注意到，本月出台的新措施更为严厉，将影响除首次购房者外的每个类型的买家。特别是非居民甚至固定居民在购买物业时将被课以重税。同样地，2012年香港则推出了6轮降温措施，最近的两次分别在去年的9月和10月，正值美联储宣布QE3不久。

　　乔伊·周认为，在本月新加坡采取了最严厉和广泛的降温措施，且拥有一个更为激进的增加供应计划之后，“我们相信，今年流入当地房地产市场的外资将放缓，交易量将下降，房价如果今年未降，至少可以稳定下来。乔伊·周还认为，新加坡的措施将比香港的更为有效。据悉，未来4年，新加坡将有大约9.2万套私人住宅单元投放市场，而香港未来3~4年只有大约6.7万套私人住房入市。

　　在东盟，宏观审慎措施也在运用之中，但远说不上激进。在印尼2012年3月出台住房贷款价值比(LTV)不得超过70%的规定之后，当地的抵押借贷已经减速。在马来西亚，类似的70%LTV“红线”只适用于第三套住宅。不过，考虑到对家庭负债和偿债成本的担忧，去年9月马来西亚央行改变了评估抵押贷款的方式，基于净收入而不是总收入来评估。乔伊·周认为这很可能会抑制抵押借贷。(记者 袁蓉君)

　　作者：袁蓉君来源金融时报)