2012年贵阳楼市小户型最“抢手”

　　2012年被喻为贵阳楼市“最好与最艰难并存”的一年，对于购房者而言，市场供应量加大，开发商为了消化存量，多重营销手段齐齐上阵，购房者的选房空间大大拓宽；而对于卖方市场，如何在个别大盘“以价换量”的营销攻势之下抢占市场，甚至另辟新径成功突围，可以说众多开 发商共同走过了有惊无险的坎坷之年。

　　回眸2012年，最有发言权的依然是市场，在购房者与开发商的观望对峙之中，楼市博弈格局也在悄然发生变化。

　　最“抢手”户型：70-100平方米成为主流

　　在刚需市场占主导的前景下，紧凑、实用的小户型成为市场最热销户型。

　　2012年贵阳楼市上，均价4000元/平方米出头的花果园项目占据了全市超过一半的市场份额，加上均价同样只是4000元/平方米出头的未来方舟，两个楼盘占据了全市五分之三的市场，决定了去年贵阳楼市是绝对的刚需井喷之年。也正是为了迎合刚需购房者的置业需求，市场上的户型面积大多偏小，从数据上也得以清晰地表示出来。

　　据筑房网实时签约数据(备案前)统计，2012年贵阳市除三县一市外，商品住宅(不计经济适用房)共计销售95632套，建筑面积9633625平方米，同比增长率分别为106%和91%。销售套数的增长率比销售建筑面积的增长率高出15%，说明销售建筑面积的增加情况不及销售套数，也即是说2012年销售的房屋户型面积较2011年小，平均户型面积去年比2011年小8平方米。

　　在去年销售量超千套的楼盘中，花果园项目、绿地伊顿公馆、保利云山国际、万科劲嘉·金域华府几个楼盘的平均户型都在100平方米以下，其中保利云山国际的平均户型面积最小，为88平方米。未来方舟、美的·林城时代、一鸣。宽城国际、贵阳·恒大城、中铁逸都国际、中天会展城的平均户型面积在100平方米以上，面积最大的是中天·会展城，平均户型面积为130平方米。

　　去年占据全市超过一半市场份额的花果园项目，其产品线相当丰富，从50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米，一直到160平方米均有，一房、两房、三房、四房一应俱全。该楼盘最早推出的一期产品，户型面积相对大一些，平均户型面积主要集中在80-110平方米左右。

　　以刚需为主要消费群体的绿地伊顿公馆，户型面积在77-130平方米，其中两房户型总价相对低一些，销售情况略好于三房户型。记者在采访中了解到，通常情况下，两房户型由于总价相对较低，销售速度相对快一些，其中更加紧凑实用的户型最好卖。

　　最“抢眼”产品：花园洋房现“反攻”势头

　　去年，尤其是下半年，以花园洋房为代表的改善型购房需求逐渐得到释放，其中表现较为突出的就是中渝第一城、美的林城时代等楼盘的花园洋房热销。

　　在经历了上半年刚需户型的“一统天下”之后，进入下半年几个大盘的洋房组团来势汹汹：保利公园2010墅院洋房、保利溪湖湖岸洋房、中渝第一城复式洋房、观府壹号滨水洋房，加上美的林城时代、远大生态风景、蓝波湾新天卫城，下半年市场可选上可供选择的洋房项目达到近10个，迅速吸引了改善性购房群体的置业目光。

　　虽然早在2005年左右，贵阳市场就已有首批花园洋房露脸，但是时隔7年之后卷土重来的花园洋房却带给了购房者更丰富的选择。面积上，花园洋房不再是大户型的代表，中小户型花园洋房的出现迎合了众多改善性购房者对于居住品质的升级换代需求，如中渝第一城的花园洋房面积从107平方米到198平方米，美的林城时代花园洋房的户型面积从128-240平方米，使购房者的选择空间更宽；而品质上，洋房也不断向别墅品质靠拢，位置规划于小区内的优质景观区、使用材质与别墅类高端产品同步、前庭后院甚至地下室的大面积赠送，这些都使得购房者不得不对花园洋房刮目相看。

　　2012年花园洋房的集中出现，从一定程度上打破了刚需户型的垄断地位，也被视作开发商通过产品差异化争夺市场的有宜尝试，而多个花园洋房产品的开盘热销，则充分验证了这一突围的成功。在2013年，这样的突围势头有望更加猛烈。

　　最“实在”营销：面积赠送成“砝码”

　　“花园洋房最大赠送面积180平方米”、“买两房得三房，买三房得五房”、“实际得房率超过135%”……通过赠送面积提高房源得房率，提升产品附加值，可以说是2012年开发商众多营销手段当中最有效力的营销手段。

　　据记者不完全统计，2012年贵阳在售楼盘当中，买房送面积、送空间的楼盘超过六成，虽然国家宏观调控不断加码，但仍然有开发商凭借赠送面积所产生的高附加值产品，赢得市场认可。

　　据了解，当前市场上面积赠送的户型一般通过两种方式实现，一种是赠送某个空间一半的面积，如阳台、入户花园等，而这些空间购房者往往可以通过实际使用需求进行灵活的空间改造，提高空间利用率，这类赠送常见于中小户型当中；另一种则是全面积空间赠送，开发商通过打层高“擦边球”等方式，实现买底层送上层或者地下室等大面积空间的赠送，而此类赠送主要出现在花园洋方、别墅等中高类户型当中。目前，前一类带有“赠送面积”户型的价格与一般户型的价格悬殊不大，而后一种的价格相对较高，但仍然是开发商吸引购房者的重要卖点。

　　对于“赠送面积”一这营销手段在2012年受到的广泛认可，业内人士分析认为这一现象说明当前市场背景下，通过提升产品附加值赢获市场已是势在必行，除了赠送面积，2013年开发商可能更多从提升配套层次，提升楼盘物业服务水平，以及改善社区环境等方面着力，对于楼市整体品质的提升将起到深远影响。(记者 赵宁 杨贵兰)

　　作者：赵宁 杨贵兰来源贵阳日报)