国企房地产垄断加剧：夺北京七成住宅用地

　　一种令人担忧的现象正在土地市场上加剧。

　　当国企首创置业兴奋地在其官方微博宣布：“首创连夺丽泽金融商务区三地，将建50万平城市综合体”时，民企代表SOHO中国董事长潘石屹则只得在家感慨，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复返。”

　　潘石屹无比怀念四五年前土地 竞拍市场全是上市公司和民企那个时代。然而，这种场景只能停留在老潘的回忆中。如今，“一线房地产市场目前基本上是由央企主导，由地方国企辅助开发，逐渐形成相对垄断的市场。”潘石屹在接受记者采访时表示。

　　据本报联合亚豪机构统计，2012年北京成交37块住宅用地，其中国企拿走24块，占据了高达66%的住宅用地成交份额，而民企拿地仅占34%。

　　这种现象正在持续。据统计，2013年1月北京已成交8宗经营性用地，共获得土地收入176.72亿元，同比去年1月增长972%。但值得注意的是，这8宗经营性用地均是央企、国企所拿。

　　土地市场的非典型性垄断

　　2012年品牌标杆房企大部分完成了全年的销售计划，为了在后市的竞争中扩大优势，令开发商们纷纷着手加大土地储备，展开另一场“抢粮”的角逐。

　　据亚豪机构统计，2012年北京市共成交住宅用地规划建筑面积608.74万平米，远低于2012年年初发布的1700公顷的住宅供应计划。与土地供应乏力强烈冲突的，是房企拿地热情的高涨。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，住宅成交回暖、房企资金回转、经营压力减轻，同时后市预期看好，都高涨了土地市场的热情。同众多二线城市相比，即使相比于上海、广州等一线城市，北京，作为全国的政治文化经济中心，也一直是拿地相对敏感且困难的区域，竞争也异常激烈，一块优质住宅用地往往有多家企业进行白热化争夺，即便是资金雄厚的大开发商也时常拿地无望。

　　但拥有天然优势的央企国企们，正以愈加强势的姿态闯入土地市场。2012年它们抢走了66%的住宅用地成交份额。郭毅分析，房地产调控发展至今日，行业集中度进一步上升，中小企业正在被逐步挤出土地市场，而众央企国企开始占据了土地市场的主导地位，“手里有粮，心中不慌”，从而有利于进一步提高终端市场的市场份额。

　　潘石屹回忆，土地市场上的改变是从2009年6月30日广渠路15号地开始的。他至今还清楚地记得，在当天的拍地现场，他坐在中间。后面分别是保利、中信、北京城建、中海，还有一个他完全不认识的中化方兴。“民企就万科和SOHO，其他都是央企、国企。”中化方兴以40.6亿元竞得15号地，建设成了今天的金茂府。

　　如今的潘石屹只得感慨，十年前一起打拼的上市公司、民企如今都不见了踪影。“太凄凉了。民企都被挤到了二三线城市，因为央企还看不上那里。”潘石屹说。

　　资金和出身的优势

　　在土地市场上，不管是采用价高者得的招拍挂方式还是采用招标方式，央企和国企都具有民企难以企及的优势。

　　以率先创下2012年最高楼面价的东直门香河园3号地块为例。4月16日，土地市场还处于低迷期。但由于地块位置优越，房企表现出高涨的热情。整个竞价过程经历近40轮，最终，南昌市政投资公司力压群雄，以19.15亿元的价格将该宗地收入囊中。当天竞拍现场不乏万科、首创、华远等知名房企，但最终被黑马击败。南昌市政投资公司也是一家地地道道的国企。

　　随着房地产市场的回暖，国家有关部门和北京市采取了一系列平抑地价的手段，试图通过控制高地价，以稳定楼市预期，促进终端市场的销售平稳。在行政手段干预下，原来的主流土地出让方式被悄然改变，招标方式占据绝对比例，而央企这方面具有得天独厚的优势。

　　以1月18日刚成交的热门的海淀玉渊潭乡地块为例，该地块采用综合评标方式，首开兴贸联合体以52亿元的最高价，并主动提出多增加一万平米保障房配建面积，可谓志在必得。结果却被报价第二名的京投联合体抢走。首开尚且败北，遑论其他民企。

　　郭毅认为，众央企国企已经凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力，在一级开发、规划及基建环节的提前参与等多项优势占据了土地市场的主导地位，而这些，正是众多民企拼尽全力也难以望其项背的“天堑”。

　　潘石屹表示，面对北京地价动辄数十亿元的土地，央企、国企本来就具备天然优势。“他们获得资金的成本比一般上市公司还要低，况且他们还可以把其他领域的资金注入到房地产领域来。”他说，“房地产作为资金密集型行业，在如今的北京土地市场，如果不是财大气粗，根本进不来北京房地产市场这个门槛。”

　　不过，国企尤其是央企加快抢占房地产市场份额，近几年备受争议。

　　2003年以来，国资委对中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业，三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户。2010年3月18日，国资委要求有房地产主业的中央企业，加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出房地产业务。

　　然而，近3年过去，没有一家央企真正全部退出房地产业务。反过来，不少国企通过各种手段纷纷加入了房地产市场的白热化竞争中。2011年楼市的短暂调整，民营房地产企业不得不放慢了扩张步伐，而央企、国企却挟资金优势，趁机攻城略地，市场份额逐年增加。

　　潘石屹认为，央企、国企纷纷抢占房地产市场，还有一个重要原因是，中国正面临产能过剩危机，如太阳能、风能等行业均出现过剩。“由于产能过剩，央企、国企手中把持着大量的资金，而这些资金无处可投，只能投向房地产。而这很容易引发经济危机，而后就是经济萧条。”

　　潘石屹更关心的是类似于SOHO这类民营企业的未来。“我们只能相信改革开放。呼吁政府在市场竞争中，对所有性质的公司都一视同仁。否则，回到计划经济体制，在这种情况下，任何一个民营企业都不能逃脱可能被淘汰的命运。”