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国企房地产垄断加剧:夺北京七成住宅用地

2013年01月23日23:50
来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  一种令人担忧的现象正在土地市场上加剧。

  当国企首创置业兴奋地在其官方微博宣布:“首创连夺丽泽金融商务区三地,将建50万平城市综合体”时,民企代表SOHO中国董事长潘石屹则只得在家感慨,“风萧萧兮易水寒,壮士一去兮不复返。”

  潘石屹无比怀念四五年前土地 竞拍市场全是上市公司和民企那个时代。然而,这种场景只能停留在老潘的回忆中。如今,“一线房地产市场目前基本上是由央企主导,由地方国企辅助开发,逐渐形成相对垄断的市场。”潘石屹在接受记者采访时表示。

  据本报联合亚豪机构统计,2012年北京成交37块住宅用地,其中国企拿走24块,占据了高达66%的住宅用地成交份额,而民企拿地仅占34%。

  这种现象正在持续。据统计,2013年1月北京已成交8宗经营性用地,共获得土地收入176.72亿元,同比去年1月增长972%。但值得注意的是,这8宗经营性用地均是央企、国企所拿。

  土地市场的非典型性垄断

  2012年品牌标杆房企大部分完成了全年的销售计划,为了在后市的竞争中扩大优势,令开发商们纷纷着手加大土地储备,展开另一场“抢粮”的角逐。

  据亚豪机构统计,2012年北京市共成交住宅用地规划建筑面积608.74万平米,远低于2012年年初发布的1700公顷的住宅供应计划。与土地供应乏力强烈冲突的,是房企拿地热情的高涨。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,住宅成交回暖、房企资金回转、经营压力减轻,同时后市预期看好,都高涨了土地市场的热情。同众多二线城市相比,即使相比于上海、广州等一线城市,北京,作为全国的政治文化经济中心,也一直是拿地相对敏感且困难的区域,竞争也异常激烈,一块优质住宅用地往往有多家企业进行白热化争夺,即便是资金雄厚的大开发商也时常拿地无望。

  但拥有天然优势的央企国企们,正以愈加强势的姿态闯入土地市场。2012年它们抢走了66%的住宅用地成交份额。郭毅分析,房地产调控发展至今日,行业集中度进一步上升,中小企业正在被逐步挤出土地市场,而众央企国企开始占据了土地市场的主导地位,“手里有粮,心中不慌”,从而有利于进一步提高终端市场的市场份额。

  潘石屹回忆,土地市场上的改变是从2009年6月30日广渠路15号地开始的。他至今还清楚地记得,在当天的拍地现场,他坐在中间。后面分别是保利、中信、北京城建、中海,还有一个他完全不认识的中化方兴。“民企就万科和SOHO,其他都是央企、国企。”中化方兴以40.6亿元竞得15号地,建设成了今天的金茂府。

  如今的潘石屹只得感慨,十年前一起打拼的上市公司、民企如今都不见了踪影。“太凄凉了。民企都被挤到了二三线城市,因为央企还看不上那里。”潘石屹说。

  资金和出身的优势

  在土地市场上,不管是采用价高者得的招拍挂方式还是采用招标方式,央企和国企都具有民企难以企及的优势。

  以率先创下2012年最高楼面价的东直门香河园3号地块为例。4月16日,土地市场还处于低迷期。但由于地块位置优越,房企表现出高涨的热情。整个竞价过程经历近40轮,最终,南昌市政投资公司力压群雄,以19.15亿元的价格将该宗地收入囊中。当天竞拍现场不乏万科、首创、华远等知名房企,但最终被黑马击败。南昌市政投资公司也是一家地地道道的国企。

  随着房地产市场的回暖,国家有关部门和北京市采取了一系列平抑地价的手段,试图通过控制高地价,以稳定楼市预期,促进终端市场的销售平稳。在行政手段干预下,原来的主流土地出让方式被悄然改变,招标方式占据绝对比例,而央企这方面具有得天独厚的优势。

  以1月18日刚成交的热门的海淀玉渊潭乡地块为例,该地块采用综合评标方式,首开兴贸联合体以52亿元的最高价,并主动提出多增加一万平米保障房配建面积,可谓志在必得。结果却被报价第二名的京投联合体抢走。首开尚且败北,遑论其他民企。

  郭毅认为,众央企国企已经凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力,在一级开发、规划及基建环节的提前参与等多项优势占据了土地市场的主导地位,而这些,正是众多民企拼尽全力也难以望其项背的“天堑”。

  潘石屹表示,面对北京地价动辄数十亿元的土地,央企、国企本来就具备天然优势。“他们获得资金的成本比一般上市公司还要低,况且他们还可以把其他领域的资金注入到房地产领域来。”他说,“房地产作为资金密集型行业,在如今的北京土地市场,如果不是财大气粗,根本进不来北京房地产市场这个门槛。”

  不过,国企尤其是央企加快抢占房地产市场份额,近几年备受争议。

  2003年以来,国资委对中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组,先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业,三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户。2010年3月18日,国资委要求有房地产主业的中央企业,加快调整步伐,在完成阶段性任务后有序退出房地产业务。

  然而,近3年过去,没有一家央企真正全部退出房地产业务。反过来,不少国企通过各种手段纷纷加入了房地产市场的白热化竞争中。2011年楼市的短暂调整,民营房地产企业不得不放慢了扩张步伐,而央企、国企却挟资金优势,趁机攻城略地,市场份额逐年增加。

  潘石屹认为,央企、国企纷纷抢占房地产市场,还有一个重要原因是,中国正面临产能过剩危机,如太阳能、风能等行业均出现过剩。“由于产能过剩,央企、国企手中把持着大量的资金,而这些资金无处可投,只能投向房地产。而这很容易引发经济危机,而后就是经济萧条。”

  潘石屹更关心的是类似于SOHO这类民营企业的未来。“我们只能相信改革开放。呼吁政府在市场竞争中,对所有性质的公司都一视同仁。否则,回到计划经济体制,在这种情况下,任何一个民营企业都不能逃脱可能被淘汰的命运。”

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