商业地产热后遗症：项目同质化 人气不足

　　一场豪华的地产盛宴正在暴露其过度“张扬”而带来的弊端。

　　从2009年起，武汉楼市进入商业综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前武汉楼市综合体项目已多达40多个，未来几年，还有近30个项目面市。

　　武汉的商业结构正因供应而改写。传统的武广 、江汉路、中南商圈之外，逐步新增了徐东商圈、光谷商圈等，武汉商业的辐射范围随之放大。

　　在这些商圈壮大的背后，三江航天打造的东部购物公园、南国打造的首义汇、双环集团重磅推出的东湖春树里等独立于老商圈之外的综合体，却仍然面临人气不足、租客流失的尴尬。

　　“前期规划不足，后期运营不善。”一位不愿透露姓名的地产人士点评，前几年项目扎堆上马，同质化严重，在诸如武汉的二线城市中，已成为一种通病。

　　有些综合体注定会失败

　　1月22日中午12点，记者来到位于武汉市武昌区新首义广场旁边的“南国首义汇”商业街区，这个2011年开业的新商圈里，基本看不到多少客流，大部分商铺门可罗雀。

　　一家商铺的营业员说，生意一直不好，本打算不租了，但业主为了挽留她，采用“租四送八”，即交四个月房租，其他八个月都不用交租金的方式，把商铺租给她。

　　这种局面并非个案。“南国首义汇”一江之隔的汉口江汉路商圈里，与人头攒动的江汉路商圈相距不超过50米的地方，就是宝丽金广场，但其通往江边的一侧，门面已全部清空。在汉口二七路附近，已运营多年的汉口东部购物公园里，仍然人气寥落，基本沦为周边居民的一处娱乐广场。武汉和商铺投资客因人气不足与开发商之间纠纷的案例，近年也非鲜见。

　　武汉目前的商业综合体地图上，已经排列了40多个项目，其开发者除了老牌的万达、南国置业外，还新增了本土开发商福星惠誉及外来的绿地、和记黄埔等巨头。项目体量少则几十万平方米，大则上百万平方米。

　　“如果只算单体量在2万平方米以上的优质物业，目前武汉全市优质商铺总存量共有347.5万平方米，”戴德梁行提供的资料显示，近5年的年均供应达到33万平方米，其中2011年增幅最大，达到81万平方米。

　　激增的项目却面临着同质化的尴尬。

　　“目前大多数开发商的方式都是对综合体进行简单的复制，单体开发较多，”上述业内人士指出，其招商的定位大都集中在普通消费群层，但消费内容并没有详细的区分，“综合体缺乏核心竞争力，难以形成消费的忠诚度。”

　　不仅如此，这些综合体还动辄打出5A甲级写字楼、5星级酒店的旗号，“但事实上，无论从招商、设计，还是从消费结构上来看，项目并不具备这样的吸纳能力。”他表示，而开发商前期定位不明晰，规划不足也是综合体同质化的导火索。

　　商业地产专业开发商阳光新业副总裁吴尧称，商业地产与住宅开发有着完全不同的定位、设计与运营，有些综合体单从定位和设计来看，已注定必然要失败，再怎么修修补补也难逃关闭或并购的命运。

　　开发商和政府均不专业

　　有些综合体目前的尴尬局面，首要原因归于开发企业的不专业。

　　“在武汉市场，大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。”上述业内人士指出，比如福星惠誉、双环房地产等。成功运作一个商业项目，除了前期的规划定位要符合实际消费需求外，更重要的在于后期的招商定位和人气的培养，“多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。”吴尧表示，有些商业项目位置不错，但公司的招商能力和专业人才缺乏，后期运营必然困难重重。他预计，3年以后，将有一批商业地产项目不得不请其他专业公司来进行管理，怕就怕有的项目先天不足，即使优秀的商业管理公司也回天乏术。

　　多数商业开发商强调现金流快速周转。“哪块赚钱来哪块。”中国指数研究院华中分院副总监李国政指出，综合体的开发商拿的土地大都是综合用地，将其中的商铺分割成10平米左右的小块出售，更利于投资，有利于加快企业现金回流。

　　世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为，住宅开发商全部做住宅，售完即收手，虽能获得较快的现金流，但难以积累固定资产，对上市公司在资本市场融资不利，反之，通过商业销售，部分持有物业的方式，能暂缓这种局面。

　　政府规划是开发商扎堆综合体开发的另一个重要因素。

　　“现在很多地方政府在地块规划中会明确要求配比一定的商业。”一位房地产开发企业负责人表示，城市综合体是对土地价值的最大利用，但这种商业比例基本都由各区自己来确定，导致在各区交界处，有多个综合体出现。比如武汉徐东大街两侧，属于武昌区、洪山区和青山区的交界线，周边除了以往的中商平价、销品茂外，还新增了福星惠誉和东湖春树里两个大型商业综合体。

　　伍嘉乐也表示，综合体对于拉动当地就业、税收等比住宅更有优势，但若能在全市基础上统一规划，方可避免区域性的过剩和同质化。

　　供应持续增大

　　有业界人士认为，目前武汉综合体市场遭遇的尴尬只是短期的。

　　据戴德梁行研究部数据统计显示：武汉的人均商业面积在全国排名靠后，仅有1.1平方米。

　　世邦魏理仕武汉项目部经理陈耕表示，如今一二线城市开发成本攀升，他们向二三线城市转移，许多商业大品牌陆续落户武汉，比如LV、爱马仕等国际品牌和优衣库、ZARA等加快在汉开店步伐，这种客观需求，会缓解商业过剩的尴尬。

　　上述业内人士也指出，与其他城市不同，湖北经济格局呈现出武汉“一家独大”的局面，其辐射范围涵盖全省，且武汉的轨道交通正处于裂变期，会壮大武汉各商圈的辐射力。

　　但值得注意的是，武汉市场目前在建和拟建项目仍多达20多个，包括钰龙国际金融中心、汉口饭店地块项目、武汉水游城、南国中心、和记黄埔老普片项目、武商摩尔城、银泰城等。

　　政府近年还加大了商服用地的供应，仅2012年，武汉土地市场便成交纯商服用地38宗，总占地面积129.6万平方米。未来5年，武汉将有超过273万平方米的优质商铺供应。