行业普遍看好蛇年楼市(组图)

　　适应规则

　　拓展领地

　　创新“玩法”

　　1月21日，东方早报主办的“2013中国房地产上海年会”，获评“年度最具影响力经理人”的地产人登台领奖。 早报记者 孙谌 图

　　2012年，中国房地产在混沌中曲折前行，经营不善者有之，割肉求生者有之，破产清盘者有之； 但值得庆幸的是，很多预言并没有成为现实，比如减速、过冬、崩盘，相反，市场却在临近年底时迎来一波意想不到的行情。

　　这一年，房地产在国民经济“稳增长”过程中依然起到中流砥柱的作用。这一年，被业界称为房地产调控的“中场”，那些看清形势、适应了新规则的房企，放下包袱，直面挑战，摸索出了新的发展方向。这一年，“千亿俱乐部”扩容，港交所内房股IPO重启，商业地产转型如火如荼，更有“新势力”加速扩张、登陆上海滩，或跨行进入房地产开发行列……

　　政策：调控不会放松

　　2012年，管理层多次强调“楼市调控不放松”，国务院更是派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。

　　自2012年年初开始，就有芜湖、杭州、南京多个城市陆续以松绑住房公积金贷款、税费优惠、鼓励首套购房等各种形式调整了相关购房政策，但多数刚出台即被叫停。下半年，武汉、南昌、郑州、沈阳等多地再出调整措施，或提高最高贷款额度，或降低首付比例，或允许公积金提现偿还异地房贷。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2012年的楼市调控在总体继续从紧的前提下有所微调，比如对于首套房贷定向宽松，多数银行的首套贷款皆可打折等。

　　中国人民银行在2012年两次下调金融机构人民币存款准备金率，解冻资金约4000亿元。紧接着央行又宣布了三年来的第一次降息。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊指出，降准及降息等释放流动性的信号，促使下半年房地产市场在刚需和部分改善需求的带动下成交量明显回升。下调存款准备金率释放出的市场流动资金，让资金吃紧的房企看到融资的希望。而降息无疑也给购房者减轻了负担，一定程度上增强了购房者对楼市的信心，对下半年购房者结束观望、楼市回暖起到一定推动作用。

　　2012年年底召开的中央经济会议为2013年的经济政策定调，会议还提出要“继续坚持房地产市场调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。

　　著名经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵公开表示：2013年中国经济增长速度预期是8%左右，在这样的情况下，除非出现大的波动，否则房地产市场肯定会出现一定的上涨，这是不可避免的。新一届政府在房地产方面，不仅会延续过去的一些调控政策，比如说限购，还会出台一些新的政策，比如说房地产税，甚至在某些地区适当扩大土地的供给，用扩大供给的方式来应对价格上涨。

　　“2013年市场将强于2012年。”杨红旭称，2013年的楼市走势将“震荡上行，有惊无险”。市场总体是上行的，但不会太顺利，因为政策可能会进一步升级，但即便受到政策限制，市场也不会大幅回落，高位盘整的可能性较大。

　　市场：成交增长可期

　　2012年，房地产市场可谓经历冰火两重天。年初，受持续调控影响，市场观望气氛浓郁，房企普遍经营惨淡，甚至有房企破产，也有企业割肉求生，或是大幅裁员。3月，在迎来一波刚需“小阳春”行情之后，部分城市开始出现销售回暖，4月成交量再度下行，5月一波改善型需求成交小高潮令市场解冻，甚至再现排队买房，“地王”也开始重现江湖。年末，土地市场快速回暖，北京、上海、广州等城市土地价格频频被刷新，住宅市场迎来了意想不到的“翘尾”行情。

　　上海中原研究咨询总监宋会雍介绍，中原集团研究中心对30个重点城市的监测数据显示，2012年5月，全国新房成交量环比上升20%，同比上升28%。这个5月，打破了房价大跌的预期，为后市奠定了基础。

　　德佑地产截至2012年12月30日的统计数据显示，上海12月商品住宅成交面积已达到115万平方米，超越6月102万平方米的高位，达到了2012年楼市成交的顶峰，同时也是两年来的单月成交量最高点。

　　杨红旭认为，70个大中城市的房价指数自2011年10月开始下行，2012年6月止跌反弹，从此进入上涨通道，但直至11月，也仅是维持微涨，11月涨幅突然扩大，这与成交面积的大增密切相关。不过，房价指数同比仍出现了不足1%的跌幅。这意味着本轮房地产调控取得了一定成效。

　　金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2012年上海市商品房成交面积1397.14万平方米，同比增长14.70%；成交均价为20664元/平方米，同比微涨1.22%。其中，商品住宅成交面积为938.70万平方米，同比增长28.67%；成交均价为22461元/平方米，同比上涨2.01%。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，从上海商品房6年成交比较图看，2012年的成交状况好于2011年，也好于“呼唤救市”的2008年，显见总体上开发商最困难的时期已经过去。2012年商品住宅在商品房中的成交占比为67.19%，略超三分之二，依然是成交的主力，其28.67%的成交量增长带动了商品房成交量总体增长14.70%。

　　黄志坚分析，从调控效果看，的确是有效控制住了房价的快速上涨。由于成交量已经回暖，从运行态势看，只要政策不加码，2013年的成交水平好于2012年，基本已无悬念。

　　不过，杨红旭指出，房价变化略滞后于成交量。2012年1-11月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14.8%，房地产开发投资同比增长16.7%，房屋新开工面积同比下降7.2%，11月份国房景气指数为95.71。四个指标皆于三季度见底。尤其是购地量和新开工量，出现了明显的年度负增长，预示着2013年房屋供应偏紧，不利于稳定房价。

　　房企：尊重规则者胜

　　尽管对未来走势判断各有不同，但业内普遍达成的共识是，房地产的“黄金十年”已经一去不返，众多业内人士更愿意将2010年“最严厉调控”出台以后的十年称为“白银十年”，在调控常态化的市场环境下，游戏规则也随之改变。房地产企业群体开始思考新规则之下的生存之道。

　　回首2012年，保利、绿地跻身“千亿俱乐部”行列；新城、旭辉成功赴港上市；龙湖、万科推出商业地产试水产品；协信、融创、雅戈尔开始扩张上海版图；红星、亿丰、同福跨行进入房地产开发行业。无论激进者，还是保守者，显然大多企业依然看好2013年的市场。

　　在进入“千亿俱乐部”的两年之后，万科终于不再孤单，绿地、保利于2012年携手加入千亿行列。同时，百亿房企也在不断扩容。中国指数研究院发布的《2012中国房地产销售额百亿企业榜》显示，中海、绿地、世茂、新城、复地等52家企业销售额超过百亿元，比2011年增加14家，其中上海的百亿房企达到8家。

　　CRIC分析师崔宁宁表示，持续的调控政策推动着行业不断成熟，同时也影响着不同房企的规模之变，排位靠前的房企整体业绩规模持续增长。CRIC数据显示，对比近三年来的企业销售金额集中度及增速情况，2012年，TOP10企业与TOP20企业金额集中度分别增加了2.03%与2.77%，而在2011年时，其增加的幅度均在0.5个百分点内。

　　知名财经评论人叶檀指出，土地资源、资本都会向品牌房企集中，品牌房企的稳健经营在下一个十年变得尤为重要，融资方式和产品线的布局也将决定品牌房企的存亡。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌概括了房地产“白银时代”的三个特点：一是竞争加剧，二是洗牌加快，三是利润摊薄。顾云昌指出，房地产行业要有清醒的认识，不能把过去的想法、手法以及期望值加诸新时代。

　　盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，2012年市场成交量回升，自住需求得到了满足，价格小幅上涨，量涨价稳的状态很健康。2013年这种健康的状况还是会持续，并且量价上涨的幅度还可能进一步扩大。在这样的环境下房企更要做好产品和服务，以求更好的发展。

　　上海新天和房地产投资管理有限公司营销总监张勤认为，2013年依然是个过渡期，市场还会处于温和上行的过程。在土地市场上可以看到央企和大型企业的投入非常明显，所以房企对于2013年整体比较乐观。

　　作者：顾菁