常州楼市高空置率真相

　　近期，有媒体称一些三线城市房地产市场住宅供应量过大，空置率过高，可能导致房地产泡沫破裂的风险，这其中就包括江苏省常州市。记者经过实地采访发现，实际并非如此。

　　新楼盘集中开盘造成高空置率

　　地处长三角腹地的常州市近年来城市化发展迅速，武进区与新北区是一南一北两个重点新城区。因高空置率受到关注的武宜路居住区与飞龙居住区，就分别位于武进区与新北区。

　　武宜路是常州主城与武进区的连接主干道，道路两旁有“绿地外滩一号”“绿地香颂”“万博城市广场”等10多个项目，吊塔林立。“德禾豪景”一名售楼员告诉记者，周边只有两个项目刚刚交付，其余项目仍在施工，虽已预售，并未交付。

　　记者随机采访了武宜路上几个市民。正在湖塘桥实验小学门口等待孩子放学的胡女士说：“为了孩子上学，我特地买了附近的房子。已经住了几年，感觉生活越来越方便，搬来的人也多了。”

　　晚上8点，记者再次来到武宜路。路一侧的商业区灯火通明、喧嚣热闹，有些饭店门口还有排队等待的人群，停车场满是车辆；而商业区周边的新建住宅小区则冷清不少，“亮灯”的人家寥寥可数。

　　“武宜路上的大多数楼盘2013年才会迎来第一批业主，已开盘项目还未入住，这是空置率高的主因。”武进区建设局开发办主任包文辉介绍，武宜路定位为集中居住区，武进新城区的住宅项目多在这里。两年前，武宜路新规划推出后，引来不少知名开发商，目前正是集中销售期。

　　武进区住建局近期对已交付住宅居民用水情况进行的统计显示，2012年新交付的小区空关率较高，个别小区超过90%，但城区平均入住率达到83%。

　　新北区飞龙居住区情况与武进类似，新项目入住率也不高。飞龙居住区“绿都万和城”营销副总监马慧说，一般情况下，新小区三个月内的入住率约为5%—10%，交付三、四年的住房入住率约为80%左右。绿都“季子郡”2011年底交付，现在居住率达到50%。飞龙居住区是近年刚开发的规划区，入住率的确不高。

　　刚需红火高端滞销

　　常州楼市供求基本情况如何？常州市房管局提供的统计数据显示，全市去年商品房及商品住房分别销售796万平方米和658万平方米，同比分别上升26%和38%，成交量在江苏省内仅低于南京和苏州，列全省第三，成交量已恢复到近5年平均水平。

　　“去年全市商品住房成交均价为6648元／平方米，同比跌幅超过5%。普通商品房需求旺盛，占去年成交总量的近七成。”常州市房管局相关负责人介绍，目前全市商品住宅可售面积为778万平方米，如果按照去年的销售速度计算，去化周期为8.3个月，处于合理区间。目前低于144平方米的普通商品住房去化周期仅为6.17个月，已经逼近6—12个月合理区间的下限。

　　“在常州，无论是主城区还是新城区，这两年卖得好的还是90－150平方米的刚需项目，高端项目库存压力大。”新城地产营销部经理张宏庆说。

　　“过去来买房的都开着汽车，现在大多骑着摩托车、小轻骑。”河海房产总经理王萍说，常州地区的房价收入比为6.8，这就意味着普通居民7年不到就可以购置一套房产。

　　“常州房价这些年一直较平稳，吸引了许多普通打工者买房落户，我们小区就有不少保安买房。”新城南都物业服务中心副主任朱正芳说，她所在小区的入住率是88%，其中本地人占80%，而外地人逐渐增多。只要在此买房就能落户，享受免费义务教育，吸引了不少外地人前来。

　　量大价稳催生楼市多样化需求

　　中国房地产研究会副会长胡志刚告诉记者，三线城市会不会出现房地产泡沫，关键要看两个方面：一是产业发展思路。如果是先造城，再吸引产业和人气，需要很长的周期，很可能出现“空城”现象。二是看房价，如果房价过高，居民缺乏承受能力，在楼市调控中难以持久。“避免房地产泡沫，关键要发展产业吸引人气，同时要控制好房价。”

　　据常州市房管局统计，2012年外来购房者占全市购买套数总量的39%，较上年上升近7个百分点。“常州外地人购房比例较高，主要靠产业带动。”江苏省房地产研究会会长李智表示，2008年以来，常州每年住宅供应量达到1000万平方米，房价多年来稳定在五六千元每平方米。当地民营企业发达，合理的房价和较大的供应量吸引大量外地人买房落户。常州市常住人口近年快速增长，已达到460万人。

　　武进区房地产协会负责人告诉记者，常州市城市化快速发展带来了住房需求日渐多元化。武进区有28%的购房者来自常州中心城区，这部分购房者主要是改善型需求。“新区更好的规划和生态环境吸引他们落户。”(记者 潘晔 邓华宁)

　　作者：潘晔 邓华宁来源新华网)