“合理限价”规避地王 北京一日卖地超25亿

　　1月24日，北京卖出三块经营性用地，共获取25.801亿元的土地出让金。

　　值得注意的是，当天成交的三宗地一改近期招标出让方式，进行了挂牌处理，其中，孙河乡地块以总价18.5亿，配建2000平方米保障房，折合楼面地价28559元/平米（未算保障房成本），被泰禾收入囊中， 创造居住类地价历史第二，仅次于万柳。

　　“相比招标，挂牌、拍卖的方式更容易推高溢价率，”一位接近北京国土局的人士介绍，在国土部严控溢价率下，核心区域的核心地块肯定还得慎用挂牌方式，尽量通过招标，严防高溢价率。

　　上述人士解释，抬高底价，达到最高合理限价之后转向竞拍保障房是确保不触及“50%溢价率红线”的保证，而所谓的“最高合理限价”就是50%的溢价红线之下。

　　再现挂牌

　　北京龙湖营销总监王勐称，孙河地块位于中央别墅区的核心，整体为1.1-1.4容积率，是全市唯一一块成规模的低密度居住组团，未来可以作为朝阳区集中低密度改善性宜居板块，这样的优质地块，不难想象其受市场的追捧程度。

　　果不其然，包括龙湖、保利、融创、泰禾、华远在内的12家品牌房企去现场参与竞拍。

　　招标的模式下，大部分房企直接被屏蔽在土地市场之外，以玉渊潭地块为例，可能实际具备拿地资格只有首开联合体和京投联合体，兴茂置业和兴创置地等都是“陪标公司”。

　　经过43轮竞拍，民企泰禾以18.5亿元加2000平米保障房获得孙河乡地块，溢价率为49.79%，折合楼面价28559元/平米。

　　泰禾集团品牌总监沈力男告诉本报记者，该公司此前在北京打造的两大千万级豪宅巨作“运河岸上的院子”和“泰禾红御”项目，是近年来北京热销的高端项目，所剩量不多，特别需要补仓，而该地块是符合泰禾打造高端产品的不二选择。

　　北京万科副总经理肖劲在“住总万科金域国际中心媒体发布会”介绍，对于土地稀缺程度明显的北京来说，很容易出现高溢价率的地王地块，但是招标方式又因为公开程度不高常被质疑，因此，选择何种土地出让方式也需要政府综合土地市场、待出让的宗地价值综合考虑。

　　“挂牌是综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，比招标更为透明公开，但加上现场拍卖的环节，还是很容易会推高地价，因此只能用在一些离市区较远、土地价值并不是特别明显的地块上。”上述接近北京国土局的人士也称，挂牌的方式可以用在一些郊区，土地价值不是很明显的地块上。

　　最高合理限价

　　北京中原地产研究部总监张大伟介绍，如果按照2500元/平方米，再以5000元回购的话，孙河乡地块的楼面地价可能高达29390元/平方米，仅次于万柳地王。

　　不过，所幸的是，剔除保障房部分，该地块溢价率并未超出国土部要求的“50%的溢价率红线”。

　　在兰德咨询总裁宋延庆看来，主要得益于提高竞拍底价，再结合“最高合理限价+竞拍保障房面积”的土地出让方式的结果。

　　据悉，孙河乡地块挂牌起始价13.528亿元，起始楼面价仅低于东城区香河园地块，在泰禾报出最高价18.5亿元，溢价率达到49.79%后，转至竞拍保障房。

　　与此同时，北京城建当日拿下的房山窦店地块的溢价率也是达到48.12%，开始竞拍保障房。

　　宋延庆介绍，通过“最高合理限价”，一方面可以确保溢价率不超过50%，并能最大限度挣得土地出让收益的保证，另一方面也能为地方政府减轻保障房建设的压力，是房地产用地调控以来备受推崇的拍卖创新方式。

　　针对孙河乡地块，一位不愿透露姓名的人士在“腾讯房产楼盘认证微信授牌仪式”上介绍，国土部已经在去年明文要求严禁容积率1.0住宅地块入市，该地块的整体容积率仅为1.1，显然没有直接违背国土部的规定，但也存在打擦边球的嫌疑。