40万张老房契告诉你300年前的老成都

　　“层城填华屋，季冬树木苍。喧然名都会，吹箫间笙簧。”杜甫的一首《成都府》，诗意地描绘出1300多年前老成都的景象。不同于杜甫的诗意，一组珍贵的成都老房契以最直白的表述，揭开300年前成都城的神秘面纱，勾勒出成都从清朝康熙年间到新中国成立以前的城市面貌。近 日，93张从40余万份成都老房契中挑选出来的精品面向公众展出，其中，最“老”的一张房产契证，距今已有321年历史。

　　宜居城市自古形成

　　从历代房契对城内房屋结构的描述，可以看出清代、民国时期的建筑大多为小天井四合院，既为配合“务农业儒”、“负耒横经”的生活方式，也证实成都自古就是一座宜居的城市。

　　成都市房地产交易中心二楼房产契证陈列馆，93张斑驳、泛黄的房产契证，静置于玻璃展柜。从去年12月20日开始，展览每天都会对公众免费开放。

　　在两年多以前，这批房产契证还被锁在成都市房产信息档案馆的库房里。1952年，成都进行过房产清理换证工作，40多万份老百姓交上来的房产契证，因此汇集在一起。一个偶然的机会，西南民族大学的祁和晖教授以及四川省社科院研究巴蜀文化的谭继和、张彦、彭东焕等专家看到了这批契证，顿觉这些薄薄的纸页，蕴含了丰富的历史信息。

　　张彦介绍，“别看房契只有一张纸，却标记了买卖房产的双方、房产的位置、面积、朝向、买卖价格等，甚至院子里栽了几棵树、有没有挖井等细节都写得明明白白。它和文学家的诗意表述还不同，凭这些没有"添加剂"的第一手资料，我们完全可以还原出300年前的成都，就已经是一个宜居的城市，因为无数清朝的房契，都记载着当时房屋前院后园的生态设计。”

　　顺着她的指点，记者看到一张嘉庆21年、位于鼓楼街的房屋铺面地基杜卖文约。户主郝林在房契上记录下了房子的格局，“前有瓦大门和二门各一道，正房居中，左右有腰墙环立，后檐、围房依次排开，”是标准的两重四合院。他还描述称，这套房子外面封闭而内里开敞。外封闭指四周建围墙，墙上不开窗，周围还有竹林以供挡风纳凉。内开敞则主要指在院内设天井以排湿通风。此外，还有“大出檐”之类，则强调宽敞的檐下可以晒谷子、挂玉米、堆柴火。院后还有空地、院坝、水井以及各类花果。张彦称，清代交易的房契，可以看到大多数老百姓家都是“前店后居、前店中居后花园、四合院等格局”，只不过普通人家的房子大多是砖石瓦房和茅草房的简陋混搭，而富豪人家则是“天井院落，数重数进”，更加大气而已。

　　记者看到，在清朝同治11年交易一套房产，就仅仅是一处瓦盖铺面、草盖宅院的简易民居。张彦说，老百姓建房都喜欢把门面做得更好看一点。但苦于财力有限，只好在后院用茅草盖偏房和厢房。中间的院落，干脆遍植竹树，也不乏情趣。

　　相反，大户人家则更愿意把生态田园式的建筑做到极致。一张咸丰7年的房契，记载了位于南暑袜街的一处“豪宅”。这是一处店房式宅院，当时的交易额就高达纹银1600两。房主郝广义记载，这套房产店房一院共有五进，院内有空地、水井、厢房甚至屏风打格等设施，每一进都有厢房围绕，“少的两间，多的三十间”。不仅如此，院内还用石板铺了地面，“大小树木、林园花果、错综填塞”，四周则以砖石砌墙环绕。

　　彼时的成都，土地价值几何？在康熙30年(1691年)的一张房契上，记者看到一个叫“哈荣盛”的人将东御街中段一块祖上传下来的空地，以50两的价格卖给清真东寺。这块地就在如今的天府广场附近。即使当年，它的附近也是清朝贡院，绝对的市中心。这一黄金地块，哈荣盛以时值4000斤大米的价格就卖掉了。

　　200年前的城市“转型”

　　成都自秦汉以来，就是一座“货贿山积、市张列肆”的工商名都。发展到清代，房契中也出现了大量以手工业命名的街道名称，如打金街、锣锅巷、牛市口等，从一个侧面反映了成都专业作坊街道集中的特点。

　　随着对40多万份房产契证的多次研究，专家们发现，康乾时期的成都民居还大多是“前门楼后菜院”的典型农耕城市的结构形态，不过到了嘉庆、道光时期，城内的居民就开始利用前面的门房临街开店了。

　　彭东焕指着一张道光元年(1821年)成交的房契介绍，户主黄琇卖掉的位于纱帽街的房产，就是典型的商店铺房。因为房契上详尽地描述这套房产“前面九柱铺房肆间”，也即用9根木柱间隔出了四间铺面。而南暑袜街上现存最早的房契是道光14年(1834年)，一个叫袁陈氏的妇人因为丈夫过世缺少钱用，于是和两个儿子商量，把南暑袜街的两间铺面以580两银子的价格卖给了王同兴。值得一提的是，清代这里还叫“南暑袜街”，而到了民国时期，这里的房产所在地就已经叫“暑袜中街”了，出现了门牌编号，说明随着铺面的纷纷修建，这条街道也在变长。

　　如今成都最为繁华的总府路，至少在1883年以前就已经是商业街道。因为一份光绪9年(1883年)的房契上，两间位于总府路的铺面房原主人因为缺少钱花，就把两间祖传的铺面卖了1100两银子。

　　在研究中，专家们还发现了成都市城区从古代农业城市向近代商业城市转型的更多佐证。在林林总总的各类房产交易中，马王庙街的几套铺面和后面的空地，在20多年的时间内交易多次，且价格步步走高。彭东焕介绍，在民国6年，成都的地价还相对便宜。当时马王庙街的团正何肇卿竞买官产，只花了174块银元就买下街上的官产第6号营房中的3间。后来，他把这里改建为一座公馆和5间商业铺面。20年后，这里被扩为各有门牌号的5间铺房和一个院落。到了1934年，何肇卿把公馆和铺面一起出手，卖价就成了6000块银元。

　　购买的铺面也会用于出租。一张“咸丰5年”签订的契约显示，一个名叫“尤颐山”的人花了纹银1000两，买下盐市口坐西向东的4间瓦铺房后，并不是自己经营，而是租给了方乾盛、龙泰号两家经营。

　　更有意思的是，随着房产交易的频繁，当时的政府也开始向房产的买卖双方征收契税，而“印花税”更在宣统年间就已经出现。当时专门设立了印花税局，规定土地房产买卖、典押契据的时候，除了契税以外，还另需贴印花作为契约凭证。

　　留住远去的历史记忆

　　随着城市的发展变迁，老成都民间生活的真实变化情况已被历史淹没。但留存的老房契仍可以让后人管中窥豹，了解那段过去的岁月。

　　“宽巷子其实以前并不叫这个名字，正式名称其实是兴仁胡同。以前是满城的一条胡同，原是清军驻防的营房，因为巷子较宽，才俗名宽巷子。”张彦说，这些珍贵的细节，在老房契上都有体现。当年，八旗清兵在康熙年间经成都前往西藏平定准噶尔叛乱后，留驻了1000余八旗兵在成都，原来的少城就成了留驻清兵的营地，人称“满城”。最早居住在这里的旗人，按照朝廷的规定不能经商，只能习武，由官粮供给生活所需。所以现在的人民公园一带，其实就是满人当年的粮仓和菜地。不过，辛亥革命以后，这种制度显然已经不能维持，不少旗人开始纷纷把房产变现以补家用。

　　在1911年签订的一张契约上，一位镶红旗满族兵员齐克兴阿，就把宽巷子22号的一套房产以215个银元卖给了汉人陈务本。1913年，他又将宽巷子23号紧临的一套房卖给了陈务本。同样的地段，甚至同样是“3间瓦房、门道一座”，对方也许看准了他急于脱手房产的心理，居然只花了175个银元就买了下来。

　　曾经汉人不得入内的满城，开始渐渐多了汉人的身影。在辛亥革命以后，汉族达官贵人们开始纷纷买下这里的四合院修建公馆。一张1940年签订的地契，显示井巷子第一号已经建有公馆。主人把公馆全院和西胜街的五六间铺面以法币6000元出售给陈永禄和杨永庆两人。等到1947年，杨永庆出售井巷子的房产和商铺，同一处房产的价格已经飙涨至4400万元。张彦说，这些历史细节，真实地记录了当年物价飞涨、法币贬值，社会动荡不安的现实。

　　最令人唏嘘的莫过于位于如今和平街16号的省级文物保护单位贲园书库。张彦说，贲园书库曾经是民国时期成都最著名的藏书楼，与宁波的藏书楼“天一阁”齐名。它的藏书和刻书，在四川甚至中国都占有一席之地。当年，著名画家张大千和书库主人严谷声私交甚笃，抗战时期曾携家眷、弟子及仆佣40多人在这里一住就是两年多。由于书库藏书多达30万卷，当时的文化名人如于右任、章士钊、陈寅恪等都曾慕名来此观书，流连忘返。贲园藏书之丰，令海外藏家也垂涎三尺。美国国会图书馆曾出资40万美金，欲买下贲园全部馆藏，严谷声婉言谢绝。日本文禄堂也欲以高价收购“贲园”的地方志及四川城镇户口簿籍，均遭拒绝。然而最后，老房契却显示，它最终却只换了两百石粮米。

　　张彦表示，契证的内容详实，其中某些附件还会交待买卖的历史背景，是具有可信度和参考价值极高的资料。随着对成都房产契证的深入研究，更多老成都的风土人情、人文环境等都将得以真实呈现。来源四川日报)