金轮天地“抢筹”微房企上市样本

　　1月16日，江苏金轮天地(1232.HK)在香港挂牌上市，系今年首个在港IPO的内地房企，也是近期继旭辉和新城登陆港交所后的又一赴港上市案例。

　　过去一年中，数十只内房股在香港市场演绎了一轮暴涨行情，升幅翻番的股票达10余只。其中绿城中国(3900.HK)、融创中国(1918.HK)的涨幅分别达313%和264%。这无疑令香港市场成为内地房企的淘金重地。

　　不过，与众多兄弟内房股不同的是，金轮天地凭借地铁物业概念获得超额认购，但其目前不到20亿的收入盘子和约28万方的土地储备，让诸多业内人士“看不懂”其今后的发展态势。

　　“地铁牌”受追捧

　　1月16日，金轮天地在港交所挂牌，该公司发行股份数量为4.5亿股，参考报价区间为1.38港元/股至1.72港元/股。因投资者反应积极，金轮天地的最终发行价逼近上限，达1.68港元/股。香港公开发售部分获超额认购80.41倍。

　　这样的市场盛况，与一个月前上市的旭辉和新城受到的“待遇”截然不同，后两者均接受了资产折价评估，尽管他们的融资额远超过金轮的7.56亿港元（折合人民币约6亿元）。

　　据金轮天地招股说明书，金轮天地成立于1994年，是一家集房地产、物业管理、商业运营为一体的外资房企，是多元化跨国企业香港金轮集团在内地投资的子公司。金轮天地以南京为起点，在楼盘开发中多引用香港模式。金轮集团现任董事长王钦贤，系印尼华侨，早年在香港创业，目前金轮集团已成为香港最大的五金机械和家庭用品供货商。

　　金轮天地作为一家房企的规模，实在“袖珍”：招股说明书显示，金轮天地2010年纯利为2.93亿元、2011年纯利为5.13亿元。2012年上半年，收入6.63亿元，净利润仅1.99亿元。金轮天地的项目位于江苏南京、扬州、湖南株洲三个城市，成立至今开发的项目不超过10个。2009年至2012年6月30日止，收益及溢利主要来自金轮国际广场、金轮星城、金轮华尔兹及金轮时代广场。

　　金轮天地的业务模式也颇有“港商”味道。其业务模式，一种是开发销售连接或邻近高人流量的地铁站及交通枢纽的商住项目，另一种是出租及经营管理由公司或第三方拥有的地铁等交通枢纽的商用物业。截至2012年上半年，金轮天地房地产开发和物业租赁、经营管理物业所占比重分别为55.2%和44.8%。“拥有这样的业务模式，需要在项目所在地具备非常强大的地方资源能力，虽然规模有限，但是如果其资源能力可持续，未来业绩也会有支撑。”中国指数研究院曹旭东认为。

　　微型模式如何持续

　　尽管金轮有着出挑的商业模式，在房地产行业中，势必需要长期参与到残酷的土地拍卖竞争当中，但从资本市场融得的数亿资金规模，与一、二线城市动辄上十亿的土地相比，似乎有些杯水车薪。

　　金轮天地集团财务总监陈伟健透露，预计该公司今年销售目标达10亿元至15亿元，较去年上升50%。至于土地储备方面，今年将有6个新项目，其中3个已经签订合约，今年土地储备增至100万平方米。

　　值得注意的是，金轮天地长期以来成功的关键因素之一就是以极具竞争力的成本收购优质土地。据统计，自2009年起，金轮天地获得其土地成本占售价的平均比例多控制在15%~20%。

　　招股说明书显示，2011年，南京地铁邀请金轮天地竞投金轮新都汇项目土地，并没有按转让国有资产的有关规则在指定交易中心就转让进行挂牌出让程序。这块土地最终的价格仅1.56亿元。

　　金轮天地称，以后每年收购可能超过1块地，预期2013年及2014年分别收购三幅及两幅土地，合作意向包括南京的双龙大道项目、胜太路项目、中国药科大学地铁站项目、拖板桥项目及株洲云龙项目，现行策略是以总规划建筑面积不超过30万平方米及总投资额上限不超过10亿元的土地为收购对象。

　　作为“微型”房企，金轮天地在项目投入上的精打细算有例可循。据悉，其去年10月获得的双龙大道项目，目前仍尚未签订土地合同，预计总投入4.2亿元，其中购地1.41亿，预期以营运现金流、IPO融资、银行贷款拨付50%、25%、25%。预期出售酒店式公寓1.8万元/平方米，可获得1.45亿，其余面积用作投资，回本期为6年。“如果这家企业能够凭借持续的地方资源能力，获取大量便宜的土地储备，通过精细操作达到一定的规模，今后几年仍然有一定的想象空间。”中房信分析师薛建雄说。