易居：楼市调控初见成效 浙江成本轮调控重灾区

　　—2010年以来70个大中城市房价调控效果的差异比较

　　2013年1月28日上海易居房地产研究院发布专题报告《2010年以来70个大中城市房价调控效果的差异比较》。报告根据国家统计局2012年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数定基部分的数据，对全国70个大中城市楼市2010年以来的房价调控效果进行综合比较。

　　报告认为，2010年以来，楼市调控政策效果基本见成效，但未来长效机制有待建立，其中一线城市整体涨幅趋于合理，未来补涨效应明显；中西部成本轮楼市上涨主力，西北华中涨幅强劲；浙江省成为本轮调控重灾区，温州楼市泡沫破灭。

　　一、全国70个大中城市房价涨幅（相比2010年）总体排序

　　2012年12月，70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1，即新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房价上涨的城市有65个，下降的城市有5个。其中上涨前五位的城市分别是：乌鲁木齐、西宁、石家庄、长沙和秦皇岛，乌鲁木齐以涨幅12.2%位居全国涨幅首位。下降城市前五位的城市分别是：温州、杭州、宁波、金华和青岛，温州以降幅17.7%位居降幅首位，五个下降城市中位居前四位的均为浙江省内城市，浙江省成为本轮国家楼市调控的重灾区。

　　二、按东中西部分类的70个大中城市房价涨幅排名

　　由于70个城市数量众多，以归属省份按照国家统计局分类标准进行东中西部分类：其中东部包括辽宁、北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南；中部包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部包括四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西、内蒙古。

　　通过分类，东部城市有32个，中部城市20个，西部城市18个，新建商品住宅价格定基均值为分别为102.71、105.33、105.29。即新建商品住宅价格比2010年分别上升2.71%、5.33%、5.29%，中东西部城市房价均较2010年有所上涨，中西部涨幅基本持平，而东部城市由于浙江省部分城市跌幅造成均值低于中西部。

　　东部城市房价有涨有跌，上涨前五名分别为：石家庄、秦皇岛、韶关、丹东、湛江，其中石家庄上涨9.2%,位居东部首位，相对应的东部有5个城市房价下跌，分别是温州、杭州、宁波、金华和青岛，温州以跌幅17.7%位居东部下跌最大城市首位。

　　中部城市房价均上涨，其中前五名分别为：长沙、岳阳、南昌、郑州和牡丹江，其中长沙上涨8.9%位居中部首位，合肥为中部涨幅最小城市，涨幅为2.8%。

　　西部城市房价均上涨，其中前五名分别为：乌鲁木齐、西宁、昆明、兰州、遵义，其中乌鲁木齐上涨12.2%位居西部首位，南充为西部涨幅最小城市，涨幅为1.2%。

　　三、按一二三线分类的70个大中城市房价涨幅排名

　　分析比较一二三线城市的房价涨幅情况，对城市进行如下分类：北京、上海、广州、深圳为一线城市，乌鲁木齐、石家庄、西宁、长沙等31个城市为二线城市，秦皇岛、岳阳、韶关、丹东等35个城市为三线城市。

　　通过分类，一二三线新建商品住宅价格定基均值为分别为104.60、104.57、103.67。即新建商品住宅价格比2010年分别上升4.60%、4.57%、3.67%，一二线城市涨幅基本持平，且高于三线城市。

　　一线城市中，房价均上涨，涨幅最大的是广州，为6.6%，涨幅最小的是上海，为2.0%。

　　二线城市房价有涨有跌，上涨前五名分别为：乌鲁木齐、西宁、石家庄、长沙、兰州，其中乌鲁木齐以涨幅12.2%位居二线城市首位，同时有3个城市房价下跌，分别是杭州、宁波和青岛，其中杭州跌幅最大，为8.1%。

　　三线城市房价有涨有跌，上涨前五名分别为：秦皇岛、韶关、丹东、岳阳、湛江，其中秦皇岛以涨幅8.2%位居三线城市首位，同时有2个城市房价下跌，分别为温州和金华。

　　四、按地域分类的70个大中城市房价涨幅排名

　　按地域将70个大中城市分为华北、华东、华中、华南、西南、西北和东北，新建商品住宅价格定基均值为分别为105.16、101.05、106.33、104.26、104.54、108.10、105.98，即新建商品住宅价格比2010年分别上升5.16%、1.05%、6.33%、4.26%、4.54%、8.10%、5.98%。其中西北地区房价在乌鲁木齐、西宁等城市高位上涨的助推下涨势最高，为8.10%，而华东地区由于温州、杭州等城市房价的大幅下跌导致整体涨幅最小，为1.05%。

　　五、结论

　　2010年以来中央及各地密集出台各项政策调控楼市，涉及限购、限贷、限价等多项措施来遏制房价过快上涨势头，促使其合理回归。从本文分析数据来看，调控基本取得成效，分不同城市和区域来看主要结论如下：

　　第一，2010年以来的房地产调控政策效果已初见成效。虽然部分城市及区域房价涨幅明显,但已脱离暴涨疯涨等不合理区间，同时个别城市在调控之前的房价飞涨已基本得到遏制。未来楼市调控政策，中央已多次表态要从严不放松，百姓住有所居、房价合理涨幅都需要一个长期稳定健康的政策环境，楼市调控长效机制仍有待建立。

　　第二，一线城市整体涨幅趋于合理，但未来补涨效应明显。2010年以来的楼市调控政策针对一线城市的目的性更为显著，同时一线城市在政策执行上从严把握。2012年12月份房价相比2010年整体涨幅4.6%，基本与二线城市持平，楼市调控效果有所显现。同时也应注意到，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨全国，前期压制强烈使得后期反弹也更为明显。未来楼市调控政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。

　　第三，中西部城市成本轮调控过程中房价上涨的主力，尤其是西北、华中地区房价涨幅势头强劲。70个大中城市中的中部和西部城市相比2010年价格均有所上涨，并无下跌城市。其中中部城市在长沙、岳阳等城市涨幅显著的带动下整体涨幅5.33%，西部城市受乌鲁木齐、西宁等涨幅影响下整体涨幅5.29%。其中中部的华中地区整体涨幅6.33%，西部的西北地区整体涨幅8.10%。由于中西部城市购房结构以自住型需求为主，调控政策实施以后对其影响要小于东部沿海城市，其次东部城市严格限购使得少量投资投机性需求转向中东部。

　　第四，浙江省成为本轮调控的重灾区。从定基数据看，70个大中城市仅有5个城市房价相比2010年下跌，就有4个位于浙江省。2011年浙江省11个地级市中已有8个限购，限购城市的数量为全国之冠，2011年上半年浙江省房地产行业的税收收入对地方财政的贡献率已由2010年的63.7%降至27.9%，2012年下半年浙江省房价以连续数月领跌全国。除调控政策外，浙江省作为民营经济大省，经济下行压力、融资环境恶化等对楼市的影响较大。

　　第五，楼市调控下温州市场泡沫被打破。从房价定基数据来看，2012年12月份温州新建商品住宅价格指数相比2010年下跌17.7%，位居全国跌幅首位。温州作为我国民营经济和市场经济最为发达的地区之一，其楼市的转变既说明了国家房地产调控在温州效果显著，又反映出市场机制也在调节房价水平。温州楼市泡沫破灭的原因主要有内外两个方面：一方面是市场规律作用，前期上涨越高后期跌幅越大。2009年至2010年温州房价曾一度快速上涨，其中数月房价领涨全国。当调控政策出台之后，温州楼市开始降温，随后转为直线下跌，尤其是投资市场明显萎缩。另一方面，行业外部环境不断恶化，随着我国经济增速由高位转向中位，民营经济的主业如制造业不景气，造成对房地产辅业的资金支持下降，同时房地产市场火热时期，相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投机购房，而调控政策的密集出台加之实体经济的萧条使得民间高利贷泡沫逐渐破灭，随后温州不良贷款率明显升高，信贷资产变差，致使银行不愿放贷，企业融资更加困难，楼市一度下行。

　　本报告执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 郑红玉

　　作者：易居房地产研究院研究员 郑红玉