城镇化不是高房价 楼市调控应注重“顶层设计”

　　在2012年住建部年度工作会上，并没有将“房地产业”、“房地产调控”、“城镇化”这三者结合起来讨论，这或许是有意回避。如此来看，想假借城镇化来炒房地产概念只能是一种幻想。

　　在年度工作会上，住建部已经明确的方向是，房地产调控是必须的，而且会适时而动，并尽早尽快构筑起房地产调控的长效机制。另一方面，住建部更关注城镇化方向之下城镇品质的提高。

　　实际上，经过多次房地产调控持续之后，关于房地产业是否是支柱产业的争论已经毫无意义，而城镇化又吊起了部分房地产开发企业的胃口。如何全面理解城镇化与房地产业的关注，摆在每一个人面前。就此，记者专访了房地产权威专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林。

　　他分析认为，城镇化的基础是工业化，城镇化不是高房价。就住建部2013年工作看来，不变的是继续坚持房地产调控，而变化的是，如何让调控更多地回归至市场调控手段为主导的轨道上来。

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 龚维松

　　转型才有出路

　　从近30年，特别是近十几年中国房地产业走过的历程来看，房地产发展不平衡，不能一味地“求快”，而应“求好”、“求稳”

　　记者：您怎么看城镇化与房地产业之间的辩证关系？城镇化是否会推高房价，高房价会不会阻碍城镇化健康发展？

　　王珏林：这个问题的实质是，要看房地产业在城镇化发展过程中怎么发展。

　　回顾中国房地产业，其真正进入市场的时间比较短。从近30年，特别是近十几年中国房地产业走过的历程来看，房地产业本身的发展与中国经济一样，不平衡。究其原因，是由中国经济发展阶段决定的。中国整个经济发展并不平衡，城市发展也不均衡，不管投资者还是消费者，都集中在中东部地区，集中在一些大城市。加之，家庭投资消费渠道有限，进一步导致房地产价格虚高。

　　目前来看，要使房地产市场健康地发展，房地产业就应当走和整个经济发展同样的路子。即，中国经济发展不能再“求高”、“求快”，而是要“求好”、“求稳”。房地产业也应当“求好”、“求稳”。

　　为什么如此？因为目前我们的共识是，如果经济发展仍继续地求快，以“快”为中心发展，那么可能中国经济就会走向死角。要想可持续发展，就要转变经济发展方式，调整产业结构。

　　就房地产业而言也是一样的，如果靠高速发展房地产业，靠高房价来带动地价和财政增长，它是非常短命的，短期的。

　　美国就是很典型的例子，自2008年全球金融危机到现在，回升如此之慢，它主要缺的是消费，缺的是投资，需要的是钱。中国现在为什么发展好呢？因为我们有消费，我们有钱，我们能吸引更多的投资来支撑我们的经济。

　　所以房地产业必须要长期稳定健康发展，不能是一个短命的市场，因此必须调整，调整的目的是为了可持续。

　　高房价难持续

　　高房价不符合中国国情，也不符合市场发展规律。不断推高的房价，势必会出现泡沫，而且这种泡沫不仅会危害房地产业，还会波及金融业

　　记者：房价上涨，开发商才会赚得盆满钵满，买房的人也会有一种看涨不看跌的心理。为何会说高房价不可持续？

　　王珏林：高房价不符合中国国情，也不符合市场发展规律。一个市场要健康发展，就要稳定和公平。制度公平，设计公平，社会大众才能够认可，也才能够持续。不断推高的房价，肯定得出现泡沫，而且这种泡沫不仅会危害房地产业，还会波及金融业。

　　我一直强调高房价的危害性，因为房地产市场一旦出现泡沫，影响极大，国际上的惨痛教训不少，如美国。我们国家如果这样走下去，一旦泡沫累积过大，最后破灭，后果也不堪设想。

　　这不是危言耸听。因为不管是国家的钱，投资商的钱，还是个人家里的钱，只要你大量投入了房地产。当你的房产不值钱的时候，当你占有的土地，不能兑现的时候，我不知道我们还有什么，我们的发展后劲和潜力又在哪儿？

　　政策还需落实

　　管理房地产市场有三个办法：其一是消费方面，做调整限制，即限购；其二是资金方面，进行控制，如限贷；其三是税收调节的办法，如房产税试点

　　记者：正因如此，在2012年住建部工作会上，姜伟新部长再次强调房地产调控不放松，商品住房限购政策将继续实行，且住建部会对放松调控导致房价过快上涨的城市继续采取措施，并会同监察部对其进行约谈。您认为这些调控办法够用吗？

　　王珏林：“国八条”是楼市调控的“基本原则”，从实际来看是有效果的，因此目前房地产调控要做的是落实既有政策。

　　住建部工作会上也提到，2013年住建部将配合国土部门，保持稳定的住房用地供应，增加中小套型普通商品住房供给。配合有关部门，继续加快推进扩大房产税改革试点工作。同时，各省市编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。要继续强化市场监控，包括继续在市场准入、销售、租赁、登记、估价和物业服务等方面，强化监督，以及加强对预售资金的监管等。

　　与此同时，继续密切监测市场信息，会同有关部门，及时发布有关信息，正确引导市场预期，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备，随时应对房地产市场可能出现的新变化。

　　在我看来，管理房地产市场有三个办法。其一是消费方面，做调整限制，即限购；其二是资金方面，进行控制，如限贷；其三是税收调节的办法，如房产税试点。

　　从资金信贷政策的实际效果来看，对房地产市场压力和影响非常大，而目前看通货膨胀压力可控，稳定经济增长意味着银行信贷也会保持平稳。因此，再通过收紧信贷调控房地产，不太现实。而税收的办法是长期政策，不是一下子就能铺开的，目前难以立竿见影。限购政策，即通过调整供求关系，缓解市场和社会的矛盾，这项政策是不会变化的。

　　现在市场总寄希望于政策加码，来推进房地产调控的逻辑本身就有错误，对于执行上不足的细节问题要切实落实，而不存在超越“国八条”之外的新政问题。

　　做好政策储备

　　要做好政策储备，就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法，既达到调控房地产市场的目的，又对市场发展有利

　　记者：您怎样理解要做好房地产调控政策储备？在2012年国务院督查组奔赴各地督查之时，坊间一度传闻“取消预售制度”，您怎么看？

　　王珏林：房地产调控政策储备是很有必要的。我认为要做好政策储备，就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法，实际上很多政策应当深入地研究，既达到调控房地产市场的目的，又对市场发展有利，应当研究这样的调控政策，而不能简单化、粗暴地管理房地产。

　　有关取消预售制度的问题，一些地方人士也问过我，对它要一分为二看待。

　　其一，预售制度是房地产市场发展初期，支持企业发展，解决企业资金的一个办法。因为房地产属于资金密集型产业，投资规模大。房地产企业资金有限，仅仅依靠单一的自有资金和银行贷款不足以发展，所以设计出台了预售制度。

　　客观来看，房地产预售制度确实存在不合理性。我给钱以后，你不给我货，过很长时间再验货，这容易引发矛盾，也是对消费者不公。但是，房地产预售制度确实是我国房地产业发展阶段必须的。

　　第二方面，如果现在要立刻取消预售制度，很多房地产企业可能就没有能力发展了，很多开发商自有资金毕竟有限。所以说，既要有利于市场发展，又要保护消费者的利益，还要能够促使企业正常发展，选择一个折中的政策可能更合理更好一些。

　　例如，现在要求封顶卖房的办法就可以。房子封顶以后再卖房，交房的周期就短了，而且消费者对房屋各方面的质量看得就清楚些，这样也能达到一定的调控效果，对市场各方的影响更小，这样可能会更好一点。

　　记者：近期楼市又出现了回升的势头。有人甚至说，目前房地产市场已经消化掉了调控政策。对此，您怎么看？

　　王珏林：2012年市场发生两个变化：一是3月份开始回暖，二是10月份开始猛涨。尤其10月、11月开始，成交量开始爆发性增长，2012年全年商品房销售面积11.13亿平方米，高于2011年10.99亿平方米水平，可以说超出市场预期。

　　具体来看，去年3月份楼市回暖是由于一些贷款政策放宽，支持一部分消费者进入市场；10月份以后至11月、12月份楼市成交量的大涨，一个主要原因是十八大发出的改革信号增强了大家发展的信心。给予了投资者和开发企业的信心，他们开始拿地了。与此同时，消费者也再次开始担心，一直想买房的、有需求的，一看要涨，又赶快集中入市了，一下子就把房地产市场拱起来了，出现了每个月1亿多平方米的成交量。

　　但2012年与2010年楼市的火爆又有不同之处，即2012年楼市成交量的大涨区域与2010年完全不同，这次热在东部，而2010年热在中西部，热在中小城市，现在中西部、中小城市楼市变化不大，但是东部一线城市热得很厉害。

　　这说明，刚性需求还比较大，在2011年市场非常不好的情况下，积蓄了一定的购房需求。从去年的市场来看，住宅市场的消费能力依然存在，在一定条件下就集中爆发了。

　　而此次西部地区没有火热，原因在于它是一个正在发展中和待发展的一个区域。 加之此前房地产开发量过大，一下子难以消化掉。

　　楼市该如何走

　　2013年房地产市场可以概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中，“三不变”就是限购、限贷、限价不变

　　记者：市场内外也有一种声音：如果房价再继续反弹，政策就会加码。您认为如何看待2013年房地产市场和楼市政策走向？

　　王珏林：对房地产的研究要侧重两个方面：经济和政策。由于房地产与宏观经济既紧密又依赖性非常强，宏观经济稳定，房地产才能发展；同时，由于中国房地产市场还属于不成熟的市场，所以政策对市场的影响是非常大的。

　　基于以上两点，我将2013年房地产市场概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中，“三不变”就是限购、限贷、限价不变。

　　房地产调控的实质是解决市场供求矛盾，在土地有效供应增加的情况下最主要还是从消费上解决问题，就是减少投资性消费。减少投资性消费，不能靠市场自发来调整的，就得用行政手段来调整，所以“三限”不能变，一变市场就热，一变房价就涨。实际上，刚刚取得点成果，你一变政策就失效、市场就失灵，就更没办法解决这个问题了。所以说，这三个现在不能变。

　　“三变”就是利率、存款准备金和房地产税，这个应当在变。利率和存款准备金是根据CPI变化的调整的，但跟房地产关系密切，货币政策稍有变化，就会传导至房地产市场。如去年3月份楼市回暖就与此相关。

　　再者，房地产税要往前推进。实际上，目前还不是推不推的问题，现在大家关注的是具体方案涉及的利益问题。即，房地产税方案影响不影响到我，有房的，影响多大，怎么影响。我觉得试点应当要推进，如果房地产税不出台，行政措施就难以退出。所以我们说要是用市场管理就在这儿，这是一个方面。所以要继续加大推进力度，但制度要完善，要全面，要考虑到各方面的利益。

　　另外，还有三个需要加强和完善的方面。其一是，管好土地市场。目前市场上所说的政策已经到底线了，而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑，一是增加市场供应量；二是需求方面，减少不必要的消费。对于前者，市场更多地关注于新增土地和新建房屋量方面，但老问题仍然没有解决，即大量闲置土地有待开发，有些在建项目也在延续进度，这都直接影响了住宅的供应量，从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。

　　其二，管好房屋交易市场。一个市场健康不健康，依赖于全产业链，土地建设可谓源头，而房屋交易市场是中间环节，交易市场本身健康，也会促进整个房地产业的健康发展，因此需要不断地加强管理。

　　第三个方面就是保障房，要补进来。虽然政府花了很大力气，但是很多人还是得不到，而且大家对此有不同看法，所以要求我们在制度上应当完善，从分配、管理、建设等方方面面尽量把工作做到位。

　　如何顶层设计

　　当前，中国楼市一方面要走自己的发展之路；另一方面，要用法律法规、税收等手段来协调、解决市场各方矛盾

　　记者：回头来看中国房地产市场，自1998年房改以来，也走了一些弯路。这是不是一种制度缺失？另一方面，您此前谈到的，美日欧房地产市场的大起大落，也给了中国前车之鉴，我们应该如何避免重蹈覆辙。您认为中国房地产应该有怎样的顶层设计呢？

　　王珏林：美日欧已经走过了城市化发展的阶段，目前已经没有太多的新开工建设项目。而中国正处于工业化、城镇化进程之中，拥有大量的新开工项目。而且，随着中国经济整体的发展，中国房地产开发会呈现出阶梯性的特征，这就要求住宅设计、建设质量不断提高。

　　因为中国所处发展阶段不同于美日欧，制度安排也不相同。因此，中国要走自己的房地产发展之路，这是大的原则。另一方面，用法制手段（包括法律法规、税收等）来协调、解决市场各方面的矛盾，是中国房地产顶层设计的归宿。

　　各国沉痛的经验教训也有可借鉴之处，即，一旦让投资者占领房地产市场，这个市场就不可能平稳。所以保持整个房地产行业的合理利润，避免出现暴利。任何一种制度设计，无论说得如何天花乱坠，只要不能实现这个目标，就是不合格的。

　　更为重要的是，要有一个公平、公正、透明、合理的顶层设计框架。就像我前面所说，制度公平，设计公平，社会大众才能够认可，也才能够持续。 (来源：上海证券报)