“富爸爸”鼎力相助 京投银泰百亿京城夺地

　　特约记者 张悦燃 发自北京

　　岁末年初，高潮迭起的北京土地市场，亦不缺乏故事。

　　1月22日，在大本营京城近年来鲜有动作的京投银泰股份有限公司（600683.SH），携旗下全资子公司北京京投置地房地产有限公司（下称“京投置地”）联合大股东北京市基础设施投资有限公

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　　屡战屡胜。就在短短的4天前，“京投系”力压方兴地产、龙湖地产等房企大鳄，斥资46.5亿元，将今年以来的京城热点土地海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地收至麾下。一周之内，两次出手，闪电拿地，耗资近百亿，这在京投银泰的历史上绝无仅有；也在北京土地市场上较为罕见。

　　不鸣则已，一鸣惊人。以“黑马”姿态现身的京投银泰已被放在显微镜下观察。

　　截至去年三季度末，总资产不足150亿元的京投银泰，资金缺口40多亿元的地产企业，为什么有能力蛇吞百亿元的土地？

　　原来，京投银泰有一个富爸爸，借一级土地开发的便利，并提供资金方面的支持，最终助力京投银泰在土地市场上获胜。

　　紧急抛售6项目股权

　　在豪强争锋的北京土地市场，包括京投银泰在内的中小房企，此前拿地只不过是在玩小打小闹的“游戏”。

　　据时代周报记者了解，2010年，京投置地曾傍上“大款”万科联合拿地，并获得了房山长阳两宗地，价格均不足10亿元；2011年9日，则再度携万科及其大股东出手，耗资33.51亿元一举将郭公庄地块夺下。

　　沉寂了一年多后，再次卷土重来。自北京国土资源整理储备中心宣布出让“玉渊潭地块”、“东小口地块”后，北京举行的每一场土地出让中，“京投系”的人几乎逢场必到，以观察土地走势及竞争对手的实力及“玩法”。

　　而在此前，觊觎上述两宗地块已久的京投银泰就已做了充分的准备，并于2012年下半年开始，陆续出让北京以外项目的股权，以回笼拿地所需资金。“2012年确实是公司的战略调整年。”京投银泰董秘邓志高在接受时代周报记者采访时表示，通过项目转让，确定以北京为中心，建立轨道物业开发为特色的核心竞争力。

　　截至目前，京投银泰已处理了6个北京以外项目的股权，共计获得12.6亿元的资金，仅在去年12月31日当天就处置了2个项目的部分股权。

　　抛售项目回笼的资金，对于百亿元级土地来说仍是“杯水车薪”。因此，京投银泰的第二大股东，中国银泰已将其占总股本24.83%的无限售流通股股票悉数质押给了交通银行股份有限公司北京海淀支行，用作取得贷款。

　　京投银泰的大股东亦鼎力相助。京投银泰披露，“玉渊潭地块”中，第一大股东京投公司持有该项目49%股权，其余归京投置地；“东小口地块”亦做了这样的股权安排。

　　当然，北京国土局以投标方式出让，客观上也给予了“京投系”机会。在两宗地块出让中，京投系并非出价最高，但最终双双得手。对此，兰德咨询总裁宋延庆认为，前段时间，因“城头变幻地王旗”引起了市场的极大关注，因此，采取投标方式出让，更能防止高溢价地王频繁出现。

　　北京土地整理储备中心相关负责人在接受采访时也说：对于地块以何种方式出让，北京国土局是根据市场情况、地块的基本情况来确定是通过招标还是挂牌的方式出让的。

　　从激烈的竞争中胜出，最终还是取决于实力。“这两个地块不是一般的地铁上盖，而是地铁车辆段上盖项目。”邓志高称，如此复杂的工程，需要多年的施工经验、过硬的设计才能胜任，“这几年，京投陆续参与轨道上盖物业的开发，积累了丰富的经验。”但也有业内人士指出，在这方面，首开的经验也不缺乏。为什么惟独只有京投银泰中标呢？

　　大股东鼎力相助

　　尽管如愿获得两宗热点土地，但也引来了市场的各种质疑。

　　据公开资料显示，截至2012年三季度末，京投银泰的总资产不过150亿元，且净亏损高达1.89亿元，资产负债率高达84%，远高于行业平均水平（70%左右）；而短期借款高达27.4亿元，一年内到期的非流动负债17.42亿元，而持有货币资金只有5.1亿元，也就是说当季资金缺口近40亿元。

　　资金缺口如此大的中小公司，是如何从群雄中“脱颖而出”的？未来又将如何撬动百亿元项目的开发？

　　其实，京投银泰“蛇吞象”式的激进拿地，原来是京投银泰背靠着一个富爸爸，背后隐藏的是大股东京投公司。早在2009年3月，京投银泰向京投公司和中国银泰投资有限公司非公开发行21160万股后，京投公司持有上市公司29.81%的股权，成为京投银泰的控股股东。

　　而于2003年由北京市地铁集团改组而成的京投公司，经过6年多的发展，其资产就从百亿元跃至千亿元，业务包括轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。

　　而据时代周报记者多方了解，上述两宗地块的一级开发商均为京投公司。因此，虽然此次购地款接近百亿元，但一级开发商的土地补偿金就高达59亿元，也就是说，京投系联合体再投入34.5亿元即可夺得84.6万平方米的优质地块。

　　在去年5月，京投银泰就与大股东京投公司签署协议，计划组成联合体或其他合作方式参与开发地块的竞标，京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，京投银泰则主导项目公司的经营管理。此外，京投公司还可以不超过12%的年利率向京投银泰提供借款，用于补充公司流动资金。

　　而据京投公司官网显示，其融资渠道主要为发债，2009年至今，已发行短期融资券和中期票据共计15次，融资400亿元，融资成本仅在5%左右。其实，近年来，京投银泰与大股东资金往来甚为密切。2010年，京投公司向京投银泰提供委托贷款24亿元；2011年，京投公司向京投银泰累计提供借款11.73亿元；2012年上半年，京投公司再次向京投银泰提供委托贷款8.1亿元。

　　正因为有大股东撑腰，京投银泰才在群雄逐鹿中胜出。