杭州楼市开年首波涨价潮来势汹汹

　　中海寰宇天下最后一批小户型均价超过25000元/平方米，吉祥半岛申报价格达到24500元/平方米，北海公园最近一批房源的申报高达20000元/平方米……

　　新年伊始，杭州楼市迎来新一轮涨价潮。跟去年下半年和风细雨式的涨价方式不同，此次涨价来得比较凶猛，许多楼盘的价格 相比上一期房源上调幅度都在10%以上，一涨动辄就是1000元/平方米以上，不少购房者直呼“伤不起”。

　　涨幅动辄上千元

　　最近，2012年杭州主城区的销售冠军中海寰宇天下，再次在杭州楼市掀起了销售热潮。该楼盘推出了最后一幢小户型房源，共计300多套，当天基本售罄。值得一提的是这批房源的价格：中间套均价24000元/平方米，边套均价26000元/平方米，相比之前22000-23000元/平方米的销售均价，足足上涨了2000-3000元/平方米，涨幅接近10%。

　　据了解，寰宇天下的这批压轴小户型，为一线临江的江景房源，地段和景观优势更为明显。但即便如此，房价提了这么多，还是让人有些意外。这个价格，相比该楼盘去年下半年最低谷时16000-17000元/平方米的价格，涨幅更是逼近50%。

　　事实上，近期价格上调明显的，并非寰宇天下一个楼盘。桥西板块的吉祥半岛在杭州物价局的申报价格，已经达到了24500元/平方米。虽然开发商表示通过一些优惠，最终定价会在22000-23000元/平方米左右，但这一价格相比其前一期房源，上调幅度已经超过了2000元/平方米。

　　而城东新城的新中宇维萨最新一期房源网上申报价格，也已逼近了25000元/平方米。透明售房网显示，该楼盘1月份的成交均价21000元/平方米左右。虽然申报价格并不一定是开发商最终的定价，但申报价格与实际成交价格之间的巨大价差，也给开发商留足了提价空间。

　　即使是受楼市调控影响比较大的下沙区域，楼盘涨价现象也比较明显。1月12日，下沙金沙湖板块楼盘龙湖滟澜山加推了三期180套房源，均价约16300元/平方米。这一价格比去年年底该楼盘三期房源首开均价，涨了足足1500元/平方米，涨幅高达10%。几天之后的1月19日，同一板块的和达御观邸加推64套跃层房源，虽然价格上涨幅度不敌滟澜山，但折后价格也达到了16400元/平方米左右，比之前一期的均价高出了约500-700元/平方米。值得一提的是，这两个涨价楼盘当天的预定量都超过了9成。

　　而在杭州近郊板块中，九堡是调价比较迟的一个区域，当很多区块触底回暖时，它才开始降价。不过，最近该区域房价也有抬头之势。相江公寓的一位销售人员告诉记者，楼盘近期已经有过500元/平方米左右的涨幅，目前小户型的价格在17000-18000元/平方米左右;而德信泊林印象的销售人员则表示，春节之前价格应该不会有大变化，但春节后应该会向上微调。

　　小户型涨价冲动更大

　　而在新年第一波涨价潮中，小户型的提价幅度明显更为凶猛。如寰宇天下、吉祥半岛、御观邸新近推出的，都是中小户型。

　　对此，宋都房产营销总监丁浩表示，他们公司曾经对2013年杭州主城区的供应量作过一个市场调研，发现改善型的大户型供需基本平衡，但90平方米以下的小户型则供需倒挂。“2012年杭州楼市的刚需房源大量去化，在售楼盘中该类房源剩余不多，加上前两年土地出让量锐减，尤其是今年上半年，90平方米户型将非常稀缺。”他说。

　　以九堡为例。目前在售的楼盘中，相江公寓还剩少量90平方米小户型，并且都在18层以上，其在售主力为130多平方米的多层，以及还在建造中的沿江一线房源，但面积都在200平方米以上;悦麒美寓在售只剩20多套小户型，后续还未动工的只有2幢小户型，销售人员称不会超过200套;阳光国际小户型也基本售罄，后续房源都是200平方米以上。

　　即便是在以刚需盘主导的下沙，目前90平方米左右的户型也主要集中在大学城北板块，而沿江和金沙湖板块，除了龙湖滟澜山、和达御观邸、晨光国际西区等，小户型已然不多。

　　正因为如此，小户型价格贵于大户型的现象非常明显。如德信泊林印象目前在售的还有137平方米左右的跃层，虽然赠送面积比较多，但销售价格在17000-18000元/平方米左右。其90平方米左右的平层边套因为所剩房源不多，价格要超过19000元/平方米。

　　开发商涨价意图强烈

　　涨价潮背后，是开发商对于利润的重新追求和考虑。

　　下沙一位开发商表示，虽然楼盘最近已经提过一次价，但接下来肯定还要涨。因为现在的价格还没有到楼盘的成本价，需要开更高的价格，才有可能实现收支平衡。

　　对此，桥西一位开发商也坦言，整个小区所剩房源已经不多，所以应该会在价格上有较大幅度调整。她说因为行情下滑，所以之前的房源定价比较低，到目前为止楼盘所有的销售额，连土地成本都还没有回来，这还没算上建安成本以及长达四五年的财务成本。即使楼盘提了价，最后的毛利润是否能达到10%还是个问号。跟前几年相比，这样的收益简直可以忽略不计。

　　她坦言，去年公司为了生存，所以跑量销售，资金周转已经没有问题。也正因为如此，去年的销售已经没有什么利润，但企业不可能永远吃老本，考虑到后期持续发展的需要，今后肯定会在保证销量的同时，适当提价。

　　“况且近段时间土地市场也比较火热，比如桥西的地块又创出了新高，达到了17000多元/平方米，对于房价来说也是一个有力的支撑。”她说。

　　涨价行为仍需谨慎

　　开发商不约而同有心涨价，不过对于提价幅度，不少公司还拿不定主意。

　　丁桥楼盘中豪四季公馆的一位负责人告诉记者，去年该楼盘曾经以8500元/平方米左右的超高性价比面市，引发市场争抢，此后价格逐步回升，至今已经回到12000元/平方米。也就是说，目前的房价虽然还没到最高峰，但已经到了“半山腰”。如果再要提价，购房者的接受度势必要大打折扣，这也让开发商有些为难。

　　“去年是刚需楼盘的天下，小户型大量去化，不过与此同时，刚需型客户也在大量减少。并且去年很多购房者是看到价格确实实惠才下单，但现在这个优势已经没有了，所以这个需求的空白需要一段时间来补充。”一位开发商慨叹。

　　而对于改善型楼盘来说，业内人士认为，涨价仍需谨慎。汉嘉地产顾问汉嘉咨询副总经理陈焕春表示，一方面，改善型置业客户依旧受到限购、限贷的影响，购房成本高昂，让他们对改善住房条件积极性欠缺;另一方面，目前杭州楼市存量房中，改善型房源占比较大，2013年新上市的房源中，改善型楼盘的数量也非常多。所以2013年将成为改善型楼盘们激烈拼杀的一年，要突出重围，价格上的优势显然还是要继续保持。来源今日早报)