地产大佬王石盲区：用均价估算购买力毫无意义

　　中国资本证券网李瑾

　　“自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来，一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升，但考虑到人均收入更大幅度的增长，相对来说平均房价实际上是在下降。”万科集团董事长王石在2013冬季达沃斯论坛上如是说。

　　 然而，北京一位券商房地产行业高级分析师对中国资本证券网表示，讨论平均房价实际上意义不大。有一个很简单的案例比尔盖茨进酒吧。酒吧里面一帮穷鬼，都买不起房子。然后比尔盖茨进去了，平均下来都买得起房子了。但是这跟穷鬼有关系吗？只有比尔盖茨一个人买得起，其他人还是买不起。

　　因此，上述分析师表示，用人均收入、平均收入来估算房价是没有意义的，收入的分配结构、收入的差异才最重要。房地产毕竟是一种资产，是由有购买力的人去购买的。

　　王石：考虑收入增长房价实际是在下降

　　1月23日至27日，以“为持久发展注入活力”为主要议题的2013冬季达沃斯论坛在瑞士举行，世界各国近50多名元首、政府首脑及近3000多名全球企业领袖和商务精英齐聚一堂，就世界经济当前局势和未来走向展开讨论与交流。

　　其中，万科集团董事长王石的房价“稍高论”引发了各方热议。对于当前房价，王石在接受媒体采访时表示，“有点不正常，稍微有点偏高”。

　　有言论认为，当前中国房地产市场泡沫已发展到必须破裂的程度。对此，王石认为是“危言耸听”。他举例说，日本上世纪七、八十年代泡沫经济时，按揭贷款购买一套房子要祖孙三代连续接力才能把房贷还清，显然中国房地产价格还没到那个程度。

　　王石说，自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来，一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升，但考虑到人均收入更大幅度的增长，相对来说平均房价实际上是在下降。

　　官方数据：收入增长超房价增速

　　现实：一线城市房价居高不下

　　那么，居民收入的增长幅度超过了房价的上升幅度吗？

　　1月18日，国家统计局发布数据，2012年我国城镇居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长9.6%，农村居民人均纯收入实际增长10.7%。

　　而同时，统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，2012年12月份，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比涨幅均未超过2.4%，环比涨幅均未超过1.2%；二手住宅价格同比涨幅均未超过5.5%，环比涨幅均未超过1.2%。

　　根据国家统计局数据，从全国范围来看，居民收入增幅的确超过了房价增速，因此，甚至有外媒援引中国官方数据表示，2009年以来，中国城镇居民平均可支配收入增加了约43%，但房价仅上涨了11%。以平均收入计算，全款购买一套均价公寓现在需要大约16年的收入。虽然与其它国家相比，这一数字仍偏高，但已低于2007年需要21年收入的高位。这令数百万年轻的职场人士有望可以初步实现他们买房的愿望，进而提振楼市需求。

　　如同王石所言，平均收入增速超过了平均房价增速，那么大家都能买得起房了吗？

　　上述房地产行业高级分析师对中国资本证券网表示，讨论平均房价实际上意义不大，房地产市场是一个地区性差异很强的市场。以北京为例，就要考虑北京的市场和供给与需求结构。北京的购房者不仅是北京人，它的需求结构也决定了不能用全国平均来配比某个城市的房价上涨，要分城市来看。

　　上述分析师表示，有一个很简单的案例比尔盖茨进酒吧。酒吧里面一帮穷鬼，都买不起房子。然后比尔盖茨进去了，平均下来都买得起房子了。但是这跟穷鬼有关系吗？只有比尔盖茨一个人买得起，其他人还是买不起。因此用人均收入、平均收入来估算房价是没有意义的，收入的分配结构、收入的差异才最重要。房地产毕竟是一种资产，是由有购买力的人去购买的。

　　而之所以统计出的数据显示房价增幅小于收入增幅，该分析师表示，这是由于新增的房子很多集中在新区、郊区。因为整个城市是呈蔓延式的，所以越是中心区房价最贵的地方，真正新增的供给反而少了。比如北京四环以内，哪有多少新房呢？新增住房都在郊区，供给都是郊区的中低档楼，自然均价就低了。

　　中国的房价统计没有衡量同一地段、同一楼盘二手房价格变化的指标，而这却是最能反映房价增长的数据。比如北京市同一栋小区、同一栋房子，今年跟去年相比涨了多少，这才是反映市场的。中国统计的都是新房，但因为新房的地段总是在变化，城市在蔓延，平均房价是看不出来房价上涨压力的。

　　那么，平均房价其实有没有下降呢？

　　上述分析师指出，平均房价可能在下降，但是意义不大。北京的房价还是一样涨了，大家都能感觉得到在上涨。大家说房价涨或者没涨，不是说全国平均房价怎样，而是说我要买房的时候，发现同一小区的房子一个月前跟现在比涨了很多，这是房价在上涨的涵义。

　　北京市五环以内的楼盘价格增速高企不下，位于北五环的西山壹号院，成交价从2011年的每平米4.5万升至2012年的6.6万，一年内涨幅达30%；东三环双井的首城国际中心，从2009年的每平米1万多元涨至2012年的3.6万，三年内翻三倍；西三环内的红山世家从2009年的每平米1.6万涨到2012年的6万，三年涨幅高达六倍……像这样几年内房价翻数番的小区在北京五环内数不胜数。

　　与房价相比，可支配收入显得微不足道，增幅再大也敌不过房价翻番的趋势。北京市五环内的房价更是让白领和工薪一族可望而不可及，不得不栖身于五环外、花费单程两三个小时路途上下班也不足为奇。

　　该分析师也对北京市2013年房价走势表达了自己的观点，他认为，北京的房价正在接近历史最高峰，原因很简单，北京的人口密度特别是四环以内的密度为每平方公里2.3万人，在国际大都市里已经达到了非常高的水平，这种密度正在成为北京市的一种“杀伤力”，会影响它的吸引力，特别在高铁开通之后，为什么一定要在北京生活呢？当然也有一些权力寻租的需求结构会导致一些增量，但是整体上人口流入速度会不断减小。

　　市场人士认为，调控实际助长了房价上涨而没有抑制，因为调控本身并不能够改变什么，只能使需求后延，同时使供给减少，这种调控的效果很明显，只能是房价上涨。如果没有调控，让房地产和市场周期去演进的话，那该涨就涨、该跌就跌，只能周期了，而调控没有让周期释放，该跌的时候不让跌，该涨的时候不让涨，结果就是每一轮调控导致供给减少，需求延后释放，而需求释放的时候必然房价是上涨的。

　　(李瑾)