九龙仓： 有100元只做50元的生意

　　记者 贾华杰 今年年中，香港海港城将被九龙仓搬到成都，这家在一年前“绿城危机”中曾扮演救驾角色的香港房企，低调潜行，坚定地选择西部为主战场，这与其他港企主攻北京、上海的路线截然不同。

　　体量超过70多万平方米的九龙仓成都国际金融中心（IFS）将会在今年年中分期竣工。其中商场部分与著名的香港海港城体量相当，20多万平方米，按计划将在今年年底开幕。IFS位于成都市中心春熙路，占地80余亩，2007年，九龙仓以8800万元/亩，总价72.4亿摘得该地王项目。

　　针对九龙仓在内地的发展情况，1月28日，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官接受了本报记者的采访。邵永官说，6年过去了，春熙路项目依然是成都的地王。

　　邵永官于1994年加入九龙仓集团，自2003年起负责海港城写字楼租赁，并从2007年起负责集团在内地的投资物业的租赁和管理。

　　外界一直说九龙仓是港资，在内地投资有一些协调和流通上的问题。是不是有些沟通和决策环节太多了，导致市场反应慢？

　　邵永官：

　　这个我反而不觉得有什么问题。九龙仓是一家很大的公司，有不同的团队，起码在物业方面，我们基本上有两个不同的团队，一个是投资项目的，像我们的成都国际金融中心，作为集团的投资项目来做；还有就是做发展开发的，买卖的住宅、商业楼宇等等。

　　当然，我们有不同团队指的是，董事局的董事会负责不同的范围。最后，很多的主要决策还是要通过董事局。你说市场推广的问题，我反而不觉得有很大的问题，其实一直是很流畅的。

　　集团主席吴光正提出九龙仓内地和香港业务未来是五五分的格局，但主席好像很少来内地的，至少很少看到公开信息。

　　邵永官：

　　吴主席比较低调，其实他经常过来内地，包括他安排酒店、安排机票，也不公开，知道的人不太多。我其实知道他来内地挺多的，成都国金中心整个投资项目，包括商场部分、写字楼部分，他都来看过。

　　时代一号和时代八号那些写字楼都卖掉了，是不是因为成都国金中心这个项目资金成本太高了？

　　邵永官：

　　不是，这是因为不同的策略与不同的定位。有一些项目，九龙仓是本来打算做买卖的。其实对于业内同行来说，资金的问题都会存在，但我们财务部会做统筹安排，他们也都很厉害。基本上，之前提到九龙仓几年前在香港做融资，也会有做；因为内地很多项目，我们对资金的需求数量很大。但去年九龙仓内地物业销售达到140亿元人民币，在资金的滚动方面其实也不是一个很大的问题，还是比较乐观的。

　　九龙仓在香港一直是一家很稳定的公司，也可以说是一家保守的公司。我们的态度不会太进取。有些很进取的公司，有100块钱会做200块钱的生意，但九龙仓不会，100块钱可能就做50块钱生意，甚至应该也没那么多。所以对我们来说，资金的安排应该不是太大的问题。

　　有些同行觉得，恒隆在内地的业务拓展都会比较好一点。比方说在上海恒隆广场，它在沈阳甚至在其他地方都有一些拓展。但是九龙仓在内地好像还没有具备标杆意义的商业项目？

　　邵永官：

　　其实答案就是我们现在做的国际金融中心这个项目。国际金融中心其实在内地有5个，除了成都以外，在长沙、重庆、苏州、无锡都有，九龙仓的土地储备还在不断的增加。因为根据我们公司的目标，希望内地和香港是五五分的。五五分，说是容易，可是因为香港有个海港城，有个时代广场，生意太好了。所以如果在内地要做到五，内地是不是必须要做到更大的储备？我们还是朝这个目标去做的。

　　内地有一个传统如果你不在一线城市布局，你就不算一线房企，这方面如何考虑？

　　邵永官：

　　我们在上海有两个项目，其实还有一些住宅项目、开发项目。关键是你要找一个合适的地块。在上海，要拿地不容易。我们在浦东有一个住宅地，也是很高价钱拿下来的。

　　我们从未停止过寻找合适的项目机会。包括在一线城市，包括在其他城市都有。可是不是说我要找就能找得到的。当然我们有通过不同的方法，比方说通过与很多合作伙伴，诸如九龙仓跟绿城的合作，不断地找新的机会和新的项目。我们其实一直在一线城市不停地找，只是暂时没有合适的而已。

　　在东部，上海或北京你要找那么大的商业地块有很大难度，反而在西部规模比较大一点的，我相信还比较容易。

　　从整个中国布局来说，成都和重庆是不是放的量有点多？

　　邵永官：九龙仓决定拿下这块地，要开发一个项目，不打算把它卖掉，可能会找到我们的团队，做之后的招商和管理。如何把这个项目做的升值，是我们的目标和工作。所以你说到公司的整个布局和策略，我只能说，集团能投放那么多资源在这个西南地区，他们也是很看重这个地区的。时间会考验一切。

　　预期的五个国金中心，应该都是超高层？那么在类似像长沙那种城市，好像体量大会很难招租，即便是成都，满租这种超高层建筑也很困难？

　　邵永官：

　　在我们国金中心在成都落成时间，应该是成都最高吧？可能在三年、五年后，会有其他更高的出现。别的地区层高，有的不是我们所要求的，比如说在苏州、无锡，都是政府要求的。从设计方面，超高层可能有它的限制，也有它的吸引力。香港和上海有很多超高层，他们都做得不错。所有说，九龙仓考虑的是长期的效应。

　　你对写字楼或者商业市场如何总结和考虑？因为好多人觉得这个市场很悲观。

　　邵永官：

　　如果你从数据上来看，写字楼市场体量那么大，供应那么大，不能说很乐观。可是有一点要相信，在很困难、最困难的时候，成功的可能只有最好的那一家。只有最好的一家能成功的时候，我们希望九龙仓就是那一家。按九龙仓以往的经验、背景、招商能力、管理水平，希望我们能够做到这个目标。

　　此外，当成都国金中心这个项目一步步落成的时候，我们在成都东大街的时代一号和时代八号以及之前的时代豪庭都能开发，都能卖掉，就有资金回来。这些项目从体量方面来看，没国金中心那么大，但是我们能说，做到了大小通吃。

　　作者：贾华杰