叶檀：龚爱爱事件后以何抑制房价

　　神木出富商，暴发有原罪。

　　继龚爱爱事件曝光之后，据《南方都市报》消息，近日网上传出消息称，山西神木县农商行副行长杨利平也在北京三里屯SOHO有12套房屋，以其妻高引娥的名义购置。该消息还称，杨利平的妻子有3个身份证和户口，他儿子的一场婚礼耗资千万。

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　　上一轮房地产调控的利器是限购。从理论上说，限购可以起到降低房价的作用，城市户籍人口往往是常住人口的三分之二到二分之一，限购可以把三分之一的购买量挤出城市。

　　但是，大城市限购结局不妙。据中指院的数据，今年1月，全国100个城市 (新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%。自去年6月止跌后，百城房价连续第八个月环比上涨，涨幅扩大了0.77个百分点。其中，64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。从去年年底开始，一线城市的房价坐上了直升机。

　　大城市的人口、资源集聚能力，社会融资规模扩大推高资产品价格，成为大城市房价上涨的主要原因。而各中介机构通过补缴税款等方式，绕过了限购令，当北京禁止补缴税款购房之后，我们又发现，对龚爱爱等高收入人群而言，户籍制度早如一张废纸，想成为哪里人就可以成为哪里人。他们既可以在农村拥有宅基地，也可以拥有当地城市的福利，同时成为大城市的一员。

　　目前使用的利器是反腐，各媒体纷纷披露大城市豪宅成交量上升，高收入人群抛房等案例，似乎反腐与财产公开可以一举抑制房价。

　　反腐大规模清查，深入挖掘龚爱爱们的房地产等资产，对于抑制房价可以起到一定作用。据《中国民间资本投资调研报告》统计，神木县资产过亿元富豪人数达2000人之多，假设他们的房产为龚爱爱的四分之一即10套房，那么，2000人共计2万套房，需求超过实际所需90%。

　　不止神木一县，中国高净值人群人数大涨。据2012年3月兴业银行与胡润研究院联合发布 《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群达到270万人，亿万资产以上人群约为6.35万人。今年1月15日，中国建设银行联合波士顿咨询公司联合发布了中国财富管理市场报告，显示2012年，中国私人可投资资产总额超过73万亿元，较2011年增长14%。截至2012年底，估计高净值家庭(可投资资产在600万元以上)数量或达到174万户，较上一年度有17%的增长。这两个数据有很大的差异，而国家统计局则根据税务部门年收入在12万元以上的纳税人数据、历史调查样本等进行统计，其数据与商业机构出入很大。我们只能取200万户左右的估值计算。如果200万户每户拥有10套房，则已拥有住房为2000万套，可以重建一个超过北京的特大城市的住房市场。

　　如果投资者将73万亿元资产总额全部投入房地产，相当于2011年全国住宅总价值约为91.48万亿元的三分之二左右，房价的上涨将不可扼制。随着社会融资总量的上升，包括大宗商品、房地产等投资品价格进入新一轮上涨通道，将吸引拥有货币的群体继续进入市场。

　　鄂尔多斯、温州房价大幅下挫，原因不是限购、不是反腐，而是资金链条的崩溃、房地产泡沫的局部坍塌。根据中国建设银行联合波士顿咨询公司的报告，去年投资房地产获利的人群个人资产大缩水，28%的人群的资产受到不同程度的损失，大幅高于全体样本中资产缩水人群比例的20%。从资产缩水人群的地域分布上来看，浙江和内蒙古资产缩水比例最高。浙江由于企业主亏损，导致私人财富大量缩水，资产缩水人群比例高达40%。而内蒙古由于煤炭行业不景气，资产缩水人群比例也有37%，是今年经济趋缓个人资产缩水的“重灾区”。

　　限购可以抑制房价、反腐可以抑制房价，但多重目标制的调控无法限制房价。要么整顿吏治，要么约束资金，要么推广房产税，舍此别无他路。