房地产：政策步入敏感期 荐5股

　　1月销量相比12月有所回落:去年12月,23重点城市一手房销量环比增8.12%、同比增77.33%,全年同比增27.88%。

　　本月监测的40城市中半数销量环比下跌,重点城市中深圳延续了上涨趋势,涨幅达到32.55%,其余城市成交呈现下跌或者企稳态势,其中苏州跌幅最大,为20.68%。总体上1 月各个城市基本终止了2012年底猛增的势头,开始有所回落。

　　部分区域房价上涨压力较大:一手住宅百城价格指数(含保障性住房):2013年1月样本平均价为9,812元每平米,创近16个月新高,环比上涨1.00%,同比上涨1.2%,上涨幅度明显高于2012年12月的0.23%和0.03%。分城市来看,分化非常明显,一线城市环比在3%附近,同比呈现不同程度的上涨,北京、广州和深圳房价上涨压力较大,而其他二三线城市涨跌互现,海口、温州和惠州等城市同比下跌明显。

　　库存去化呈现差异化:我们所监控的24重点城市去年底库存同比增20.7%,一线库存压力明显低于二三线城市。今年1月,大部分城市库存在减少,北京、上海去库存加快,广州、厦门和南京库存下降明显。去化周期上看,1月份一线城市持续下行,平均去化周期在8个月左右,二线城市在12个月附近,同比下降幅度显著。

　　政策步入敏感期:今年1月份,部分地区微调信贷政策,北京等地又表态房地产调控从紧,深圳探索土地改革制度,中央明确农村集体非经营性建设用地不得进入市场等等。政策面步入敏感期,板块走势的不确定大大增加。

　　下调评级为中性:目前房地产板块从去年9月底上涨以来,平均PE水平位于历史高位,不少公司RNAV折价较低,板块自身调整的压力巨大;此外在两会和春节前后,社会热点和政策面消息频繁,容易引发板块回调,下调行业投资评级为中性,推荐万科、金地、华夏幸福、南国置业、世荣兆业等公司。

　　风险提示:调控政策加码、基本面走势低于预期等。（第一创业证券）