老旧小区矛盾多 物业要升价居民不点头

　　2013年伊始，一些小区并未如人们期待的那样，以崭新的面貌迎接新年，而是被垃圾问题困扰。因调整收费被拒后物业撤走，祖庙街道好运新村小区内垃圾无人清理，垃圾堆成山，媒体报道后居委会工作人员代为清理了。而南海区桂城一栋居民楼，因无人管理，两栋居民楼之间垃圾堆放竟达两年之久。记者调查发现，物业费升价难导致垃圾“堵门”仅是老旧小区的问题之一，此外还存在小区车位、绿化面积不足，以及公共部位需修复但物业维修基金不足的问题，而这些问题激化时都可能导致管家“走佬”，老旧小区的物业服务更难以保证，并因此陷入恶性循环。如何做好老旧小区的物管，记者采访物管、专业人士和居民，一起探求。

　　升价无望 管家“走佬”

　　2013年元旦，禅城区普东社区好运新村小区的住户是在一阵臭味中醒来的。因物管在去年12月31日“跑路”，该小区的路上积满了成堆垃圾，路灯和楼梯灯的线路也被剪断，到了晚上，小区一片漆黑。

　　记者调查发现，像好运新村这样的情况不在少数，而南海区桂城一栋居民楼，因无人管理，两栋居民楼之间垃圾堆放竟达两年之久。而以上两个例子，都和物业涨价遭居民拒绝，物管在裁员、降低服务收费后仍难维持情况下发生的。

　　药方：政府加强扶持 小区成立业委会

　　物管专家何筛红告诉记者，老旧小区居民一般各自为政，遇到需要集体解决的问题，没有组织，可以考虑成立业委会，通过业委会聘请物管和管理公共收入。

　　市住建局接受记者采访表示，早年运营的物业小区物业服务收费低，物业服务收费调价难。这类小区进行物业管理无论是从资金上还是规划上仍有一定困难，如何保障小区居民的利益，使旧有小区的物业实现保值增值，需要政府进行政策引导。

　　车位不足 业主与物管矛盾多

　　随着市民生活水平的提高，多数家庭购买了家用汽车，但早先开发的小区，由于规划的滞后，基本不设停车位，对绿化率要求也不高，导致多数小区存在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车和违章停车等行为，造成了“无车人”与“有车人”的纠纷，影响了社区和谐。

　　在禅城区山水居、丽日华庭、金碧花园等多个小区，都曾发生小区居民因车位与物业闹不和甚至引发激烈冲突的问题。

　　药方：政府、居委会牵头整合资源

　　何筛红表示，对于这类小区，居委会应牵头，协调物业小区对公共部位进行改造、资源整合，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。与此同时，还应建立制度，分清业主和物管方的责、权、利关系，将物管的服务标准与其收益挂钩。此外，街道、社区、业主委员会，还需充分调动居民参与小区管理的积极性，提高居民对物业管理的认可度。

　　需修复地方多 专项维修金不足

　　因年代久远，禅城区莲花片、升平路以及祖庙一带，很多小区面临屋顶漏水、外墙面开裂渗水、公共落水管腐坏堵塞、楼宇防盗门损坏等急需修理的问题。记者调查发现，这类型小区因当时房屋公共维修资金缴存标准低，每幢楼只有几千元，甚至部分小区没有缴存，因此老小区在分配和使用公共维修资金时有很大的困难。

　　药方：设立物业管理辅助基金

　　市住建局表示，旧居民住宅区(楼)、村改居社区等大型住宅区目前大多处于环境设施老化，没有引入物业服务企业、没有住宅专项维修基金的状态。

　　市住建局建议，在旧有小区管理方面，可以借鉴南海区的做法：区镇两级统筹设立物业管理辅助基金，给予社区居委会资金扶持。以居委会为主体，对辖区内的旧住宅区和村改居小区进行环境综合整治，完善配套设施，共有设施设备日常维修养护费用也将纳入物业管理辅助基金范围。在环境改造和设施完善后，再引入菜单式或专业化的物业服务。

　　记者 曾艳珠 来源广州日报)