易居：2012年房价收入比连续第三年回落 2013年或持平(图)

　　本轮房地产调控自2009年12月份开始，将房价作为调控的核心目标。2010年4月中旬出台 “国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2012年12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部部长姜伟新再次强调，“商品住房限购政策2013年要继续实行，凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”近两年，国家频频要求“房价合理回归”，或者“房价回归合理”。

　　关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，与之相应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但近几年来，尤其是2007和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比屡创新高，为了更好地衡量房价合理程度，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。

　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准

　　1、房价收入比的计算公式

　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

　　2、房价收入比的衡量标准

　　尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　欧美国家的房价收入比，既包括新建住宅的、也包括旧有住宅的（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

　　二、全国房价收入比演变情况

　　2012年，城镇居民人均可支配收入保持12.6%（名义）的增长，新建商品住宅价格增长为8.7%， 2008-2011年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%，根据对历史数据规律性的研究，预计2012年城镇居民人均住房建筑面积增速为1%，则2012年房价收入比将持续回落至7.3，低于2011年的水平，接近6-7的合理区间，仍略偏高。

　　图一 2002-2012年全国商品住宅房价收入比情况

　　三、不同收入阶层的房价收入比情况

　　由于我国城镇居民的收入差距很大，不同收入家庭的房价负担能力不同，因此，还有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。

　　从全国情况来看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在2012年，全国统计的5个收入阶层房价收入比情况中，高收入户的房价收入比只有3.5，而低收入户的这一指标却达到17.3，二者相差了4.96倍，相比2011年的5.3倍有小幅下降。

　　从历年变化情况来看，各收入户的房价收入比，近年均自2009年冲高后逐年小幅下降，高收入户的年度差异较小，今年较2011年基本持平，而中等至低收入户的年度差异较大。

　　图二 2008-2012年全国城镇不同收入阶层房价收入比情况


　　前面叙述的几个问题中，我们使用统计局口径的房价，是包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房在内的可售型保障性住房的价格。众所周知，可售型保障性住房一般比纯商品住宅价格低，其中，经济适用住房的价格相对低40-50%。因此，不包括可售型保障性住房情况下的房价收入比水平将更高。

　　四、主要结论

　　经过上述分析和比较，可以得出以下结论：

　　第一，我国总体的房价收入比连续三年回落，仍略偏高。从2002-2012年的情况来看，我国的房价收入比在6-8的区间波动，其中最低的2003年为6.6，最高的2009年为8.1，2011年回落至7.5，2012年又回落至7.3，调控效果持续显现。虽然总体上仍高于发达国家3-6的水平，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数相对接近。最重要的是，由我国近十年来历史情况可知，全国房价收入比维持在6-7，可算作合理区间，当前略偏高。

　　第二，除高收入阶层外，其他收入阶层的房价收入比近三年连续回落，虽然中等至低收入家庭房价收入比仍较高，但已经回落至2009年之前的水平。就全国而言，2012年最高收入户与最低收入户之间的房价收入比相差5倍，明显小于2009年至2011年。就同一收入阶层而言，房价收入比自2009年冲高后连续三年小幅回落，但中等至高收入家庭的房价收入比仍高于2008年的水平，而中低与低收入家庭的房价收入比已经基本回落至2009年之前的水平。

　　第三，预计2013年全国房价收入比将与2012年基本持平。虽然中央一再重申房地产调控政策的不放松，但2012年商品住宅均价涨幅仍高达8%，根据市场走势，我们预计2013年全国新建商品住宅成交价格同比增幅会有所扩大（预计10%左右），根据近几年的数据对人均住房建筑面积增幅（预计0.3%）以及城镇人均可支配收入增幅（预计13%）大致估算，则2013年全国房价收入比将与2013年基本持平，依然高于2008年水平。

　　图三 2013年全国商品住宅房价收入比预测

　　本报告执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 吴晓君

　　作者：上海易居研究员吴晓君