楼市调控需“重拳”也需“长拳”

　　在一线城市房屋买卖市场供不应求形势加剧，房价上涨预期强烈的情况下，关于楼市调控加码、二套房购房门槛进一步提高的消息不胫而走。分析人士认为，房地产调控既要出“重拳”，也要出“长拳”，加快构建长效机制。

　　2011年1月出台的“新国八条”，曾祭出限购、差别化信贷和税收等“组合拳”，一度被称为“史上最严”。但两年后，部分地区房价再现大幅上涨，房地产市场似乎陷入“越调越涨”的窠臼中，个中原因值得深究。

　　作为本轮楼市调控的有效手段之一，差别化信贷政策很大程度上抑制了投机需求，并在一定程度上使调控摆脱了行政色彩。但在城镇化推进带来的庞大刚性需求推动下，信贷政策的调整似乎难以发挥更大作用。同样，差别化税收政策和限购政策也只是供需失衡背景下的权宜之计。现阶段而言，这些政策虽然仍有收紧空间，但难以从根本上平衡市场供需格局。

　　在供应层面，保障房建设虽连年保持较高水平，但在建设、管理、分配等环节的政策缺位，延缓了实际供应节奏，削弱了实际效果。

　　可以说，众多强力政策叠加的边际效果正在减弱，其症结在于长效手段的缺乏使楼市调控出现阶段性特征，“风声一过去，房价会更高”已成为不少人的共同预期。部分看似严厉的调控政策，因缺乏长效基础制度的支撑难以发挥更大作用。为稳定市场预期，抑制部分地区房地产市场非理性上涨，房地产调控在出“重拳”的同时，建立长效机制也是迫在眉睫。

　　“重拳”方面，为在短期内抑制需求，差别化的信贷政策仍有调整余地。可允许商业银行根据所在地区房价、风险及流动性情况制定差异化授信政策。必要时，甚至不排除全面提高二套房购房门槛的可能，从而释放继续管控需求端的政策信号，稳定市场预期。同时，涉及二手房交易的相关税收也可上调，从而为反应敏感的二手房市场降温。

　　“长拳”的修炼最易被忽略，因其面临的阻力更大，成效也非显而易见。在现阶段，作为楼市调控的重要支撑，长效机制亟待建立。

　　第一，完善土地供应与开发制度。近期一线城市房价上涨，与此前供地计划完成不佳不无关系。当前虽有一套土地供应制度，但各地在制定供地计划时，并未考虑市场的有效需求，供地计划的完成情况也大相径庭。为此，需完善现有的土地供应和开发制度。要求各地按照当地的市场容量、市场潜力等，科学制定供地计划。供地计划不仅要公开，还需落实到具体地块。供地节奏需保持平稳，避免出现空窗期。土地开发的开竣工时间、进度等，需纳入合同约定，以促进已供土地的开发，并避免出现闲置土地。

　　第二，加快个人住房信息系统的建设与联网。个人住房信息系统的建设，不仅是差别化信贷、税收政策执行的制度依据，还可以全面地呈现出房屋所有权信息，有助于加强对未来市场的管理，调整房屋分配。有关部门需加快个人住房信息系统的建设，扩大联网范围，并尽快投入使用。

　　第三，持续推进房屋持有环节的税收政策。当前我国的房地产税收主要集中在交易环节。当前房产税试点“扩军”阻力重重，但准备工作仍需加快，以期在合适的时机实现真正“破冰”。

　　第四，保障房建设和分配、使用、退出等制度需进一步完善。保障房建设是住房供应结构的重要补充，但在保持建设规模的同时，分配、使用和退出等环节的制度建设显得滞后，在大量保障房陆续投入市场之际，需尽快完善相关政策，使之真正惠及相应的住房群体。

　　最后，建立问责机制，强化执行效果。房地产调控效果的弱化，与执行环节的松动密不可分。此前北京曾推出“领取预售证三天内必须开盘”的条款，并一度启动执法检查，但如今仍有不少项目未予执行，执行环节的弱化可见一斑。为此，可借鉴土地违法的问责制度，在土地供应、开发、房屋建设、销售等各个环节实施问责制，从而最大限度地发挥政策效果。（记者 张敏）

　　作者：张敏来源中国证券报)