贵阳楼市拒戴成交量暴涨“高帽”

　　特别报道

　　本报记者 刘兴龙 邹宁

　　2675%！这是中国指数研究院发布的贵阳春节期间成交量的同比涨幅，位居全国主要城市首位。贵阳楼市曾在去年饱受高库存风险的质疑，如今蛇年伊始再度因畸高的数据引来关注，被看作房地产市场“高烧”的典型。

　　中国证券报记者实 地调研发现，贵阳楼市近期并没有出现明显波动，当地开发商和业内人士均表示返乡置业、基数较低等因素刺激春节成交量同比有所增加，不过涨幅不可能达到26倍。

　　畸高数据夸大交易热度

　　“26倍的数据是不可能的”，长期从事贵阳房地产市场研究的宗美国际顾问总经理张杨非常肯定地对记者表示，“贵阳楼市可以比喻成"了不起的正常人"，不过前提是"正常人"。”

　　日前，中国指数研究院发布了一份主要城市春节期间交易数据情报，在被监测的27个城市中，16个城市的成交量涨幅超过一倍。贵阳是其中涨幅最大的城市，2月9日-15日成交247套，成交面积2.22万平方米，较去年春节期间的0.08万平方米同比增加26.75倍。

　　近期，全国主要城市房地产市场出现升温，许多机构猜测楼市调控政策将会加码，在蛇年首个交易日，公积金政策收紧的消息就重创房地产板块。而这份数据出炉后，贵阳楼市的同比数据被看成是房地产市场大幅升温的又一佐证。

　　贵州鸿宇世纪文化传媒有限公司执行总监罗泽广指出：“对于房地产市场来说，用春节一周假期的数据进行同比并没有趋势性的意义。”罗泽广介绍，花果园和未来方舟是目前贵阳市最大的两个楼盘，其中去年春节时，恰好是花果园推盘的空档期，新盘是于2012年3月才推出，而未来方舟是2012年3月9日正式开盘。也就是说，两个春节假期的商品房供应量存在巨大差异，会导致同比基数偏低。

　　通过走访主要楼盘，中国证券报记者发现，26倍的同比数据存在较大的“水分”，夸大了目前贵州楼市的热度。

　　实际上，今年春节期间成交套数远高于报告提及的247套。宗美国际顾问张杨介绍，通过春节期间“踩盘”了解，未来方舟每日签约数大概40多套，总成交约300多套；花果园的成交套数也在300-400之间。“在实际销售过程中，认购、签约、备案等流程会存在一些间隔时间，所以很难统计春节期间的确切成交量，不过肯定会高于247套。”

　　而2012年春节期间的基数“水分”更大，0.08万平方米意味着贵州市7天内只销售了约10套商品房。花果园项目的一位销售负责人介绍，虽然去年年初在售房源不多，不过1月份依然成交1097套，相当于日均销售35套。

　　据筑房网贵阳市商品房实时签约数据显示，2月9日至2月15日，贵阳市共计售出商品房462套，销售数量与去年春节长假相比增加2.64倍。此外，2012年1月份成交前三名楼盘分别为花果园、一鸣宽城国际和黔灵山国际山庄，成交套数合计2168套，成交金额7.95亿元；2013年1月份成交前三名楼盘分别为花果园、未来方舟和绿地伊顿公寓，成交套数合计4818套，成交金额19.98亿元。从以上两组数据对比来看，虽然贵阳楼市成交量今年年初实现了同比翻番，不过增幅远远低于26倍的水平。

　　“低烧”格局料将延续

　　2月20日10点，号称全国第一大盘的花果园售楼处门前已经停满了百余辆汽车，记者刚下出租车，就有售楼员迎上来询问是否来看房。步入一层大厅，映入眼帘的场面更是热闹，沙盘前、休息区、签约区挤满了看房者，粗略计算有一千余人，人声鼎沸的景象让花果园1.2万平方米的售楼中心都显得有些拥挤。看完样板间之后，售楼员张女士领着记者穿行半晌，才在休息区找到座位。据她介绍，花果园目前仅售楼员就多达1000多人，每天签约上百套并不稀奇。

　　在未来方舟的售楼处，看房者没有花果园那么多，不过依然有近200人。大厅中央摆放着8台可以查询剩余房源情况的电脑，数十名售楼员穿梭其间，不停的记录着房源号码和价格。

　　尽管这些楼盘的销售景象十分热闹，不过当地房地产业人士介绍，由于有许多大盘项目压制，贵州楼市目前只是处于供需两旺的格局，价格和成交量要比京沪深等一线城市更加稳定。

　　中天城投一位高管表示，该公司开发的未来方舟开盘以来，已经陆续推出了13000多套房源，目前售出11000套左右，比例约为85%。虽然销售情况比较理想，不过未来方舟价格变化不大，2012年3月时的均价为3800元/平方米，而目前售价在4000元/平方米-4400元/平方米。这位高管坦言：“如果考虑公共设施建设因素，目前的售价是略低于综合成本的。不过楼盘体量较大，随着后期配套设施逐渐完善，通过价格上涨获得长期收益。”

　　目前，花果园、未来方舟等大盘项目已经占据了3000元/平方米-6000元/平方米的市场空间。由于政府规划和自身资金运作的需要，这些项目都缩短了开发周期，在保证商品房供应的同时，也稳定了房地产市场的价格。例如，总建筑面积720万平方米的未来方舟预计2017年基本建成，会展城项目从拿地到如今临近交付使用只用了18个月。

　　贵州鸿宇世纪文化传媒有限公司执行总监罗泽广介绍，“近几年房地产市场需求比较稳定，2011年大概600万平方米、2012年700万平方米。而在供给方面，在售商品房面积维持在1000万平方米多一点。”

　　返乡置业成购买主力

　　在贵阳市各大楼盘，返乡置业成了蛇年伊始营销的主角。记者了解到，花果园、未来方舟等10多个楼盘春节期间“不打烊”，都市阳光、凤凰栖、美成新都等楼盘选择在春节前开盘。与此同时，开发商制定了春节期间的促销策略，花果园在房源原价基础上优惠200元/平方米，未来方舟针对返乡置业的客户推出了报销往返机票的活动。

　　宗美国际顾问总经理张杨指出：“贵州是全国的劳务输出大省，每当春节临近，都会有大批的务工人员从一、二线城市返乡过年。2012年年底到今年年初，一线城市房价出现了明显的上涨，而贵阳市平均房价一直保持在4600元/平方米左右。不少返乡者会选择在贵阳置业。”

　　实际上，贵阳市的返乡置业现象并不是个例，中国指数研究院发布的主要城市春节期间交易数据情报显示，成交套数超过100套的多数来自劳务输出较多的省份，例如合肥、南充、昆明和长沙等。而作为一线城市的深圳市只成交1套，成交面积同比下降92%。

　　不过，贵阳市房地产市场大打返乡置业牌，对于销售的促进作用并不大。贵阳市商品房实时签约数据显示，花果园春节期间的日均销售套数低于1月份的平均水平。优品城邦置业顾问介绍，在1月份前后的这段时间，过来了解楼盘详情的有一部分返乡置业客户，但多数处于观望阶段，实际进行购买的并不多。

　　实际上，贵阳楼市看重返乡置业人群，反映出的是对市场多元化的渴求。以未来方舟项目为例，购房者中，贵阳当地、贵州省内各占45%，省外客户约为10%。一位贵阳大盘项目的销售负责人介绍，公司已经在重庆、成都等地着手开设销售中心，开拓省外市场成为了促进销售的新渠道。当地业内人士介绍，贵阳市2012年底商品房库存约为500万平方米，今年还将有至少700万平方米新增在售面积，房地产市场整体的去库存压力仍然很大。