限购、房产税试点双扩容“落靴”

　　政

　　策措施摘要

　　各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度房价控制目标

　　严格执行限购，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施

　　严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围

　　增加普通商品住房及用地供应，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务

　　推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理

　　楼市上涨预期愈演愈烈，国务院明确释放调控政策不动摇、力度不放松的信号。

　　昨天，国务院常务会议确定五项措施，房产税扩大改革试点范围是一大焦点，同样值得关注的是，或许会有更多城市加入限购队伍。

　　这些政策举措被视为扭转“涨市”预期的及时举措。值得关注的是，这是本届政府举行的最后一次国务院常务会议。《第一财经日报》记者统计发现，本届政府234次国务院常务会议中，涉及楼市调控议题的至少有15次。

　　房产税扩容“不下猛药”

　　连日来，关于楼市调控加码的说法密集出现，其中，关于多地出台下调住房公积金贷款额度的通知，以及上调二套房首付和贷款利率的传言，在前日杀跌地产板块。

　　此次国务院常务会议称，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

　　会议要求的“保持政策的连续性和稳定性”体现在了“国五条”的政策内涵中。其中，屡次触动市场神经的房产税改革预期有了明确的政策信号。

　　会议提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　2011年1月底，房产税试点在上海、重庆启动。两年来，试点范围扩大之说不绝于耳，其中湖南、湖北、广东等地的多个城市都被传出纳入了试点范围。

　　不过，国税总局相关负责人上月公开表示，国税总局正在研究制定房产税扩大试点的范围，但目前要提出一个完善的方案还有难度。

　　1月15日，国务院总理温家宝在财政部调研时表示，从中长期看，有两项重大的税制改革要认真研究。其一就是改革房地产税收制度，“逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展”。这一表态当时被一些分析人士解读为，近期内难以推出房产税试点。

　　从沪、渝两地的试点实践来看，效应初显但并非房价“杀手锏”。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%~1.2%。2012年，上海市税务部门对20.8万套住房完成了房产税征免认定，其中应税住房约3.7万套。重庆方面，试点启动后10个月内主城区确定应税住房8563套，征收金额超过9000万元。

　　上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在接受新华社采访时说，为确保平稳起步，房产税试点没有“下猛药”，市场“痛感”较轻。

　　目前尚不清楚扩大房产税试点范围何时启动，具体模式也未知。中国房地产数据研究院执行院长陈晟对本报记者表示，据其了解，有6~8个城市在做试点储备，他个人认为不会局限于上海、重庆模式，且会涉及存量房。

　　另有专家告诉记者，试点原则上要体现对房地产交易的控制，同时还要起到示范作用，因此如果选择在房产交易量不是很大的城市试点意义有限。他称，尚未听说对现有模式进行较大的调整，因此上海和重庆模式将会是基础。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受本报记者采访时也分析，新增试点城市在税基、税率的设定上和沪、渝不会差别太大，同样，对房地产市场的影响也不会太大。

　　财政部财科所所长贾康近日撰文称，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸中国未来的房产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房不实征”的“基本待遇”。

　　近期不断曝光的“房叔”、“房姐”再加上个人住房信息统计及联网工作的不完善，被认为是房产税改革推进的一大难点。上述专家说，房产信息登记及信息联网理论上没有难度，但作为改革的环节之一，需要和其他改革共同推进，比如收入分配改革、官员财产公示制度改革等。

　　限购何时退出

　　限购二字在此次国务院常务会议中被重申。具体来说，就是要严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

　　“这是有所指的，因为有些地方的限购有所放松，执行上不够合规。”丁祖昱称。

　　楼市限购始自2010年，当时北京、深圳、厦门、上海等城市陆续实施，到2011年1月出炉的“新国八条”，限购扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市；当年7月初，国务院常务会议明确二三线城市也要限购。

　　陈晟对本报记者表示，限购对市场产生了不小的影响，但目前在一些地方政策执行出现疲劳期，严格性出现减弱。

　　此次国务院不仅要求严格限购，而且对于尚未限购但房价上涨过快的城市，也要及时采取限购等措施。

　　对于政策预期，丁祖昱分析，限购可能还会持续两三年，等到房产税全面实施后才会退出。这里所说的全面既包括房产税在全国范围内实施，也包括在增量房和存量房范围内全面实施。

　　此次“国五条”延续了调控有保有压的差别化，其中，国务院要求增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。同时加快保障性安居工程规划建设，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　陈晟说，这些都将有助于地方实现年度新建商品住房价格控制目标。

　　这个目标并不陌生，“新国八条”的第一条就提出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。

　　不过，由于各地当时提出的房价控制目标，多以GDP和居民收入增幅为参照，因此被质疑为“涨价目标”。当年3月底，住建部还通知要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，酌情调整已发布的调控目标。

　　此次会议强调，完善稳定房价工作责任制。其中，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。同时建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

　　作者：胥会云来源第一财经日报)