港铁、地产商地价博弈

　　这边厢楼价节节攀升，那边厢，港铁上盖物业项目却遭开发商“白眼”。

　　2月20日下午，港铁天水围轻铁天荣站物业项目正式截标，尽管港铁早前已经接到16份意向书，该项目最终却以没有发展商提交标书而宣告“流标”，成为港铁项目招标以来的首宗 零标书项目。

　　香港发展局局长陈茂波坦言，流标会影响到香港政府在2012/13财政年度内供应2万个私人住宅单位的目标，但强调政府会采取措施填补私人住宅的供给量。陈茂波同时表示，目前楼市亢奋，当局会继续在未来推出更多土地。

　　流标的天荣站上盖项目已被收回，港铁方面称，现在暂未确定何时会重新推出这一项目。

　　“自BSD（特别印花税）推出后，所有地皮投标都反应热烈，相信这次流标是个别情况，并非开发商看淡后市。”高纬环球大中华区董事张翘楚认为，地铁项目流标的情况时有发生，此次虽为首次录得“零标书”，但对于后市发展不会有太大的负面影响。

　　不过受消息影响，2月21日，港铁股价下跌2.5%，长实、新世界、恒基地产、新鸿基地产等房产股分别下跌2.4%、2.5%、1.1%和1.5%。

　　高价吓退地产商

　　天荣站上盖项目占地面积约19.6万平方英尺（约合1.8万平方米），该项目不设“限尺”（即每个单位的面积限制）或“限量”（即限制总的单位数量）条款，可建住宅楼面占98万平方英尺，商业楼面约占2200平方英呎，预计可提供1500至1600个住宅单位。

　　尽管项目本身估值不算高，但涉及的补地价金额却高达26.86亿港元，总地价预计超过30亿港元。

　　“进取的补地价金额是流标的主因。”张翘楚认为，天荣站的补地价平均每平方英呎楼面为2735港元，假设开发商的利润率为20%，按竣工后每平方英呎售价7000港元向港铁公司分红5%计，每平方英呎楼面的地价高达3085港元。

　　但在截标前，补地价偏高似乎并不是一个问题，长实及新鸿基地产却都表示了参与竞投的意愿，对于补地价也均称合理。不过，直至截标，两家也未提交标书，随后，两家态度也明显转变。长实执行董事赵国雄称，集团虽然希望在天水围发展，但地价目前看来略贵。新鸿基地产则表示，昨日提交的仅是一份意见书而非标书。

　　恒隆地产在回复本报时表示，对每个地块投标与否，恒隆有自己的商业考虑，而未来政府若再推地时，是否参与投标也会考虑和衡量不同因素，不能一概而论。

　　今年1月，天荣站上盖项目完成招收意向书的程序，收到了包括长实、新世界发展、新鸿基地产等在内的16家地产商提交的意向书。相关资料显示，中标财团除了要负责轻铁站的临时搬迁工程，还需向港铁分红。

　　“开发成本太高。”一位业内人士坦言，开发商可能会担心这一地区将来的住宅价格能否上涨到每平方英尺7000甚至8000港元的水平。

　　现在天水围附近二手房均价多在每平方英呎5000港元上下。“相对于附近的柏慧豪园每平方英尺售价约5000港元，目标差价达40%！”张翘楚指出，轻铁为郊区铁路线，而西铁线则能接通市区，如果轻铁站的补地价金额过于激进，甚至贴近西铁站的地价，实在让开发商望而却步。

　　去年嘉华国际与信和置业投中的西铁朗屏站北面用地，虽为限呎限量土地，但属西铁沿线上盖，不用再接驳轻铁。当时成交的每平方英呎楼面地价只有约3260港元，与天荣轻铁站上盖项目相比，只高出约3.4%。

　　地铁物业项目频频流标

　　“市民对铁路项目流标情况都已习以为常。”张翘楚表示，此前的南昌站、荃湾西站及大围站上盖地皮都曾发生过流标现象。

　　问题是，铁路物业发展项目却又是香港房屋土地供应的一个重要来源，港铁可以同时开发地铁及其沿线房地产项目，在获得沿线地块的土地使用权后，港铁会再寻找合作方共同开发地块，并参与整个开发过程。港铁财务数据显示，2012年上半年物业发展带来6.27亿港元的利润。

　　除了住宅项目外，港铁上盖项目还会涉及商场、酒店、写字楼等商业项目，九龙站的圆方、青衣站的青衣城等都属于地铁上盖物业项目。港铁公布的计划显示，今年起，包括昨日流标的天水围轻铁在内，港铁还有康城站、大围站等5个物业发展组合尚待批出。

　　去年底，香港政府公布的2013年1月至3月卖地计划中指出，在2012/13年度内，铁路物业发展项目估计一共可以提供约7000个单位。也就是说，在该财政年度内，35%的私人住宅单位依赖铁路物业项目。

　　“补地价金额并非铁路公司（即港铁）决定。”张翘楚解释，但港铁会要求中标者对其进行分红，导致地价与市场价位有所偏离，另一方面，这种制度也让开发商难以估算开发完成后的利润情况，导致铁路物业发展项目频频流标。

　　在香港，补地价金额由地政总署确立。一般而言，承租人修订土地契约后均须缴付土地补价，补价金额应反映地价在修订前后的差距。对于这套确定补地价的制度，陈茂波认为，地政总署的这一制度是“行之有效的独立制度”。除了缴付补地价款，开发商还需要向港铁公司分红，一般为项目利润的5%左右。

　　尽管去年以来，香港政府频出楼市辣招，但供给未能大幅提高的情况下，楼价依然节节攀升。反映楼价走势的中原城市领先指数已高达121.73点，新界西楼价也已收复失地，香港各区楼价全面升穿1997年高位。

　　反观供给方面，近几年来多个地铁物业发展项目流标。去年，港铁大围站虽收到来自新鸿基地产、长实和恒基地产提交的3份标书，但由于港铁不满标书方案，认为无法收回发展成本的风险较高，最终宣布不接纳标书，以流标收场。 去年年初流标的西铁线荃湾西站五区湾畔也由于港铁不满开发商标书给出的价位。从2005年至今，流标地铁物业项目总楼面面积已达约1184万平方英呎。

　　按照政府的卖地计划，今年前三个月，还将通过招标出售6幅住宅用地、1幅商业用地和1幅酒店用地，其中，住宅方面将能提供约3000个单位。6幅住宅用地中，2幅位于启德的土地将用于试行“港人港地”措施。此外，去年流标的大围站项目计划在本财政年度内重新招标，西铁朗屏站（南）项目也将于明年招标。

　　作者：秦伟