记者 郭海飞 继2011年进军昆明后，陈启宗所执掌的恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆”，00101.HK）又进入武汉。
在2013年春节前的两天2月7日，恒隆在武汉斥资33亿元（约相当于40.71亿港元），拿下一幅占地8万多平方米的商用地块。而武汉被指与沈阳、成都均为商业地
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产供应量过大的区域，恒隆为什么要在“火炉城市”凑热闹？
恒隆计划投资120亿元，将该地块打造为集世界级购物商场、办公大楼和公寓式酒店为一体的大型商业综合体，恒隆投资者关系部工作人员向本报表示，“四五年后，建筑面积15万平方米的购物广场便将开业。”
此前，恒隆已经进入上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连和昆明7个大中城市。
陈启宗曾于2012年9月公开表示，恒隆未来10年内每年在内地都会有项目落成，届时内地与香港持有项目面积比例将由62：38大幅提高至83：17，预计集团每年将投资内地约60亿元（不包括地价）。
“恒隆将继续投资约700亿元发展其在内地的项目”，陈启宗称，早在2005年，恒隆便高调宣布，将在内地投资 400 亿元兴建 18 个项目。
在扩张的背后，是恒隆独特的开发模式，只在每个城市最繁华的黄金地段拿地，不拿地王，始终保持“零负债”保持手中现金大于银行借贷。
只拿黄金地块
“恒隆的策略是在经济蓬勃发展城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置。”陈启宗认为，在每一个城市，他必须拿到最繁华区域的黄金地块，才能做出顶级的商业项目，而这些成熟的商业区域是商场出租率的保证。
恒隆严格践行着这一发展策略。早在1992年，陈启宗执掌恒隆第二年，便在上海最繁华的
徐家汇商圈拿下最大的徐家汇地铁站上盖项目，次年又在上海另一核心商圈南京西路拿下总体量27万平方米的恒隆广场项目。
在拿地13年后的2005 年，恒隆拿下的天津和沈阳项目，也均处于城市最繁华的商业街。天津恒隆广场位于天津市中心和平区的和平路，毗邻天津市历史建筑区；沈阳恒隆中街广场则地处沈阳商业中心中街路。
此后，恒隆拿下的济南、无锡、大连、昆明等项目，也均处于城市繁华商业区，上海南京西路、天津和平路、沈阳中街路更是曾入选“中国十大著名商业街”。
2月7日拿下的武汉项目，也位于武汉繁盛的商贸枢纽硚口区京汉大道，毗邻武广商圈和中山商圈，附近已有包括武汉广场、世茂广场、武汉国际广场、
新世界百货、武展购物中心、庄胜崇光SOGO百货等在内的大型购物中心。
“我们的策略其实很简单。到一个大城市最成熟的商圈里，找最好的地、适中的面积，盖一个广场放在那里，我们肯定能赚钱。”陈启宗解释说，在商业地产的招商中，有很明显的“通吃”现象，地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的。
但是精明的陈启宗却从不拿地王，恒隆在城市最繁华商业区拿下的黄金地块，价格也非常低廉。
高通智库的研究报告显示，恒隆在无锡的项目楼面地价仅为人民币300 元/平方英尺，天津项目地价是450元/平方英尺，济南项目是360元/平方英尺，沈阳是100元/平方英尺（1平方米=10.76391041671平方英尺）。
“在某种意义上，我们可以夸口说，恒隆在所有的竞争对手中，拥有的一定是最具价值的土地储备。但是，恒隆所支付的绝非是最低的单位价格，也绝不会过高。”陈启宗曾说，“通过精明的部署，就可以成功地以非常合理的价格购入位置最佳的土地。”
恒隆能够低价拿下优质地块的一个原因是，对当地就业和税收做出的巨大贡献。上海港汇恒隆广场和浦西第一高楼恒隆广场，已成为上海地标，引领时尚潮流，并且仅这两个项目，每年为上海缴纳的税款便高达30亿元，其中大部分来自租户。
2月7日恒隆拿下武汉项目，其投资者关系部工作人员透露，早在1月17日，恒隆便与武汉硚口区政府签订了土地买卖的协议，而且33亿元的土地款分期支付，只支付了11亿元，剩余的22亿元将在一到两个月后支付。
陈启宗解释，公司买地的原则是土地价格占项目花费的两成以下，回报率要在30%以上。但恒隆也并不是无往不胜，其至今也未进入北京，因为地价过高，2007年也毅然放弃成都繁华商街春熙路一幅筹备一年的地块，2011年更是放弃了长沙一幅谋划了6年之久的地块，其至今也尚未进入这两个城市。
低价拿下城市黄金地块，也变得越来越难，恒隆武汉项目楼面地价约7200元/平方米，昆明项目楼面地价更是高达8700元/平方米。
零负债扩张
截至目前，恒隆已进入8个大中城市，拥有总建筑面积达280万平方米的11个商业地产项目，投资总额将超过600亿元。
但是需巨额资金的恒隆，却在财务上始终非常保守，保持“零负债”手中的现金大于银行借贷。
在1997年亚洲金融危机到来之际，恒隆手中便拥有 47 亿港元的现金，有息负债仅为22 亿港元，净负债资本比是负8%，不仅安全度过金融危机，还获得了跑马圈地的机会。
恒隆2012年业绩报告显示，截至2012年底，恒隆手持现金360多亿港元，负债却仅有297多亿港元，现金净额约63亿元港元。
恒隆在国内的项目全部是商业综合体，“专注于以商场为中心的高品质综合物业”，并且全部持有，只租不卖。
对于不做住宅的原因，陈启宗曾解释:“香港开发商做住宅在内地没有优势，我们要向内地开发商学习。但我们学不了
万科，他们一年挣的钱没有几个香港开发商可以挣到。我们要做内地开发商学习不了的东西，所以我做商场。”
在恒隆看来，商业地产和住宅地产的概念是完全不同的，同一区域最好的商场利润可能有45%，次之30%，再次5%，之后就可能是亏本。高通智库的研究报告显示，按无杠杆投资成本计算，恒隆在上海的两个恒隆广场租金总收益率已达31%。
对于将商业物业卖掉的开发模式，陈启宗将其比喻为“孩子生了以后不养”，而恒隆地产旗下的商业物业则“永远都是恒隆的孩子”。
“我们是买了地就盖，不光依靠地价与房价的升值，而是通过我们团队的经验和能力去创造价值。”陈启宗表示。
2008年恒隆年报中提到，过去5-7年中，恒隆地产租金收入增长一直维持在两位数，而未来3年内，公司整体租金收入增长仍将继续保持两位数。到2010 年，恒隆地产的租金收入仍然保持两位数的增长。上海港汇广场即使在2008—2009 年的金融危机期间，仍保持了19.5%的租金增长率。
财报显示，2011年，恒隆租金收入实现55亿元港元，2012年突破60亿元港元，其中国内占比一半。而其在国内仅有上海、沈阳和济南5个商场开业运营，其余6个项目均处于投资期，从物色拿地到开业运营整个周期长达10年左右。
上海港汇广场1992年拿地，7年后购物商场开业，上海恒隆广场1993年拿地，也是8年后商场才开业，天津恒隆广场2005年拿地，更是预计在10年后的2015年才开业。
“从物色到完成购置土地，一般需时最少2~3年，再加施工期3~4年。一旦商场准备好开业，预期最初的收益率约为4%~5%。然后大约需要9年或三份3年租约，方可令租金收益率达至30%。如此曲折之过程足以吓退潜在模仿者或阻止任何尝试者。”高通智库如此评价恒隆的商业模式。
商业地产投资周期长、耗资巨大的特点，也会影响恒隆的现金流，这也是恒隆拿地缓慢的原因。陈启宗不得不选择拉开项目投资周期，减小资金的集中投入，而选择不贷款、仅依靠自有资金，也有不得已的苦衷。高通智库研究表明，恒隆完全自持商业地产项目的开发模式，很难大举借贷。
作者：郭海飞
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