12万平米土地改造引爆广州浪奇 60亿估值实为30亿？(图)

　　21世纪网

　　近日有媒体报道,浪奇位于广州金融起步区东面的旧厂房如被政府收储将获得63亿收储金。受此消息影响，广州浪奇连续三天大涨24.22%。

　　而浪奇股东向记者透露，此前报道中的算法并不正确，政府相关文件中规定，容积率不能超过3.5。

　　21世纪网则根据容积率3 .5算出，浪奇“三旧”土地估值仅为31.5亿，与此前得出63亿元结论并不相符。


　　2月18日，年后开市第一天，有媒体爆出，浪奇涉及广州“三旧”改造、面积为12万平方米的旧厂房如果被政府收储，将获63亿土地收储金，是目前广州浪奇流通总市值的两倍以上。

　　当日开盘后，广州浪奇股价震荡上涨后一度达到涨停板，最终以7.40元收盘，涨幅为9.96%。19日，在上证指数和深证成指分别下跌1.60%和2.50%的情况下，广州浪奇继续逆势上涨2.84%。20日，广州浪奇再度涨停,三个交易日区间涨幅达24.22%。

　　事实上，浪奇早于2009年2月份发布公告表示公司被列入广州市“退二进三”工作中第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，须在2012年年底完成搬迁工作。随着广东省“三旧”改造政策的试点及推进，拥有12万平方米旧厂房的浪奇就一直是市场关注的焦点。

　　2月7日，广州国际金融城起步区四块土地成功拍卖后，浪奇位于起步区东面的土地更是引发资本市场的无限猜想。媒体有关浪奇土地如收储将获利63亿元、市值翻倍的报道一出，便引发浪奇股价一路飚升。

　　但2月20日浪奇2013年第一次临时股东大会后，浪奇股东黄先生对21世纪网表示：“63亿的数据太夸张了，我估计也就20亿出头，按政府规定，计算时容积率不能超过3.5。”

　　根据报道，63亿的估值是按照地面平均容积率7左右、每平方米价格1.5万元来计算，1.5乘以7乘以12，等于126亿元。如果50%返还上市公司，就是63亿元。其中容积率和每平方米价格这两项数据是依据金融城起步区首拍的四块土地成交信息估算而来。

　　然而广州市人民政府2010年1月1日发布的《关于加推进“三旧”改造工作的意见》建议，国有旧厂房改造有三种处置方式，一是自行改造，补交地价。二是公开出让，收益支持。三是公益征收，合理补偿。

　　若是采取第二种方式，由土地储备机构收购后政府组织公开出让，补偿额的计算有两种方法，一种是规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5），按土地出让成交价的60%计算补偿款；另一种则是按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款。但是两种计算方法对于超出规划容积率3.5部分产生的土地成交价或纯收益均不再计算补偿款。

　　这也就是说，计算赔偿款时，容积率最高不能超过3.5。而媒体报出的63亿元则是基于容积率为7计算出来的，此计算与“三旧”改造的土地赔偿条列并不相符。

　　如果按照之前测算的每平方米1.5万元、50%补偿公司，容积率则按3.5来计算，那12万平方米的旧厂房如果被政府收储，估值仅为31.5亿，比之前的63亿少了一半。

　　即使浪奇土地被收储，土地的具体规划尚不明确，容积率是否能达到3.5，地价是否能达到1.5万每平方米也还是未知数。

　　21世纪网致电此前得出63亿元估值结论的广东煜融投资董事长吴国平，他表示对意见并不清楚，称“浪奇以后的发展还要看它的业绩，土地只是带来额外的收益。”