农村包围城市：百亿军团进与退

　　廖杰华

　　中国房地产行业正进入整合时代，也是一个两极分化的时候，当万科、保利、中海等巨头平均月销售高达上百亿之时，一些在黄金年代投机的小型房企则面临着被淘汰的命运。

　　用“强者恒强，弱者淘汰”来形容如今的国内房地产市场或许更为合适。中国指数研究

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　　百亿，或许是未来一段时间国内地产生存与发展的门槛。

　　黄金十年之后，中国地产业爆发与暴富的机会不再，在这个调控、整合与变革的白银时代，也许是百亿军团最后长大的机会。

　　在百亿与两百亿之间聚集了众多企业，除了北上广深地产豪强群集之地外，一些内陆与西部本地的龙头企业也开始崛起，可以预见，百亿的规模已为他们赢得了生存与发展的机会，但环境与行业的变化预示着，类似于万科、恒大等巨头们的一夜崛起已无太多可能。

　　与传统豪强在北、上、广、深以及长三角、珠三角等一线城市发家致富不同，如今百亿军团的众多企业，走的都是一条农村包围城市的道路——即依托本土核心城市，再伺机外拓，做大做强。

　　军团扩容

　　在2012年房企的百亿俱乐部中，有很多新鲜的面孔。重庆的金科地产、贵阳的宏立城集团、成都的蓝光地产以及位于云南的俊发地产都是榜单的新客。

　　这一年，也有一些相对陌生的面孔登陆资本市场。

　　2012年11月23日，总部位于上海的旭辉集团正式登陆香港联合交易所主板市场，成为2012年首家赴港上市的内地房企。2012年11月29日，依靠江苏常州起家的新城控股正式登陆香港资本市场，共发行14.18亿股，筹集资金20.56亿港元。

　　新城和旭辉都是2012年百亿军团的新客，中国指数研究院的数据显示，2012年，新城控股的销售额为170亿元，而旭辉集团的销售额则为104亿元。

　　调控与变革之下，一些中小型房企从默默无闻顺势跻身到百亿俱乐部。中国指数研究院的数据显示，2012年共有包括万科、保利、绿地、中海地产等52家企业销售额突破百亿。而与百亿军团扩容相伴随的是行业集中度的日益提高。

　　中国房地产测评中心的数据显示，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较2011年，有2.77个百分点的上升。而前50强的门槛，已从2011年的78亿元增加到2012年的102亿元，销售面积则从2011年的63万方，上升到82万方。

　　另一组数据更能说明行业集中度的提升。

　　保利地产2月7日公告称，1月公司实现签约面积85.40万平方米，实现签约金额102.80亿元，同比增长580.22%。而万科2月5日公布其1月销售数据，实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%和56.32%。此外，恒大地产1月实现合约销售总金额约为72.5亿元，同比上升2.26倍。

　　从此点看，百亿军团要想从中突围做大，也面临着不小的困难。

　　农村包围城市

　　与行业集中度进一步提升相伴随的是，地处内陆省份的地方龙头房企在抓住最后的机会冲刺。

　　以总部位于重庆的金科地产为例，其在2006年明确了“依托大重庆，挺进长三角，拓展环渤海，扩大中西部”的全国化扩张战略，并在2009年就跻身百亿俱乐部，在地产调控最为猛烈的2011年罕见地借壳上市成功。

　　金科是农村包围城市的代表之一，2012年，金科在全国销售收入达到165亿元，其中总部重庆是其核心市场，仅在重庆地区的全年销售额就突破了86亿元，仅次于龙湖。

　　与此同时，金科的区域扩张战略也得到了很好的执行。目前，金科在北京、成都、苏州、无锡、江阴、长沙、浏阳等十多个城市全面发展。

　　云南俊发则是另一个农村包围城市的典型。

　　数据显示，俊发地产2012年以超百亿元的销售额首次跻身百亿房企阵营。

　　俊发集团总裁赵彬表示，俊发地产2013年将启动20个项目，销售目标为200亿。

　　资料显示，目前俊发的土地储备达到1500万平方米，为俊发的发展提供了充足的保障。2013年，大理滨海俊园、贵阳俊发城等20个项目都将启动，而这20个项目总建筑面积就有1377万平方米，总货值更是达到900亿元。

　　在百亿俱乐部中，贵州的宏立城相当让人意外。

　　中国房地产测评中心发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》排行榜上，贵州房企宏立城集团以245亿元排名第18位。数据显示，2012年，宏立城集团旗下的花果园项目单盘销量达550万平方米，排名全国房企成交面积第8位。

　　在贵阳，人们习惯了用“买房子像买大白菜一样”来形容花果园。这项目占地6000多亩，规划居住人口30万人，自2010年10月开盘以来，已经连续25个月成为贵阳单盘销售冠军。