调查显示：美国房市复苏范围仍在持续扩大

　　去年以来美国房价稳中有涨，销量缓缓上升，加上抵押贷款利率长期徘徊于历史低位，美国房地产业似乎进入次贷危机以来“最好的时代”。然而与此同时，经济增长疲弱乏力，失业率居高不下，信贷条件不断收紧，房市复苏似乎也处在“最坏的时代”。

　　美国经济去年第四季度 意外萎缩0.1%，房地产业却逆势复苏，当季为经济增长贡献0.4个百分点。从全年来看，美国经济增长2.2%，其中房地产业贡献了0.3个百分点，这也是自2005年以来首次为经济增长提供正能量。如果说美国房市2012年终于触底，那么2013年理应进入反弹阶段，不过多数经济学家认为美国房市很可能仍将负重前行。

　　房市复苏首先带动了住宅投资。根据美国商务部公布的最新数据，今年1月份美国新房开工量按年率计算达到89万套，同比增加23.6%，尽管环比起伏波动较大，但自2011年9月份以来几乎一直保持着同比增长的态势，房地产业扩张之势可见一斑。

　　新房开工量增加也反映市场待售房屋过少。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，1月份美国待售房屋仅174万套，为1999年12月以来的最低水平，而就在两年前这一数字还高达291万套。

　　在待售房屋数量下降的同时，住房销售量却持续增加。与2011年相比，2012年占美国整个楼市销量90%以上的旧房销量比前一年增加9%，新房销量也增加20%。今年1月份，美国旧房销量按年率计算达492万套。按这一速度，美国待售房屋只够维持4个多月，而一年前还能维持6个多月。

　　待售房屋数量下降反应当前市场的两大趋势。一是在房市呈回暖趋势之时，大家都想买入，很少有人想卖出。根据美国抵押贷款融资巨头房地美的预测，美国房价预计在2013年将增长3%至4%。二是许多投资者看好租房市场，并不急于出手闲置房产。

　　因此，美国住宅投资还将继续增加。房地美预计美国新房开工量2013年将增至95万套，比前一年增长22%，2014年将再增长26%至120万套。

　　当然，支持增长潜力的核心推动力是消费者购买力。根据美国全国住宅建筑商协会21日发布的数据，受处于历史低位的抵押贷款利率、房产价格和逐渐改善的收入水平等因素推动，去年第四季度销售住房中有74.9%对于中等收入家庭来说是可负担的。

　　美国购房者普遍选择的30年期定息抵押贷款利率在去年底触及历史最低纪录后，现微升至3.5%左右，与1981年创下的最高纪录18.4%相比，现在的确是潜在购房者“千载难逢”的入市良机。

　　然而，住宅负担能力与获得贷款能力是两个截然不同的概念。有关资料显示，受次贷危机影响，一半以上的美国人难以从银行获得优惠的住宅抵押贷款，这也将大部分刚性需求推至租房市场。

　　此外，居民收入水平也遭遇着经济减速和税率提升的威胁。自年初“财政悬崖”谈判结束后，美国薪资税税率已经从4.2%恢复至6.2%。根据美国全国零售商联合会的调查，受税率提高影响，73.3%的人表示会削减支出。对于即将在今年3月份启动的自动减赤机制，美国房利美首席经济学家道格·邓肯预计，这将拖累经济增长0.2个百分点。

　　不过，美国房市复苏范围仍在持续扩大。根据美国全国住宅建筑商协会的调查，今年2月份，美国有259个城区的住房市场在独栋房屋建筑许可证发放量、就业增长和房价等方面连续6个月改善，约占全美361个城区的72%，为连续第6个月环比增加。房地美预计，到下半年房市复苏会突破阻力，预计全年将对美国经济增长贡献0.5个百分点。(王宗凯高攀) 来源国际商报)