北京房价10年上涨10倍 青岛房价同期仅上涨2倍

　　与很多人的印象不同，北京的房价并非没有便宜过。

　　甚至在1999-2003年间，北京的商品房销售价格还曾出现一个明显的下降。之前在1998年前后，北京的房价也曾动辄8-9000元每平米，而到2002年前后，天通苑、回龙观的很多新建住房，即使买房者没有任何关系，完全的市场 价，每平米售价也就2000多元人民币左右；甚至在2003年，朝阳区青年路一带的新房房价也就3-4000元每平米左右。这样的房价难道还不便宜？

　　同期，一个典型的二线城市青岛市区的房价普遍都在5000元每平米左右（同样过去了接近十年，北京的房价上涨了6-10倍，而同期青岛的房价仅仅上涨了2倍）。

　　为什么那个时候北京的房价便宜？

　　因为那个时候北京的土地供给量特别大，新建住房数量特别多也就是说，住房供应量大。

　　北京土地和住房供给量最大的时期应该是在2000年前后。虽然没有找到那些年住房供给量的数据，但普通人都能感觉到在那段时间北京住房建设的规模之大，足以令如今的很多人为之咋舌。

　　在供应规模上，我们看到，除了城市继续围绕主城区周边扩张之外，还新开辟了回龙观、天通苑、望京、通州等几个当时尚处在远郊的完全崭新的大型住宅区。仅仅在那四五年的时间里，北京就兴建了数量庞大的新建住宅直到现在，当时大量建造的这些住宅还在让所有身在北京的人持续地在受益。

　　这也就是在那段时间里，北京的房价能够持续下降，房价也特别低的原因。

　　实际上，北京的房价重新开始大幅上涨是在2005年前后。

　　当然造成这种上涨的原因酝酿期还要在那之前，应该在2002年前后，因为土地控制问题，北京的土地供给逐渐开始扎紧了口袋，在经过两年的酝酿之后，在住房市场上这样供给的突然减少的后果便迅速地显现了市场上住房供应量急剧减少，这也就导致了自2004年前后，北京的房价开始了第一轮的急剧上涨时期。

　　北京的土地供给是如何扎紧藩篱的？其中有多个深厚的原因。

　　其一，国土资源部门出台了严格的土地政策，严格限制土地的审批转让，并制定出了每年每一座城市全部的建设用地的总量。导致整体上各地政府在土地转让方面更加谨慎，不再象以往那样按照需求大量供应地块了。

　　在国土资源部门的土地控制行动中，一个重要的事件是1997年，杭州市成立土地储备中心。之后杭州全市土地就由国土管理部门统一垄断调控，实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为。2001年11月，杭州被国土资源部确定为全国国有土地资本运营的试点城市之一，随后杭州的经验被推广到全国。

　　这是对全国城市土地供应量打击最大也是最关键的一项政策！从此之后，全国所有城市的土地供应都受到了严格的监管和控制，再难以较为宽松地放出土地了从此之后，中国很多城市的房价也就走上了一路上涨的不归之路。

　　其二，原先房地产开发企业除可以从市一级政府部门拿地之外，还可以通过其它途径拿地。比如搬迁的工厂区，一片拆迁的居民区，都可以成为开发商的一个重要土地供应地。早期，体制上对一些县镇级一级机关的土地控制还比较宽松，于是很多县镇机构利用自己的这些自主权也都大量供应出土地。但是，随着后来出台的规范土地转让的政策，逐渐让这些渠道断绝。这是影响并最终减少土地供应相当关键的一个因素。

　　在北京，2002年前后，首创集团在亚北温榆河投资兴建占地2500亩上城国际花园；珠江地产在通州工业区开建占地3000亩珠江国际新城；万科地产在京通黑庄户开发占地5000亩新楼盘，都是通过北京市下属的区县批到的土地。而这也是在那几年里，北京的住宅开发量特别大，房价也相对比较低的一大原因。

　　其三，2000年之前，国内曾掀起过兴建开发区的热潮，很多地方都办起了开发区，然后就可以在开发区的名义下大量提供土地以供建设用地用。但在2001年前后，许多媒体开始大量曝光“乱建开发区”的现象，导致大量开发区被裁撤，而剩余的虽然没有被裁撤，但开发区的面积也遭到了很大缩减。

　　如果开发区批准设立，那么就可以在政策上得到大量合法的建设土地出让，但这条途径丧失掉之后，也就直接减少了大量建房土地的供给。

　　其四，以往，各城市对建筑的密度并没有特别严格的规定，因此建房的单位一般都倾向于将建筑建得非常密集（关于这点，只要看一看中国大多数城市老城区的面貌就可以了）。但在2000-2003年间，一方面在政府的倡导和要求下，一方面也是部分地产企业造高品质住房经营策略引领下，低密度住房在一段时间内成为商品住房建设的主流。导致同样的土地出房率降低，这也是那两年房价飙涨的一个原因。

　　当时，很多房地产业内人士，以及相关政府部门考查了欧美以及新加坡等地之后，看到这些“先进国家”住房容积率水平一般都很低，便提出“我们不应该违犯这一规则，”因而要求住房降低容积率。而在开发商层面，许多开发商在那时也纷纷打造低密度的住宅，并将较低的容积率看做是住房建设上档次的一个象征。

　　很多媒体也推波助澜，纷纷称：“为优化人居环境……应加强对城郊结合部的十大边缘居住集团的规划，适当控制建筑密度……业已建成的望京居住区密度过大，塔楼林立，居住环境欠佳，当初规划之时缺乏长远眼光，今后应吸取教训。”而有关政府部门更是表示，“凡容积率超过1.3的房地产项目，一律不批，通过这样的严格控制，将……整体居住环境得到提升。”

　　自从北京收紧了土地的供给，直接造成新建房屋数量减少。

　　与此同时，北京的人口扩张却大大增加了。原因就在于大量涌入的、而且直到今天仍旧在继续涌入的外来人口。

　　我们每个人都可以看到，每年都有大量的大学毕业生来到北京寻梦，越来越多的外地人涌入到这座巨大的城市。这是非常正常的现象，是我国在市场经济环境下，资源进一步自发按照经济规律配置，得到更合理使用的必然结果。

　　但住房供应远远赶不上这些外来人口涌入的速度，在强劲的需求推动下，北京的房价便不断地创新高了。

　　作者简介：苏东，和讯专栏作者，财经作家，媒体人，已出版 《了不起的中国人》、《房地产真相》两本著作。信奉自由市场经济，认为政府充当守夜人角色，不干涉经济发展，会达到经济效率的最大化。写作的两本书中，《房地产真相》是迄今对房价形成原因解释最透彻的一本书，而《了不起的中国人》则从文化角度解释了中国奇迹。

　　作者：苏东来源和讯网)