个人房贷业务风光不再

　　虽然个人房贷仍然是数得着的资本节约型业务，但还是抵挡不住银行渐行渐远的脚步。日前，市场上有消息称民生银行和平安银行收缩房贷业务。

　　在房地产调控政策一浪高过一浪的大背景下，银行此举很容易让人浮想联翩，认为与调控政策有关联。但实际上，两者并无直接关联 ，而且以此为标志，过往十多年中曾经是零售银行业务核心的个人房贷，亦将悄然从顶峰开始走下坡路。

　　为什么这么说？因为其中既有必要，亦有必然。必要是指在利率市场化已经启动的情况下，资金成本的上涨已经无法抵消资本消耗少而带来的收益，银行必须在零售条线开发更具盈利能力的新业务；所谓必然，则是随着调控政策的进一步深化，居民个人财富增长依赖房产增值的格局将被打破，这一转变将为零售业务带来新的机会。不少银行其实已经看到这一趋势，亦在早几年就已开始压缩个人房贷在零售银行总资产中的占比。只不过，现在这一转变势头来得更加猛烈而已。

　　早年各家银行争抢个人房贷业务，无一例外的理由都是房贷业务风险权重只有50%，同样的资本可以承载两倍于公司信贷的业务规模。开展个人房贷业务另一个妙处，则是可以有效甄别零售银行的目标客户群体客户只要买得起房，就说明已具备相当的经济实力，信用卡、消费贷等业务再进行嫁接，显然也不在话下。因此，在2007年以前，我们可以看到房贷业务竞争激烈，各种创新层出不穷。以平安银行的前身深发展来说，市场上最早的提前还贷可以循环支取的信用贷款产品就诞生于此。

　　但是，2007年至今，房贷业务发生三点变化：一是房地产调控政策不断变化，个人房贷资产的盈利能力遭受重压；二是随着监管口径越来越倾向于中小企业，以往与普通贷款等同的小微企业信贷开始执行75%的风险权重；三是随着利率市场化启动，商业银行息差恒定的铁律被打破。在这种情况下，只靠拼量而没有太大差异的个人房贷业务开始遭遇严峻挑战。仅以政策变动来说，2010年12月26日五年期贷款基准利率为6.40%，如果给房贷利率打7折，则实际贷款利率仅为4.48%，已经低于当时的五年期存款基准利率4.55%。

　　显然，市场的变化对零售银行的运营能力提出了更高挑战，也促使一些银行更加积极探索新的业务领域，避免在个人房贷市场上陷入“杀敌一千、自损八百”的恶性价格战之中。过去两年很明显的一个趋势是，银行只要在个人消费贷款或者零售小企业信贷中做得风生水起，一般不会在个人房贷业务上随便打折，而且个人房贷的审批权限也普遍收归总行，统一进行定价管理。可以说，个人房贷业务除了能够继续为银行带来新增零售客户，为其他业务提供共享资源外，在盈利贡献上的重要性早已经大大下降。

　　因此，民生和平安两家银行看似激烈的业务调整，实际上只是顺应了市场潜行已久的规则。需要指出的是，这两家银行都有资格这么做民生银行通过“商贷通”累积起了可观的零售端客户资源，继续花大价钱推动个人房贷已无必要；平安银行则刚刚接入中国平安海量的保险客户群体，如何消化吸收创造更大价值是首要任务，放弃食之无味的个人房贷未尝不是明智之举。

　　此外，如果当下的房地产调控政策进一步趋严，房产税等政策靴子次第落实，那么零售客户的资产结构也将因此而发生剧烈变化。买房升值的空间受到限制之后，如何投资才能确保抵御通胀？这是全体银行零售客户共同的疑问，也是银行面临的绝大挑战如果坐拥海量资金和客户却没有应对措施，银行只能咽下客户流失的苦果。

　　可以预见的是，有条件转型的银行会加快调整步伐，进一步降低个人房贷业务在其零售业务资产中的占比。曾经一度成为零售银行代名词的个人房贷，也将逐渐褪去光环，还原其普通业务的本色。来源证券时报)