国泰君安：地产股短期承压 中期迎趋势性机会大增

　　17号文是措辞严厉、详细全面的地产调控工作通知，市场不应过于关注焦点的住房个人所得税，而忽视了其他颇有新意、成效的政策。

　　措施涵盖不仅有住宅差价个税，还有限购统一且从严、二套房贷认定

　　标准从严且首付利率可提高，囤地囤房者禁止买地、融资等诸多政策。

　　我们认为此次政策将限制投资投机及部分改善性需求，对于整体销量将产生负面影响，销量可能存在1-2 个季度的调整期。

　　有别于市场观点，我们不认为该政策将导致行业性二手房量价大跌、一手房量价上涨。因为17 号文不仅有所得税按20%征收，还有限购、限贷加严等配套措施、房产税推广，同时还要求严格落实限价。

　　对开工投资的影响：将受负面影响，负面程度预计小于地产销售，具体程度待进一步观察。原因在于开发商观望情绪也将上升。维持年初我们预测的2013 年房地产投资增速16.5%，新开工增速10.4%，因预测时已考虑到13 年地产政策风险比12 年市值上升，暂不调整。

　　对不同需求的影响：将抑制改善、投资投机，仍明确鼓励刚需，对于以中小户型为主的开发商影响小；将抑制住宅，商业环境较宽松；将抑制二手房，一手房冲击偏小，需求偏弱区域的一手房影响更大。

　　对开发商的影响：有利于龙头企业市场份额的提升，可以获得相对低廉的土地、在资金、审批等将得到支持等；将抑制小开发商。

　　对于购房者：投机投资炒房暴富的时代逐步进入尾声。投资商品住宅也将讲究长期价值投资。

　　关于住宅出售个人所得税：我们认为按照国际惯例和支持刚需的基本原则，住宅个税存在一定的豁免的可能性较大，如国税总局过往明确发文的“满五年唯一”住房出售免个税；诸如国际上惯例的根据持有物业时间的长短进行一定的豁免也相对更人性化，更易被接受。

　　后续政策：预判部委将出台相关细则，而大家焦点的住宅出售所得税的相关疑问将得到解答；主要城市将出台房价控制目标和政策落实的细则；部分城市存在二套房贷款比例、利率上浮相关具体措施。

　　对股价影响：继续维持1 月以来对地产板块谨慎的观点，短期板块仍将承受压力。但此次调整更有利于年内或中期以龙头地产股为代表的板块趋势性投资机会。此次政策有利于销量回落、价格平稳，降低进一步政策的压力，行业中期迎来趋势性投资机会可能性加大。来源国泰君安)