新国五条惊蛰　重庆二手房“躁动纠结”

　　新“国五条”细则出台后，“二手房卖方个税要强制计征转让所得20%”的规定引起关注。记者昨日走访市场了解到，目前重庆二手房个税仍普遍按交易总额的1%征收，但市场预期和买卖双方的心理正在发生变化。

　　买家卖家：频频咨询“新政”

　　周末两日，记者走访市内中介门店发现，前往门店咨询“新政”影响的客户激增，不过意向看房者却减少了。

　　昨天中午，在大坪渝州新都的一家中介门店，短短20分钟内，一陈姓置业顾问接待了3拨顾客“周六开始，上门咨询的客户特别多，以此前在门店挂牌的业主居多。今天上午就接待了10多组客户。”

　　重庆中原地产南岸区域总监毛玉峰称，从上周六早上开始，南岸区所有中原的门店频频接到客户关于“新政”的咨询电话。“咨询客户增多，看房的意向客户却少了。”大业兴房产中介二部总监秦桂梅说。

　　钢运置业副总经理谭琥霖解释，在各地具体细则出台之前，卖家和买家的心理预期都发生变化，是立即出手还是等一等，拿不定主意，因此躁动不安。不过，更多的人选择等一等，中介也同样在等有关部门的消息。

　　房屋中介：通知客户尽快过户

　　前日早晨，还没起床的徐女士接到中介经纪人的电话，催其尽快到房产交易中心办理过户手续。2月份，徐女士刚通过该中介购买了一套价值70万元的二手房。“与卖方的合同签了，银行按揭也办了下来。“新政”出台，中介同时通知我和卖方，建议尽快过户。”

　　记者了解到，“新政”出来当天，市内不少中介就连夜开会，商讨对策。目前的基本做法是，通知最新交易的客户，尽快到房产交易中心办理完最后一道手续。

　　谭琥霖称，除开通知客户尽快过户外，还要一些已成交的客户签订补充协议。比如三方约定，如果“新政”立即落地，所增加的交易成本谁负担，负担多少，是否解除合同等。此外，

　　交易中心：个税标准仍未变

　　昨日，记者从市内渝中区、南岸区、江北区、北部新区等多家房产交易中心了解到，目前市内二手房个税仍按既有标准收取。

　　“重庆市场上基本按照总价的1%征收，自用5年以上且为唯一住房免收个税。目前尚未接到税务部门的调整通知，仍将按照既有标准进行征收。”上述某房产交易中心负责人昨日接受记者电话采访时表示，由于交易中心周末并未上班，难以预计短期内过户量是否“井喷”。不过，这位人士周末与一些中介交流过，他们一致希望最近达成交易的客户，在重庆具体实施细则出台前，打时间差，完成过户。因此，今天开始，办理过户的市民肯定会增多，交易中心会视情况而定增加人手。

　　趋势分析：刚需下单好时机

　　根据国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，重庆的二手房价格从去年10月和11月的两月环比上扬后，12月持平，但今年1月再次环比上涨，涨幅为0.1%。

　　重庆新中地产总经理何伟坚分析，市场行情上，二手房价格和新房价格基本保持一致。去年第二季度开始，重庆的新房价格缓步上扬，此时二手房业主也跟着叫价。“二手房买主基本上是刚需，“新政”出来后，包括改善型业主和投资客，将不再坐地要价，或能给一些优惠。”毛玉峰亦表示，周末两天接触的一些挂牌客户来看，尽管大部分表示需要等一等，但部分人愿意让出部分利润。

　　算账

　　交易成本极大增加

　　高女士2006年底在江北区北国风光购买了一套3居室的房屋，当时平均售价在3500元左右，总价为40万元。目前高女士正将该房屋在一中介挂牌出售，挂牌价格为85万元。

　　该房屋并非高女士的唯一住房，当前需要缴纳个税：85*1%=8500元；若按照新政规定，高女士需要缴纳的个税则为：(85-40)*20%=9万元，比现在多出81500元。两者相差太大，极大地增加了二手房的交易成本。

　　影响

　　细节将出台 3月或迎成交高峰

　　谭琥霖向记者表示，目前主城的二手房基本上是供应小于需求，一方面，从去年3月份开始，受益于刚需的累积爆发，主城楼市呈现复苏态势，成交量高居不下。这让一部分二手房业主有了追求更大利润的心理预期，要价偏高，不成为有效供应；另一方面，80后迎来结婚潮，看中二手房配套成熟，一些年轻人愿意选择二手房。举个例子，前两月钢运在九龙坡区的成交量为300套左右，但意向看房者则远超过这个数字。

　　“供小于求的情况下，业主坐地起价比较随意。”市内一房产研究机构负责人预测，但“新政”出台后，房产中介在营销过程中，会以“新政”出台前的时间差为噱头，可能将出现手上有多套住宅的投资客迅速出货；同时，由于目前重庆市场上所有二手房交易产生的所有税费，基本由买方支付，一些正在观望的刚需客户，害怕“新政”真正实施后，增加购房成本，而选择此刻出手。这样，3月份将迎来一波二手房市场交易高峰。

　　改需被抑制 业主或转卖为租

　　不过，业内人士认为，二手房个税的调整，从长期来看，传导到新房市场，会影响改善型需求的入市。地产专家陈宝存认为，该规定可能挤压二手房市场需求，或导致更多的刚需购房族选择新房。也就是说二手房需求又被挤到一手房了，那么新房房价预期看涨。

　　“在各地具体实施细则出来之前，属于政策不明朗期，更多的业主可能都要等一等。”毛玉峰说，交易成本上升后，由于持有成本并不高，会出现部分业主转卖为租。

　　谭琥霖表示，目前二手房业主要是手上有多套住宅的投资客，其次是有换大房需求的购房者。后一种业主受影响更大一些，提价则卖不出去，换房的需求可能缓一缓，就抑制了首次改善需求的购房者入市。(记者 李华友)

　　作者：李华友来源华龙网)