缥缈：新“国五条”的市场化思考

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　　由于多年上涨的价格粘性以及货币增量的长期趋势，可以说，楼市肯定不能跌回到2008年到2009年年初的那个低点。楼价上升，真正的获益者，主要是国家财政。

　　两会期间，本专栏破了例，谈下楼市。

　　上周五晚上，“两会”之前，“二手房个税将由1%改为差额20%”的新国五条的执行细则，正式出台。

　　在楼价低迷时期或下跌时期，过去全国采用的是以房价1％全额征收的简易税率（适于交易者买卖价之间的低差额、无差额、负差额时期），但让我们更严格地说，类似于“二手房可按差额征20％个税”，这种依托交易标的的“正价差”以调控价格的“储备着、准备着、但暂未执行”的（只针对于升水期）税种，应当还有很多。它并非如某些人所说的属于“新增税种”，但它确实是一个旨在压制涨价的、较有力度的利空政策。

　　最近几年，特别是2008年美国次贷危机之后，我国主要城市的住宅价格已经涨了不少，在旧楼的换手交易并不充分的前提之下，征收“差额交易税”，就已经摆明了有关方面“平衡价格”、“对冲风险”、从减量（强行压缩交易量）入手，进而“压低房价”的政策预期。

　　对此，本周我的问题是，未来一段时间，房价能够稳定下来吗？以全国平均价格而论，楼价真的会跌吗？

　　我认为仍有一定的困难。

　　首先，让我们来看一看当前的大形势。

　　今年是蛇年，是新一届政府的换届之年，是“十二五计划的关键性的一年”，是新人新政、新“城镇化”、新“都市化”的开局之年，所以，我们暂时不妨先把心定下来，仔细地想一想，在2013年的“春天里”，都有哪些事情是真正可以特别“肯定”的？

　　我想可能有以下的几点。

　　（1），有些人手中“肯定”持有相当多（比如10套以上）的城市物业（无论多小、多偏远的城市），但是他们准备继续持有；

　　（2），有些人“肯定”很想在近期“杀进楼市”，为此，他们已经准备了3到5年；

　　（3），《西游降魔篇》的首映票房，“肯定”超过《泰囧》（10亿元），而且新的影片的票房数字，还将不断地被新的影片票房所刷新（近期人人皆在观望市场与政策，我们能做、必做、想做的“事儿”，大大低于往年）；

　　（4），星期六和星期天晚上的股市功课，“肯定”是免不了的；

　　顺便说一句，这说明投资品市场的“无聊度”在上升，但“真实的投资”在下降，这可不是什么“市场持续向好”的经济学现象。

　　（5），最后还有一个能够“肯定”。由于多年上涨的价格粘性以及货币增量的长期趋势，可以说，楼市肯定不能跌回到2008年到2009年年初的那个低点（从货币增量考虑，当时也许确实是个意外）。

　　其次，楼价的不断上升，到底能为市场带来什么？

　　这个问题，其实比上一个问题更为重要，并且我并不怀疑，大家肯定都答“对”了，楼价上升，真正的获益者，主要是国家财政（通过各种方式，回收货币，并且转化为财政收入或者新的财政投放预期）。

　　民谚说的好：“手中有房，遇事不慌”，问题是，楼价涨个不停，你不慌了，那么现在应当轮到“谁”的“心里发慌”呢？

　　作为北京的“有房一族”，如果您那一间面积不大的、坐落于二环边上的房子，在过去的5年里，价格已经涨了一倍还多；现在您还希望它在未来的5年里再翻一番，您会现在就急着把它卖掉吗？（有评论说，北京的房价，未来可能达到85万元/平）

　　您真的希望房价继续挑战经济增长与衰退的宏观规律，在应当稳定或是微幅回落的时期，反而继续上涨吗？（央行引入市场的各种货币资源的将被严重地“分流”，就难怪政府倍感“压力山大”、“夜不安枕”）

　　其三，真正能够稳定楼市，并且有利于社会权利公平化的分配制度，是对于家庭财产进行全面考量之后所征收的资产税，比如说，“遗产税”的正式实行。

　　据报道，近期有研究报告的结论是，“我国已基本具备征收遗产税的条件，并建议将500万元作为遗产税起征点。”

　　据称，按500万元计征遗产税，将为国家财政每年增收2000亿元。对此，我个人的态度是谨慎观望。内容所限，专文另议，本文不予置评。

　　其四，房价会不会大起大落，甚至发生暴跌？

　　我认为不会，至少近期不会；相反，最大的问题最终还是出在股市，特别是股市中的相关板块，近期股指的波动，以及地产板块的波动，早有逐渐增大的现象出现。

　　此外，对于未来的楼价，除了大家都知道的观察指标以外，其实我有一个仅限于少数人可以接受的看法。针对我个人的朋友圈中的、只做海外市场的指数投资的投资者（或者投资机构），对于内地的个人投资者（现货投资者），并无任何意义，或者说意义不大。

　　很长时间以来，我主要是看某地在市区内的车速。让我们以伦敦为例，这个城市，近代以来，将近120年，平均车速其实就是12英里（mile），从来没有太大的改变过，而伦敦的房价与车速的换算，是成反比的，如果市区车速快于12mile，那么房价（指数）要落；车速慢于12mile，房价（指数）就涨（需要注意的是，伦敦是真正的国际金融之都，因此政策利多，或政策利空的变数很低）。

　　推而广之，以目前北上广深以及广大二线、三线城市的交通状况来观察，只要政策稳定，楼市（指数）就看不到出现“大起大落”的任何可能。

　　不过，如果政策陆续出台，周一早盘地产板块跌幅极大，大家就应当特别警惕，相对于楼市的迟钝，股市确实比较敏感并且还将领先于市场的其他投资预期——通常的情况是，楼价不跌，或跌的不多，也不表示股市不跌（特别是中线的趋势）。

　　出于善意，我想轻轻地提醒一下多头，如果很多人手上的旧房，无法换手，未来新房的供应真的很难扩张；特别是二线三线城市（有一些特别浮躁、急功近利，因而特别“轻民”的边远省份），大家如果还能减点儿仓（位），多少减点更好。

　　综上，由于“新国5条”，我国的房地产业似乎已经接近了一个短线的阶段性增长的最后阶段，后面还有哪些政策即将出台，才是“新国5条”的特殊看点。

　　（作者系资深市场人士，万科周刊论坛笑谈股筋版主）

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