兴业全球基金：房产新政压抑二手房市场

　　受房地产调控新政影响，3月4日，房地产板块全线重挫。兴业全球基金认为，新一轮地产调控已经拉开序幕，新国五条细则力度超出预期，部分地方后续细则可能偏严，其对投资增速的实际影响还需要持续跟踪。

　　兴业全球基金认为，本轮房地产调控政策从力度上看确实超出市场预期，政策实施后将从几个方面压制房地产需求。其一，限购范围将会有所扩大，包括限购政策必须包含城市所有范围，以及近期房价上涨过快城市也会出台相关限购政策；其二，二套房首付比例和利率水平的上调将纳入政策考虑范围，增加了房产交易成本，影响多套房的购买需求；其三，关于二手房交易征收20%差额所得税，目前仍无实施细则，但若实施，此举势必增加二手房交易成本。

　　房产新政公布后，短期内会出现交易密集成交的现象，但随后交易双方预计会进入一段时间的政策观望状态，加之需求得到较大压制，成交量预计会有所下降。

　　房产新政压抑了二手房交易的市场需求，但对于新房交易亦并非好事。一方面，由于二手房交易成本上升，所以部分卖二手房买新房的改善型需求受到压制；另一方面，二手房交易成本上升，不一定回直接推升新房价格，很可能以二手房价格下跌从而放大一手房、二手房价差实现，且该调整为一次性调整，一、二手房价格会在一定价差情况下保持走势稳定。

　　对于地产股而言，一方面去年反弹至今，不少地产股已累计了较为客观的超额收益，调整压力较大；另一方面，从净资产角度看，估值吸引力也有所下降。另外，也不排除市场对2010年房产调控政策之下地产股下跌局面的反馈。

　　从中长期投资角度看，至少要等到具体政策细则出台以及房地产交易量在萎缩后明显企稳时，地产股才会重新赢得投资者信任。