银行加急办理 房贷新政山雨欲来？

　　“房贷办理一定要快！”多位银行人士昨日在接受《第一财经日报》采访时如是表示。

　　本报采访获悉，目前银行在为客户“加紧办理”二套房贷的同时，首套房贷也可能会在一定程度上调整，沪上部分中资行已将首套房贷最低利率从之前的基准利率8.5折，悄然提高到基准利率9 折或9.5折。

　　房贷收紧在即？

　　“银行方面都在等待相关监管部门和地方出台具体实施细则，在新政策正式出台前，都按照先前的首付六成、贷款利率最低1.1倍基准利率的"老办法"执行。”一名国有大行人士说，“进一步收紧二套房贷政策的可能性并不小。”

　　昨日有媒体报道称，银监会主席尚福林在“两会”期间接受采访时表示，将会出台房地产调控对应的信贷政策。银监会副主席蔡鄂生则称，二套房贷政策的出台需要有一个观察的过程，比如要观察一线、二线、三线城市的房价、群体收入等综合性因素。此前，央行副行长易纲也曾表示，对于国五条规定的“房价上涨过快地区，需要提高首付比重、提高贷款利率”一事仍在研究之中。

　　日前发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定：“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　据匡算，假设购房者购买一套250万元住房，以当前二套房贷政策执行，首付150万元、最高可贷100万元；则以一笔贷款年限20年、总额100万元、等额本息还款方式的商业贷款为例，月供为7876.52元，总利息89.04万元。在银行提高二套房贷首付比例至七成的情况下，则购房者最高只可贷75万元，如果利率调整为1.3倍基准利率，同样以年限20年、等额本息还款方式的商业贷款测算，月供约为6500元，总计利息为81.4万元；如果利率新政调整为1.2倍基准利率，则月供6200元左右，总计利息为74万元。

　　“二套房贷政策暂时未变，一旦二套房贷政策继续调整收紧，则购房人的首付现金支出压力会明显加大。”工行沪上一家支行客户经理对本报记者说，“目前正在建议客户加紧办理贷款手续，以免实施细则落地。”

　　实际上，部分银行首套房贷政策也已悄然有变。前述国有大行上海分行个金部负责人就透露，目前首套房贷“最低为8.5折基准利率，但相比此前已经比较少量，目前大多为基准利率略有下浮”。该人士说，主要根据贷款人信用资质和评分状况来确定利率折扣度，但一般会在9折和9.5折左右。

　　中行沪上一家支行相关负责人也对本报记者表示，二套房贷仍继续执行首付六成、最低1.1倍基准利率；但该行首套房贷利率“做到8.5折基准利率的难度有所加大，一般客户最低为基准利率下浮10%”。

　　同时，兴业银行在沪首套房贷政策则是“贷款利率为基准利率8.5折至9折不等，8.5折优惠需要贷款人更好的资质情况”。还有股份制银行则已将首套房利率上调为基准利率。

　　以“价”控“量”

　　“减少首套房贷利率折扣力度的主要目的是为了控制个人房贷业务量。”一家股份制银行上海分行零售信贷部负责人对本报记者说，“年初总行已经下发相关通知，对房贷定价作出重新要求，规定普通首套房贷客户一般只能做到基准利率。”

　　上述国有大行上海分行个金部负责人对本报记者说，二套房贷在增量房贷业务中占比并不大，其政策调整更多是市场预期和市场信心方面的影响。“今年以来，我们看到四大行对个人房贷总体还是比较支持，房贷仍占个人贷款"大头"，尤其在去年一轮房地产交易升温过程中，四大行房贷业务有所增加。”他说。

　　上海银监局最新披露数据显示，截至2012年末，沪上首套房贷款余额占比87%，比年初上升4.5个百分点，表明去年沪上商业银行的住房按揭贷款主要以解决刚性需求为主，贷款结构继续优化。数据还称，一手房贷款余额占比59%，与2012年年初持平。

　　去年以来，股份制银行房贷业务规模总额已经出现下降，个人经营性贷款的比重则在上升。上述负责人说：“股份制银行则更偏向于个人经营性贷款和个人消费贷，这主要由于考核体系的不同，尤其对资金综合收益率的注重，因此房贷业务也会在不同类型的银行之间发生分化。”

　　鉴于个人按揭贷款的资金周期长、综合收益率低，目前平安银行、民生银行等个别银行已经“有意识地压缩”个人房贷业务，转向资金收益率更高的个人经营性贷款、小微企业业务等。

　　民生银行沪上一家支行个贷部负责人对本报记者说：“房贷已基本不做，个人消费贷款几乎没有额度。” 实际上，该行已在相当长一段时间内基本暂停个人按揭贷款，同时减少个人消费贷款，同时力推针对中小企业主、个体工商户等经营商户的“商贷通”，以获得更高贷款利率。

　　作者：曹金玲来源第一财经日报)