沈建光：“新国五条”是打压房价泡沫第一枪

　　自去年下半年以来，国内各主要城市的房地产市场纷纷回暖，销售与房价齐升。尤其是岁末年初，房价的涨势更为凶猛。据中国指数研究院公布的数据显示，今年2月，百城（新建）住宅平均价格已达到9893元/平方米，是2012年6月以来的连续9月上涨，且同比环比价格涨幅也较上月大幅扩大，尤其是北京等一线城市，俨然又是房价暴涨的开端。

　　面对房地产市场的火爆，决策层终于“按捺不住”，重拳出击，于近日公布了“新国五条”及细则，开启了打压房地产泡沫的新局面。其中，主要是继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；以及对出售自有住房严格按转让所得的20%计征。

　　对于此项新政，尤其是对从严按差额的20%征收这项规定，市场众说纷纭，质疑声此起彼伏。实际上，这项规定并非新政策，只是去掉了过去实施中的另一选项，即按成交价的1%缴纳税费，可以说是对过去实际操作漏洞的填补。另外，打压房地产泡沫也非中国独有，例如近期新加坡、中国香港也在推出多轮调控政策打压房价。

　　对于新国五条政策的质疑，主要原因在于该政策可能进一步推高房价。如果房地产市场仍是卖方市场，供给不能及时保证，特别是北京这样核心城区以二手房交易为主的城市，20%的个税政策会使得卖方者惜售，并最终将交易成本转移给购房者，推高新房价格以及租金价格。此外，还可能误伤改善房的刚性需求。

　　对此担忧，笔者认为并非杞人忧天。然而，新措施的提出也为过热的房地产市场提供了一枚镇定剂，对打压非理性购房与投机投资行为都有很好的抑制作用，防止房地产泡沫继续积聚。毕竟早前房价的大幅上涨，也有部分原因是购房者对于政策出尽的预期。

　　同时，在经历了连续几个月房价的疯狂上涨之后，新一届领导人能在上任伊始，出重手推出严厉的房地产调控政策，彰显了新一届中央政府打击房地产泡沫的决心。毕竟国际上已有太多房地产泡沫破灭经济衰退的案例，如90年代的日本泡沫破灭后进入了“衰退的十年”、美国的次贷危机波及全球金融与经济、西班牙的房价下跌在财政恶化之时触发了金融风暴等案例。因此一旦国内房地产泡沫持续下去，未来中国经济被房地产绑架，后果不堪设想。

　　因此，笔者认为，此时打响更严厉的调控措施，是新政府打压房地产泡沫，防止投资投机性需求的重要一步，是值得肯定的。但未来要打破房价只涨不跌的神话，仅仅依靠国五条显然不够，也需要通过实施政策组合拳，才能充分发挥房地产调控的作用。笔者认为，更多的措施可以包括以下几个方面：

　　一是在2013年推出房地产税试点城市至所有一线城市，3套以上住房存量都要纳税。如今国内仅有重庆与上海两个房地产税试点，据统计，去年上海征收的房产税仅为24.6亿元，不足当年土地出让金的3%。重庆一年的房地产税额也仅有一亿元，更是杯水车薪。因此，考虑未来房产税扩容，增加多套房产的持有成本，有助于减少房屋空置率，为二手市场增加供给，平抑房价上涨。

　　二是引导和鼓励开发商建中小户型住宅，满足刚性需求。比如，提供土地用以住宅用地的开发；对中小户型住宅项目建设放开贷款。同时，严格落实征收土地增值税，以提高开发商囤地的成本，将更多的土地利用起来，提供新房供给。

　　三是加大保障房建设，且确保公平分配。对于中国来讲，房地产调控政策仍需要双轨统筹，尽量对保障性住房建设给予政策支持，并确保公平分配，便有助于解决低收入群体的住房问题。

　　四是打击行政腐败，早日实现财产公开。有报道称，在不久前中纪委向中央通报“反腐败斗争工作的新动向”时提到，去年11月中旬以来，大陆45个大中城市出现一股抛售豪华住宅、别墅等新动向，且状况空前，部分业主为国家公职人员和国有企业高层。这说明，腐败也是导致房产向权贵阶层聚集的重要因素。继续加大腐败整治力度，对房地产投机行为同样有积极的遏制作用。

　　五是从中期来看，促进城镇化，平衡各地教育、卫生、文化、就业等资源的公平分配，尤其是鼓励中小城市发展，防止资源过度向一线城市倾斜，缩小二三线城市与一线城市的差距等，也对降温一线城市房价具有重要意义。

　　总之，笔者认为，要想打压投资投机性需求，打破房价过快增长的迷局，需要多项政策协调配合。也只有这样，才能防止经济被房地产绑架，促进房地产行业与中国经济的健康发展。仅就这一意义来讲，“新国五条”只是打响了新一届决策层打压房地产泡沫的“第一枪”。从其雷厉风行的手段来看，更多的措施很快会推出。

　　沈建光博士为瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家