国五条细则出台 二手房交易市场火爆

　　3月1日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》公布，这一《通知》被认为是新“国五条”的具体实施细则。这是继2011年初以来，国务院再次出台全面的楼市调控措施。

　　而其中最引人注目的，是出售住房计征20%个人所得税。以一套5年前购买时总价50万元 、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

　　细则落地 最严调控再加码

　　限购统一标准

　　3月1日出台的国五条细则要求进一步完善现行限购。其中，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

　　“这两条统一了限购的标准，使限购区域覆盖城市全部行政区域，显示调控升级，对不少城市将产生不小的影响。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭评价说。之前，各地限购标准不一。

　　深圳中原副总经理贺晓丽指出，从近两月百城价格指数均可看到，排在涨幅前十的城市中，超过半数为未限购城市，如淮安、东莞、泉州、江门等。部分限购城市尤其是中西部的省会城市，由于限购执行比较宽松，也出现了较大涨幅，如西安、成都等。如果按照国五条细则的“统一要求”，则接下来部分上涨过快的城市将面临调整的压力。

　　此外，国五条细则还要求各地有关部门严格进行购房资格审查。提出购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　二套房贷收紧

　　本次国五条细则再次强调对差别化信贷的从严执行，并提出对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　此前，多家房企高管人士表示，在过去几轮调控中，影响市场成交和房价的主要因素是货币和房贷政策，正是两大因素助长了去年楼市的回暖。

　　从全国性大型房企的销售来看，以万科为例，2012年万科144平方米以下住宅销售占比达90%，但首次置业占比仍仅为33%，二套及以上置业占比为67%。保利地产销售结构也大致如此。如若收紧二套房贷，所有开发商将受影响。

　　据了解，2月以来，不少中小商业银行已开始压缩房贷业务。平安银行总行下达通知，未来一年住房按揭贷款都将暂停；民生银行也叫停了二套房按揭贷款业务，首套房贷款也只是与有合作的房企对接。

　　招商、兴业、浦发等银行也已将首套房贷款利率从8.5折调回基准利率。多位受访的银行内部人士均认为，今年房贷无疑会比2012年收紧。

　　虽然平安、民生、兴业等银行加起来在房贷市场的占比规模都很小，不足以影响个贷整体状况，但仍可看出商业银行在房贷业务上趋向谨慎，随着调控加码的预期增强，以及二季度新增贷款放缓，接下来可能会出现商业大行压缩房贷的情况。

　　“如果银监会不下发文件，接下来肯定会通过窗口指导授意商业银行收紧贷款。”杨红旭预计。

　　房产税扩围预期增强

　　国五条细则最引人关注之处，是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税。新政策要求，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　而之前的政策是出售自有住房按交易总额的1-2%征税，改为按差额的20%征税，这无疑是一个重要变化。

　　北京、深圳两地的多位二手房中介机构人士认为，目前90%以上的交易中，房地产流通环节的税费是由购房人来承担的，这次20%的所得税，也将会被转嫁给买房人，或者造成二手房业主惜售，减少市场供应。对流通环节征收高额税收不是一个好的调控方法。

　　为此，将征税从流通环节转向持有环节的呼声再度响起。本次出台的细则提及推进房地产税制改革。

　　“形成住房保有环节的房产税制，是已延续数年的新一轮房地产调控新政中的制度建设内容，事关各方利益、调控水准与新政的中长期效果。”财政部财科所所长贾康说。

　　他指出，开征房产税只是房地产市场综合调控的手段之一，并不是为了降房价。房产税改革应该坚持只调节高端，即对基本生活住房不收税，对超过基本生活标准的按照累进来收税。这样不但可以抑制投资投机性消费，也给广大普通居民一颗“定心丸”。

　　杨红旭认为，房产税扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。

　　据《21世纪经济报道》来源齐鲁晚报)