万科ROE提升的秘密：今年将交付超10万套装修房

　　本报记者 张晓玲

　　实习记者 林芳菲 深圳报道

　　万科每年交付使用的新房数量不断创下纪录。2012年，万科交付8万套装修房，2013年又将有超过10万套的装修房交付使用。

　　大规模的装修房交付，带给万科巨大压力。不过，硬币的另一面是，装修房虽然毛利率低，但对自有 资金的高杠杆利用和供应商资源的高度整合，提升了万科的净资产收益率（ROE），在万科董秘谭华杰看来，这满足了公众对于地产业毛利率下跌、房价下降和股东回报率提升的双重需要。

　　创纪录的新房交付

　　万科2012年报显示，截至2012年底，万科交付的房屋中装修房占比超过80%，交付量超过8万套。预计2013 年装修房占全部交付的新房总量超过90%。

　　北京一家大型开发商人士说，装修房在交付之时面临的挑剔和存在的问题，远远大于毛坯房。这也正是万科在2012年所面临的“地板门”危机的根源所在，万科总裁郁亮对此表示，要将装修房的失误几率控制在千分之一。

　　万科在年报中表示，2013年将继续完善装修交付的流程和工作标准，改进装修施工的工艺工法，推行“装修房交付验收指引”，推广交付前联合检查，确保交付质量。

　　除了装修房占比继续提升外，2013年万科将继续加强产业化布局。据郁亮介绍，万科住宅产业化分为三个层面，第一层为精装房战略，目前已基本完成；第二层为工业化，今年力争实现主流产品15%内外墙无砌筑，15%内外墙免抹灰，以及10%PC外墙；第三层，则是全面的绿色环保。

　　北京房山京投万科新里程家园精装房将于今年5月交房，位于深圳的万科公园里花园将于今年6月交房，惠州的万科双月湾亦于今年内交付。

　　ROE能否继续增长？

　　尽管装修房困难重重，但万科并未放弃这一理念。实际上，做装修房反而提高了万科的自有资金效率，使其全面摊薄净资产收益率（ROE）水平获得提升。

　　年报显示，2012年万科实现营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。

　　虽然结算净利率13.08%，较2011年下降1.93个百分点，但万科2012年的ROE为19.66%，较2011年提高1.49个百分点，为1993年以来的年来最高水平。

　　郁亮对记者说，ROE是万科最为重视的指标，它反映的是股东权益的收益水平，ROE的分母这几年不变化了，万科的盈利水平取决于周转，通过提高标准化、快速周转、管理水平和精细化程度，来给股东提高回报率。他有信心保持万科ROE进一步持续增长。

　　谭华杰表示，ROE之所以能创20年新高，一方面是因为公司经营效率的提升，在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面则是因为万科近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率虽低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

　　第一创业分析师王浩宇和东方证券分析师杨国华也认为，万科2012年实现ROE继续增长，得益于公司的高周转能力和装修房策略。万科的产品定位（144 平米以下户型占比达90%）、管理体系和开发效率保障了其高周转的实现；而万科对质量的管控和超前的精装修战略，不仅保证和迎合了客户的需求，也大大提高了产品附加值，净资产收益率明显提升。

　　据接近万科的供应商人士透露，万科上千家供应商，可以由华润银行进行承兑汇票融资，节省了万科的自有资金成本。山西证券分析师称，2012年万科的管理水平也有所提高，全年管理费用率为2.7%，同比下降0.9个百分点。

　　据上述山西证券分析师报告，万科持续高速增长可期：2012年末，公司已售未结算面积1355万平方米，对应合同金额1437亿元，其中大部分将在2013年结算，即已完全锁定2013年业绩。2013年，万科计划新开工面积1653万平方米，计划竣工面积1290万平方米。

　　作者：张晓玲 林芳菲