吴其伦：房价调控政策没有太大问题

　　知名财经评论员、地产分析师

　　温总理在政府工作报告中指出，过去五年，“政府坚持搞好房地产市场调控不动摇，遏制了房价过快上涨的势头”，对于不堪高房价之苦的普罗大众而言，可能并不赞同这句话。甚至有人说，国务院对房价“十年九调”，每次都是越调越高.。

　　这样的判断的确反映了许多人的心理，但我认为它混淆了基本事实。房价并非屡调屡高，如果没有中央的调控政策，可能会有两种结果，一种是房价比现在还要高出几倍，一种是房地产已经崩盘，泡沫破灭。

　　我认为，过去五年的房价调控政策，从整体上看是没有太大问题的，但为什么给人的感觉是越调越高？

　　原因有两点，第一是对“房价”没有清晰的认识，之前的调控只停留在控制房价上，先是“稳定房价”，再是“遏制房价过快上涨”，后来是“促进房价合理回归”，到现在是“遏制房价反弹”，这种表述上的变化，正说明中央对房地产的核心矛盾认识不足。另一个原因是地方政府对房地产调控政策执行不到位，很多情况下，房价是地方政府和开发商联手推高的。

　　我们可以把过去五年分为两段，2008—2009年为一段，2010—2012年为另一段。

　　2008年金融危机以后，房价开始下跌，到2009年4万亿政策出来以后，很多地方的房价翻了一倍，因此如果单从2008—2009年来看，温总理的话是值得商榷的。2010年出了很多政策，如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，这些调控还是有成效的，虽然从房价的表现来看成效不明显，地方政府有消极执行或松绑调控的情况，但并没有突破整体的框架。

　　到2011年、2012年，出台了更为严厉的限购、限贷政策，如果没有这些政策，现在的房价可能会高得不得了。

　　有人诟病，限购、限贷等措施与市场经济理念相背离，不应该出台，这种观点我也坚决不同意。

　　限购、限贷都是不得已的措施。从中国房地产发展10年来看，我们可以看到，有一段时间是完全市场化的，没有房地产市场调控，结果出了很多问题。限购等措施是政府用来控制投机炒作，从本质来讲，政府是对的。如果没有调控，完全市场化的话，房价就会一发不可收拾。

　　可能有人认为土地制度改革是解决高房价的杀手锏，但实际上土地制度并不是影响房价最重要的因素。

　　要想解决房价问题，政府一定要改革土地供应制度，可以采取土地出租的方式，不要一下子卖70年，因为很多开发商拿到土地之后不做项目，靠土地来生财，地价肯定会高。采取土地出租制度，土地在谁手里谁就给租金，这样一来，开发商的竞争压力会加大，房价也肯定会降低。