“国五条”利好一手房市场

　　3月1日下午，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为对2月20日国务院常务会议确定的“国五条”的进一步细化。在新出的细则中，更多的是对旧有的政策进行强化实施。其中被认为可能会对一手住宅市场产生影响的内容中，包括有对于限购的

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　　广州单周成交近3000套

　　“国五细则”是近日讨论得最热的话题，然而对于广州一手住宅市场而言，热的不仅是政策，而在卖楼上也是热火朝天。据搜房网监控中心提供的监测数据，就在新政策出台前后，2月25日至3月3日，广州十区二市新建商品房住宅网签高达2952套，环比此前一周上涨了37.1%。这已经是春节假期后连续两周成交大涨，而且这也是今年首个网签最高峰。

　　在上一周广州大部分区域都迎来了成交的高潮。中心六区整体成交达到564套，环比之前一周上涨48.4%。荔湾不仅是市区涨幅最大的区域，还是新房网签量最大的区域。数据显示，该区上周共成交162套，环比上涨1.1倍。芳村盘保利·塞纳维拉、丽和华庭以及中铁建荔湾国际城联手成交90多套，占该区总量57%左右。其中，保利·塞纳维拉单盘成交就有40多套。

　　海珠是中心六区涨幅第二大的区域。该区上周成交87套，环比涨幅亦接近1.1倍。高端盘保利天悦成交20多套，连续两周登上区域销售冠军。天河、白云则是荔湾之外中心六区两个网签量超过100套的区域，其中，天河环比涨幅亦达5成。天河盘峻林、嘉裕公馆、瑞安·创逸，白云盘保利西海岸、岭南新世界等热门楼盘仍是区域保持成交热度的支柱。

　　上周，全市网签均价继续上涨，今年以来第三次超过14000元/平方米。近郊四区成交均价为13001元/平方米，8个月以来首次涨至13000元/平方米的高位。萝岗上周每平涨价6038元，环比上涨43.3%，是上周全市涨幅最大的区域。区域刚需大盘中海誉城之前一周成交175套，上周则萎缩至个位数，豪宅盘雅居乐富春山居、中海原山别墅、御湖名邸成交居稳，在刚需盘式微下凸显，带动区域均价结构性上涨。

　　番禺网签均价亦从15662元/平方米涨至17225元/平方米，上周均价创下区域2012年以来番禺最高的一周均价纪录。番禺上周成交最旺楼盘万科欧泊成交均价仍保持在18000元/平方米左右的水平。

　　白云区上周均价每平涨价4223元，6周后均价再次超过25000/平方米。白云新城两大豪宅盘中海云麓公馆、保利云禧网签量位居白云前五，网签均价接近40000/平方米。

　　利好一手房市场

　　新政策出台，市场仍火成一片。“这一次出台的政策对于一手市场来说应该是温和的。”雅居乐集团相关负责人在接受记者采访时认为。而另有开发商人士提出，此次的“国五细则”表面上是调控楼市，实际上是更多是为市场的发展提供方向，算是利好新房市场。“政策一直都是在支持开发商建刚需房的，而此次的细则把优先贷款作为鼓励建中小面积住宅的条件，这算是在支持一手市场的健康发展。”番禺某楼盘销售总监向记者表示。

　　而本次最受关注的是出售自有住房需征20%的所得税，这项政策其实也不算新政策。之前个人转让住房个税缴纳分为两种情况，一种是据实征收，即按所得额20%的税率计算应纳税额，但需提供合法、有效购房、售房合同及凭证等；一种是核定征收，即按交易额的1%缴纳个税。之前市场上一直是按照交易额的1%征收个税，既操作便捷且费用较低。经纬行研究中心许婉婷分析称，此次从严据实征收，明显将加重二手房转让环节的税费负担，虽对投资投机性购房有一定的抑制作用，但这层税费的增加最终也将转嫁到购房者的身上。若这项政策落实实施的话，短期内或造成二手房报价的增加，并缩小新房跟二手房价格的差距，进而促使买家转向新房市场，重挫二手房交易。

　　“从这个层面来看，既利好新房市场，减少发展商的库存压力，又增加地方政府的财政收入，提高地方政府落实政策的积极性，但也可能使得供不应求区域或者城市的房价存在继续上涨的压力。”

　　广州细则或将进一步从严

　　“就广州而言，很多细则性的条例或将视今年的房价调控目标而定。基于本轮调控中央层面要求的是维持房价的稳定，以往多地房价调控的目标均是依据GDP的增速进行确定，实际是助涨，今年估计难以为继。”经纬行研究中心许婉婷认为，就这一点来看，今年广州房价调控目标或控制在5%以内，甚至可能是持平。即使房价调控目标仍是根据GDP增速而定，但鉴于去年年底房价的翘尾因素影响，今年广州政府调控的压力仍是非常大。

　　“接下来广州可能出台的政策细则，包括上调外地人纳税及缴纳社保年限、上调二套房贷款首付及利率、开征房产税、土地出让中要求附加及提高中小户型套数占比等，且不排除出台更加严厉的措施以确保房价的稳定，包括之前已采取的限售或者限签等行政干预措施。”许婉婷表示，若是采取这类措施，则二手房征20%的个税对新房市场产生的利好将会被抵消，市场观望情绪再起，整体市场或再陷低迷，成交量将现萎缩。

　　至于增城、从化，因前两年实行限价后，区域房价基本保持稳定，因此实行限购的可能性不大，但限价标准有可能趋严，包括之前增城已确定的今年房价限涨8%这条准线均有可能进行调整，或将回调至5%，避免房价出现过快上涨而被强制要求限购。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　忧虑高税收，二手买家急交易

　　3月初，新“国五条”出台令买家担心广州细则出台后可能导致税费支出大增，希望搭上“末班车”在广州细则出台前出手购房及办好相关交易手续，令二手市场在3月份初出现交投小高峰，大量二手房买家集聚房地产交易中心办理过户。

　　而相对于心焦的买家，卖家显得不紧不慢，由于广州二手房市场“求大于供”，部分业主心态进一步增强，议价空间收窄，甚至有部分稀缺学位房的卖家坐地起价。业内人士分析，随着新政细则的出台，二手房市场在未来将受到明显抑制，挂牌量和成交量都将有所减少。

　　买家反响不一

　　前日，记者走访珠江新城的广州房地产交易登记中心后发现，仍有办理二手房过户业务的买家前往交易厅，连续几日该中心办理的业务量都是平日的两三倍。记者随机采访了几位二手房买家，发现大多数前来办理过户的购房客都是刚需业主。

　　陈先生年前在越秀区买了一套30多平方米的学位房，因为工作比较忙一直没有时间来办理相关手续，听闻政策变化的消息后，房产中介也多次来电催促，陈先生选择请假前来办理手续。“之前已经买了一套房，但没有学位，眼看小孩上学的年龄已经到了，迫不得已只能再买一套学位房，虽然不是首套房，但我们这种情况应该也算作刚需。”陈先生向记者表示，虽然总购房款不超过90万元，但该房很多年前只值几万元，按新的规定征税的话，一下子要多出10多万元的税款，这对于普通工薪阶层来说是一笔不小的开销。

　　相对于在房地产交易登记中心急着过户的买家，也有一些买家显得较为平静。中原地产芳村大道分行高级营业经理周庆杰说，传言佛山缴纳社保需要满三年才能购房，有部分外地买家担心广州也会如此，造成这部分买家较为担忧，可能会加快他们入市，但这部分人不多，只占一两成左右。中原地产京溪二分行营业经理吕旭成也表示，大部分买家心态都比较平稳，只有不超过两成的买家较为紧张，担心自己不符合购买资格或二套房首付提高。他表示，毕竟经过前几年的限购、限贷等政策之后，买家已经见怪不怪。

　　中原地产棠德二分行营业经理吴永华表示，天河车陂板块历来很受买家欢迎。在房源缺少的情况下，许多买家要争夺一套盘源，因此即使新“国五条”出台，也很少观望的情况，而追价现象亦比较多。

　　实际上在“20%差额增税”的细则出台之前，广州二手房市场一度陷入低迷，即使在“国五条”发布后也没有改观，直到3月份细则的出台才改变了一切。2月份因春节假期的影响，市场交投活跃度本来就不高。从阳光家缘网站公布的各中介公司二手房网签数据分析，2月份已经实行网签区域的二手市场交投活跃度比1月份明显下降，降幅约50%。不过，成交均价的变动幅度则较小。据合富置业成交数据统计，2月份整体市场二手住宅成交均价为17566元/平方米，比1月份轻微下降5.2%。

　　卖家心态转强

　　新“国五条”出台后，业主因担心售出物业后，日后再次购房时门槛会因新政而增高，因此，不急售的业主大多心态都比较强硬，议价空间较1月时再度收窄。据合富置业统计数据显示，现时市场上业主愿意让价的平均幅度只有1.3%，而去年年底到今年春节前业主愿意让价的平均幅度可达5.4%。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，目前市场上大部分在售房源价格坚挺，业主大多不接受议价，到价即卖，而个别出售意愿不强的业主，会出现反价或将物业转卖为租的现象。不过，在个别板块还是会存在一些“有心卖”的业主愿意接受小幅议价的情况，如天河北现时有部分“有心卖”的业主有时也会顺水推舟，在价格上作出一定的让步，但幅度不太大，让价空间最多也只是3%-5%之间。

　　五羊新城的一家房产中介告诉记者，在2月20日“国五条”发布后，市场反应还算淡定，但3月初国家放出“20%差额征税”的细则办法后，业主心态明显增强，有少数房源的业主坐地涨价。李先生是明月二路的一处楼梯楼的业主，他的这个房源从年后就一直挂在该中介行，该户型面积97平方米，此前的报价是197万元，新政发布后，李先生将挂牌价调整到200万元。房产中介透露，这并不是该中介行上涨幅度最大的房源。业主李先生告诉记者，新政推出后，不少二手房买家急着买房，他在两天内就接到了四个看房请求，“在供不应求的情况下，适当的涨价也是顺势而为。”记者了解到，这一周内在这家中介行挂牌的二手房源中有超过三分之一的业主调高了售价。

　　这种现象也得到了一些分析机构的验证。高力国际分析，地方执行细则落实后，可能对二手住房市场产生两方面影响。首先部分卖家将出现观望心态，而导致挂牌量以及供应量的下降。另外部分卖家可能会通过提高挂牌价的方式将额外税负转嫁给买方。对于第一种情况，卖家之前持有物业的期限会对其决策产生一定影响，由于之前的规定是持有满五年且是唯一住房的可免征个人所得税。如果该规定继续执行，未满五年持有期限的卖家可能会采取等待策略，这会进一步降低二手住房挂牌量。

　　南方日报记者 蒋哲

　　七成网友认为“20%”税率影响甚大

　　调查：

　　就在“国五条”细则公布一天后，远在香港的庞先生就赶回了广州，不到两天时间就将位于滨江东路临江的一套两房单位卖出。急于卖房很重要的一个原因就是对新公布的“国五细则”中“转让自住房将按按转让所得的20%计征税费”这个政策的恐慌。事实上，害怕高额税费的不仅是庞先生一个。近日，一份网络调查结果显示，受访的接近70%的人对于“20%”的税率表示影响力大。

　　在持续了两年多的调控以后，大家对于国家调控楼市的心态已经有所改变。即便是此次国五细则出台，不少买家都认为对于楼市成交以及楼市不会形成太大的杀伤力。在上述调查当中，就有55.18%的受访者认为房价会继续攀高，对广州楼市的影响不大，仅有26.77%的人看好楼市调控，认为政策出台后房价上涨势头将得到遏制，走势平稳。

　　即使是超过半数的人对于调控的期望值不高，但此次的“国五细则”在买家心目中也并非一无是处。相反对于其中的税费问题则有接近七成的人认为影响力最大。甚至有人提出，税费大幅提高后会选择“不卖房”。

　　在此次的“国五细则”中，推出了六条调控措施，包括限购范围覆盖城市全部行政区域、房价上涨过快城市可提高二套房首付或贷款利率、出售自有住房严格按转让所得的20%征税、70%以上中小套型项目可优先支持贷款、强化商品房预售门槛以及城镇个人住房信息系统建设要实现联网。在这六条措施中，被认为影响力最大的就是20%征税的政策。在网络调查中，选择这一个的票数达到12160票，占比达到69.11%，与排名第二的提高二套房首付相差超过10000票。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　细则一出，离婚飙升

　　随着“国五条”细则的出台，不少拥有多套房产的业主都想赶紧“甩盘”。在“国五条”细则还未正式出台前，网络上已经有各路高人想出不少避税的“段子”：假离婚再复婚法，借款还房法，阴阳合同法等等。这些“段子”看上去很有趣，但究竟管不管用？难道真是的是“上有政策，下有对策”？对此，广州深立律师事务所律师李志华提醒，这些“段子”大多并不靠谱，而且风险极大。

　　假离婚：小心“人房两空”

　　这类避税方法首先是让买卖双方夫妻离婚；然后让卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；最后再让买卖双方夫妻各自复婚。二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。这样的避税办法，可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

　　专家解读：该方法虽然可以进行合法的避税，但它存在巨大风险，是以伦理道德和家庭幸福做赌注的。一旦操作不当，假离婚变真离婚，假结婚变真结婚，那就得不偿失了。一旦上述情况出现，整个交易就相当于白费，不仅经济损失追不回来，而且可能“人”也没有了。另外，整个交易过程中并没有法律保障，因为这样的“假离婚”不可能签订合同或契约，国家也只承认结婚证和离婚证，并不承认“假结婚”。

　　风险：这个办法虽然省了钱，但是对夫妻之间的感情与信任是巨大的考验。

　　上诉抵偿：费财费力有风险

　　买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着判决书去房产中心过户。不论是否限购，都可以过户，一分钱税没有。

　　专家解读：首先需要明确的是，抵押并不是真的一分钱不花就可以办理，这是一种错误的认识，抵押登记是要交费的。有人说可以不办抵押登记，其实如果不办理抵押登记，卖方就有可能再将房屋进行第二次变卖，此时买方就只能上诉。但上诉时产生的费用就包括律师费、上诉费等等，并且上诉流程非常复杂，费时费力。

　　风险：诉讼中的诉讼费用的支出将是一笔不小的开支，而且法院会对借条的真实性进行核查，房屋通过法院指定的机构评估价格可能会低于卖家所能获取的市场价格；其次，在这种方法中卖家同时拿到钱款并持有房产，对买家也具有一定的风险。

　　阴阳合同：违法犯罪行为

　　阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。

　　专家解读：阴阳合同，其实就是一种是逃税行为，也是违法行为，还可能涉及逃税刑事犯罪。这实质上是通过伪造合同的手段，向有关部门隐瞒房产的实际成交价格，这是法律所明文禁止的。此外，征税部门也不仅是凭双方签订的合同约定的价格来确定缴税基数，还得根据市场价格和历史记录等因素来核实房屋市场价值。

　　风险：这种办法冒着违法犯罪的风险，撇开违法的因素不谈，这种方法前提是买卖双方都讲诚信，因为合同一旦签署，就具有法律效力，如果买家反悔，只承认价格较低的合同，可能会给卖家造成经济损失和经济纠纷。

　　南方日报记者 蒋哲

　　信贷政策面临从严从紧

　　前瞻：

　　银监会主席尚福林5日在接受采访时表示，将会出台房地产调控对应的信贷政策。此前，央行副行长易纲也表示，对于国五条规定的“房价上涨过快地区，需要提高首付比重、提高贷款利率”一事仍在研究之中。新政后信贷政策何去何从？再次引发了多方关注。

　　存贷比率政策可能将修改

　　3月5日，中国银监会主席尚福林向记者表示，目前银监会正在研究并深入分析存贷款比率政策，如果修改存贷比政策，要有其他管理方式替代它。尚福林还表示，将出台与房地产调控对应的信贷政策。

　　尚福林向记者表示，目前触发存贷比红线的银行很少。要对存贷比进行深入的分析，因为存贷比政策实施多年以来，对加强银行的流动性管理，是有一定积极意义的。如果修改，需要有其他管理方式去替代它。所谓存贷款比率，是指将银行的贷款总额与存款总额进行对比。由于目前企业对贷款的总需求大于银行的供给，资本市场供不应求，适当提高贷款利率能够平衡资本供需符合市场的运行规律。

　　业内人士普遍认为，保障首套房贷优惠政策仍不应动摇，著名财经金融评论家余丰慧就指出，各个城市应该根据本地房价和供求矛盾是否紧张，确定各自政策定位，但是，首套房需求都是必须保障和大力支持的。供应紧张、房价畸高的城市，只能保障首套房需求；房价不高，供求矛盾趋缓的城市在保障首套房需求的前提下，可以支持改善型的第二套房需求。

　　广东省房协新闻发言人、秘书长王韶也指出，在对投资投机性需求进行抑制的同时，要支持中小户型的刚性需求。建议金融机构对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数达70%以上的普通商品住房建设项目优先安排贷款。同时，政府有关部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批绿色通道，增加普通商品房的有效供应。

　　二手信贷政策必将从严从紧

　　无论是2011年初颁布的“新国八条”，还是刚刚出台的“新国五条”都要求“强化和严格实施差别化住房信贷政策。”差异化主要体现在两点：首付款比例和房贷利率上。比如：首套房执行30%的首付款比例，利率八五折；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　最能体现“差异化”的莫过于二手房信贷政策，如果说一手房房贷政策调整的前景仍扑朔迷离，二手房信贷政策，按照新政规定，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　银监会副主席蔡鄂生认为，二套房贷政策的出台需要有一个观察的过程，比如要观察一线、二线、三线城市的房价、群体收入等综合性因素。业内人士分析在一线城市在二套房贷政策上的收紧已经是“毫无悬念”，对于首套房贷政策则可能有所变化。

　　据合富置业统计数据分析，2月份二套房贷购房个案占当月总成交的14%，该比例与近12个月以来二套房贷购房所占的市场份额基本持平。若广州二套房贷首付及贷款利率在目前首付六成利率上浮10%的基础上再度提升，将会增加二套房贷购房的改善型买家的购房成本和入市门槛，影响范围可能遍及二手市场上约一成多的购房需求。梁燕明表示，若改善型置业门槛再度提升，市场上“卖一买一”的情况有可能会大幅增加，通过出售旧居筹措换房首付款这一方法将会被更多改善型置业人士所采用。

　　南方日报记者 蒋哲