新政搅动市场 犹待“靴子”落地

　　陈哲

　　并未确定实施办法和时间的国五条细则，令过去一周全国各大城市二手房成交过户呈井喷之势。住建部政策研究中心主任秦虹预测，后续随着政策落实，会出现观望，成交会下降，但短期看，成交量的变动将大于价格的变化。

　　尽管新政出台后首个交易日，调控预期

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　　一些房企对市场可能的整体趋冷虽有担忧，但在本轮调控初期已然将产品结构倾向刚需人群的开发商似乎并未有激烈反应。

　　将产生实质效果的地方细则仍在酝酿之中。分析人士认为，限购标准的统一、房贷紧缩预期和持有税征收范围扩大等储备政策，可能会对市场形成更为严厉的打击。

　　赶签与观望

　　3月6日早上9点，上海徐汇房产交易中心已经排起长龙，许多人早上7点就来排队。正在队伍中吃着早点的吴先生告诉记者，他是买首套房，只看了两个星期，本来想跟上家拖一拖，但新政出来后，他决定迅速出手。由于卖方开出的是到手价，为了推动上家迅速办完税费手续，吴先生在与其的居间合同中还增加了一条：如果上家在新税法落地仍未办完审税手续，合同即无效。

　　交易大厅内，中介经纪不停打电话催促购房者速到排号。“拿一个号需要上下家同时带着合同和身份证审核，我们早上7点半就来了，中心上午8点45分开门后，有客户拿到号已经到下午了。还有几个客户没赶到，估计今天办完要晚上了。”汉宇地产经纪人吴先生说，自己在这里已连续“奋战”3天。

　　而在杨浦区房产交易中心，现场便有“黄牛党”在倒卖用于过户的排队号码，最贵卖到5000元。

　　国五条发布后几天，上海城区几个交易中心排队网签过户的人潮涌动，受理时间均持续到夜间，3月4日浦东房产交易中心受理一直延续到次日凌晨。上海房地产交易中心一位人士称，“针对目前交易数量激增的情况，各区县房地产交易中心已经启动窗口紧急情况应急预案，全员到岗(双休日也不例外)，增加受理窗口，并根据现场客户量延长受理时间(直至现场客户全部离开)。”据了解，北京、南京、杭州等地的交易中心这两日均迎来“春运”般的盛况。

　　超高的人气也出现在房产中介。21世纪不动产一位区域总经理告诉本报，“绝大多数房东都要求到手价，所以着急的一般还是购房者，挂牌者则相对淡定，那些已满5年、又是唯一住房的房源，因为不在征税范围内，更成了香饽饽，甚至出现跳价的情况。”中原地产、21世纪不动产以及汉宇地产等多家中介公司都反映了这样的现象。

　　本轮政策的出台，再次引起假离婚潮。上周，沪上多个区县婚姻登记中心向民政局婚管处报告离婚登记异常。数据显示，有的区县协议离婚数是平时两三倍甚至四五倍。

　　“相对网上流传的虚假诉讼等完全不具操作性的方式，通过办理离婚手续，减少名下房屋套数来避税的方式，可能会在政策落地前后达到高峰。但是其面临很大的家庭道德成本。”北京市隆安律师事务所付忠文律师说。

　　繁冗的市场结构也开始分化。在购房者中占据很大成分的改善型需求，因为要同时操作买卖两个环节，与地方细则赛跑。家住上海黄浦区的小柳本住在两室一厅的老房子，原本打算置换一套三室的房子。“没有满意的房源，如果现在入市，一旦上海细则在其间出台，自己就被动了。可能两端的税费都要承担。”小柳说，“等等吧，也不那么急。”

　　成交转向新房？

　　3月4日，国五条细则出台后第一个交易日，沪深股市49只地产股跌停，拖累大盘重挫3.65%。不过，乐观者认为这并不能真实反映房产市场的后市走向。盛世太平董事总经理陈立民评价，“股民有些反应过度，没参透政策利好开发商的一面。”

　　中介机构汉宇地产对旗下门店抽样调查后发现，税费面临上调，客户流向新房市场占比约达四五成。中房信研究总监薛建雄认为，去年上海新房成交量7.8万套，二手房交易市场达到20万套。即便三分之一的二手房客户转移到新房市场，对后者成交量的推动也会是比较明显的。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“二手房成交会转移到新房市场这一说法看似有理，实则是一种静态分析。一手房和二手房市场，密切联系，共冷暖，同进退。市场整体性降温之后，一手房也将受挫，开发商们别盲目乐观。”

　　某基金公司房地产行业研究员分析，“成交量肯定会受到较大抑制，不排除二手房需求向新房市场转移。”但该研究员同时表示，由于市场结构复杂，后市仍需观察。“如果是改善性住房需求，需要旧房销售后才会买新房。对于新房购买者，他们会考虑之后该套房产的处置成本将大幅增加，可能也会选择观望的态度。”

　　富力地产总裁张力在两会期间对外表示，出台这项新政的目的，在于抑制投资性房产买卖和房价过快增长。但中国现在还是刚性需求依然强烈，“投资性房产在整个需求中所占比例不到20%”。

　　朗诗集团地产板块负责人向炯说，长期看刚需将继续支撑小户型的市场，“公司前年就开始执行多产品线策略，首次置业和首次改善型产品开发比例已提至40%和30%。”

　　瑞银3月5日发布的报告称，房企龙头万科由于去年末现金余额达到522.9亿元，净负债仅23.5%，具备持续购地实力。预计公司在2013年将保持积极的土地储备政策，全年新增土储将超过2012年。

　　一位沪上开发商对此表示乐观：“国家这两年一再地出政策，其效果就跟苹果手机一样，一开始大家都疯抢，到现在就不一定了。今年集团总部给我在上海的投资指标，如果完不成，将扣发绩效工资。其他城市公司也是如此。新政策下来后，目前总部似乎并没有调整计划的意思。”

　　静待靴子落地

　　杨红旭认为：“部委细则没那么快，尤其是二手房20%所得税，民众反对之声甚大，如何细化，可能会让监管层颇费思量。至于落实到地方细则，会更慢些。”

　　其实20%差额征税并非新政，2006年7月国税总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，规定了两种征税方式，即按总额的1%～3%或按照差额的20%征税。“此番是从严征税，按照差额征税。”但上述《通知》中，在计算差额时，允许卖家价减去买入价、税金及相关合理费用还包括营业税、土地增值税、印花税、住房装修费用、住房贷款利息等。杨红旭认为，针对20%的所得税，大势难阻，建议政府差异化对待，区分持有年限段，才是合理之举。

　　秦虹认为，“一线城市二手房的规模与新房相当，甚至更大，且由于城市规模大，二手房位置优越，供给有刚性，相对容易转嫁给下家。”

　　“即便是税费由卖方承担的地方，其售房积极性受阻，二手房市场的供给将有明显萎缩。”薛建雄说，成交量下降会有比较明显的预期，一线城市价格变动面临不确定性。

　　国五条细则还包括“房价上涨过高的城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，银监会主席尚福林表示，将会出台地方房地产调控对应的信贷政策。“银监会将出细则，整体性收紧房贷。尽管当前大家正在热烈讨论20%的个调税，孰不知，房贷紧缩对楼市的总体抑制作用，远大于税收。”杨红旭说。