当心：美国购房热背后的财务陷阱

　　据纽约路透社的报道，刚出炉的数据显示，美国2012年底的房屋价格创下逾六年来最大按年涨幅，2013年1月新屋销售亦大增。这些最新迹象表明，长期以来备受压抑的楼市正在复原。

　　在这次美国房市触底上升时，中国的投资者大量地投入到这股购房热潮里。最近我们可以看到不少报道指出延续不断的中国购房团正在美国几个主要的城市，包括纽约、洛杉矶、旧金山等地四处看房，有不少人甚至“隔山买牛”，连看也没看房子就匆忙抢进。诚然，在美国房市正处于低谷反弹的时候，与国内一二线城市已高不可攀的房价和刚出台新“国五条”打压房价的势头相比，美国房产可能有更大的升值潜力，因此在美购房也许是不错的选择，可是在这冲动投资的当下，以我在美居住十多年后对美国的了解，国人还是务必在购房前做好该做的功课，以免陷入意料不到的投资成本或税法陷阱。美国是一个税务极度复杂的国家，素有“万税之国”的称号，而与房地产相关的税项很多与国人熟知国内现有的房产税项大相径庭。因此，如果国人只用惯有的国内购房思维来选择美国房产，往往会发现投资成本比原来想象的高，而且还可能有很多始料不及的后续税务法律问题。

　　前几个月有一位来自北京、在美国有业务的客户在纽约长岛投资了一栋价值175万美元的独栋别墅准备退休之用，在选择房子时，他基本上根据几个自己认为重要的投资标的来衡量房子的投资价值，其中包括以下几点：

　　1.房子处于美国很好的学区；

　　2.当地环境优美，离市区不算太远，居民相当富裕，治安很好；

　　3.房子三百多四百平方米，占地半英亩，比北京类似的房子便宜；

　　4.房子并不是七十年使用权，而是具有永久产权。

　　由于他公务繁忙并来去匆匆，其他的方面就没有再多做研究，地产中介也基于促成交易而没有跟他提到另外该注意的事项。客户近几年没有打算在这房子居住，于是在房子过户后，请中介替他出租房子。鉴于这栋房子的状态与设计不错，很快就以每月租金6000美元出租给了一个美国律师家庭。客户算算一年租金除以房价的投资回报率可达百分之四以上后满心欢喜，想想回报率比他在北京另外一栋价值1200万，月租3.5万元的房子还高，且具有增值潜力，实在是很好的资产配置。可是，客户的美梦不久就被敲碎了，一是他发现原来他这栋房子每年需交2.8万多美元的房产税，再者他所收到的租金，在减掉其所交的房产税及少量房子维修费用后，每年必须视为他在美的收入缴交美国联邦税。如果他因业务需要每年在美居住四个月以上，他不但要作为纽约居民另外再缴州税或甚至市税，根据美国税务局海外账户税收遵循法的规定，作为在税务上被界定为“美国居民”的他，还必须要向美国申报其全球资产，并缴纳该付的税项。假设没有及时申报包括他在中国的资产，会面临严重罚款，甚至不小心还得坐一回美国监狱。另外，如果客户不准备出售房子而选择把它留给后代，这栋房子还可能需要向美国政府缴遗产税，按目前税率来算，其联邦税加上纽约州税，可高达56%。这一发现让客户吓一大跳，不仅认识到他目前的投资回报率一下掉到百分之三以下，且赶紧找我这个财富规划师来商量如何处理潜在的后续问题。

　　以上的个案很经典地反映了近年其中一部分国人匆忙在美购房后陷入的税务困境。美国有关房地产买卖及持有的税项林林总总，而且由于各州/市/区政府相对独立，除了联邦税赋一致以外，会因房产所处地点（州、市、区），房产类别（个人/商用）及房产总价等而有所差异，且可相去甚远。美国国税局在2013年已经全面执行海外账户税收遵循法，即便不是美国公民或永久居民，究竟自己会不会一不留神被界定为“美国居民”而需按照美国法律履行一系列申报纳税义务，国人实在不能掉以轻心。所以，当国人决定在美购置任何房产前，除了向地产中介了解清楚该房产适用于外国人买卖及持有时所需缴付的所有税项以外，如果希望长期拥有在美房产，有需要经常来往美国或移民美国，最好也向专精中美跨国财务规划的专业财务规划师详细咨询，明了在购买房产的同时需要考虑的美国各种现有及未来税赋与法律，在权衡好各种利弊后再定案为佳。

　　作者：麦慧琪来源第一财经日报)