被高估的小龙头格力地产 高债高存无力扩张

　　理财周报实习记者 骆轶琪/深圳报道

　　“格力地产还是处于‘摸着石头过河’的阶段，他的扩张路径，主要是跟着大股东格力集团的步伐在走。”在地产业内人士眼里，格力地产目前而言，实在是一家不甚有特色，也看不清前景的，只是作为母公司赚取第二桶金手段

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　　“质量好”、“高端”、“贵”是格力地产在珠海人眼里的特点。“买得起格力的房子，说明你在当地还是有一定能力的”，当地人这样告诉记者。格力地产2012业绩快报显示，公司2012年度实现归属于上市公司股东的净利润3.21亿元，同比增长27.24%；基本每股收益0.56元。

　　但是，从业内人士看来，作为实业集团旗下的小型地产开发商，格力地产无论从专业水平、运营能力、扩张前景而言，都是未知。唯一可以肯定的是，目前从市值来看，他是一家被高估了的房地产公司。

　　珠海“小龙头” 业绩押宝“地王”

　　如果你在珠海，问当地人名气最大的地产公司有哪些，答案必然不会是万科、保利。

　　答案一般有两个：华发地产和格力地产。

　　“如果说华发是一只稳定的股票，那么格力更像一只潜力股。”在珠海市当地人眼里，土生土长的这两家地产公司，相比于布局在此的全国性地产龙头，都更具影响力。

　　“我曾经看到董明珠对于质量的要求近乎‘自虐’，所以自然而然相信格力地产的品质。”珠海市某崔姓市民向理财周报记者表示，格力集团的品牌优势，不仅仅让格力电器在珠海市广受赞誉，更令格力地产在当地的名声颇佳。

　　国资委背景、与格力电器同宗的地产公司、借壳上市遭坏账拖累……在这些标签下，格力地产虽然在全国设立了十余家下属公司，但其实，截至目前，其在售项目均仅布局在珠海市。

　　“在2011年和2012年，格力地产的业绩主要来自于格力广场项目，格力广场拿地时候的成本比较低。”珠海市房地产业内人士表示，格力地产过去几年的业绩因此而表现不俗。“从公司的预收账款就可以看出来，公司2012年三季度的预收账款大多来自于格力广场项目。”

　　据wind数据显示，截至2012年第三季度，以发展高端商业地产模式为主的格力地产，营业收入与预收账款比例为7:10。在同一时段，立足于辽宁大连的亿城股份，同样以发展商业地产为主，上述比例为17：10；立足于江苏南京的栖霞建设，以发展产业地产为主，比例值为13:10。

　　上述数据显示，在2012年，与市值相近的同行业相比，格力地产预收账款明显偏多，业绩可观。

　　然而，随着近期格力广场二期和格力香樟一期项目的售罄，据许多分析师表示，未来几年中，格力地产的业绩主要仅来源于其在2009年拿下的“地王”项目——格力海岸。

　　“由于是‘地王’项目，成本较高，再加上一系列后续的装修等费用成本，其售价必然居高不下。”上述业内人士表示，以此判断，格力海岸项目目前在售情况并不会如之前格力广场般理想。

　　对此，格力地产董事会办公室以“公司出年报期间比较敏感，不接受采访”作为回应。

　　高负债高存货 扩张能力存疑

　　翻看格力地产发布的公司公告会发现一个很明显的特征：在格力地产公告的内容中，出现字眼最多的是：申请贷款、抵押担保。

　　虽然同样的现象也发生在亿城股份和栖霞建设的公司公告中，然而，对比各自的总资产负债率和货币资金，格力地产的资金链问题显得尤为突出。

　　据统计，截至2012年第三季度，格力地产资产负债率达到80.82%，账面资金仅6.48亿元，而其存货却有104.89亿元，存货比例高达85.28%。

　　在同一时段，亿城股份资产负债率为61.47%，账面14.03亿元，存货78.46亿元；栖霞建设资产负债率为67.48%，账面资金及存货数与亿城股份相近。

　　由此可见，与行业内同体量公司相比，格力地产账面资金紧缺，存货严重积压。

　　而自2009年至今，其拿地仅珠海“地王”及重庆两江新区两块。

　　“他最近两年拍的两块地，地是挺好的，但是那不是刚需，都属于高溢价、高利润产品，所以卖出还有点耗时间。”深圳市一房地产业内人士表示。

　　国资委背景下的格力地产，在房地产行业前行过程中，仍处于“摸着石头过河”阶段，行进缓慢。

　　上述业内人士分析认为，目前房地产公司模式有两种：一种是低毛利高周转，如万科、保利；一种是高毛利低周转，如绿城。

　　“但格力地产既不属于前者，也不属于后者，只是因为前些年的低价土地暂时受益，等到这些土地开发完成后，公司管理层自然是要吃些苦头的。”珠海市一房地产业内人士分析道。

　　“除了他的母公司比较大以外，对于它在房地产开发方面的专业水平，我持保留意见。”上述业内人士表示，由于拿地布局缓慢，经验不足，格力地产的整个开发流程能否顺畅运行，存在疑问。

　　非主流地产公司 同业前景不明

　　目前而言，以实业为主的集团公司，下设规模较小的房地产开发公司，此类发展模式，如中粮地产、雅戈尔置业、海尔地产等，在全国范围内并不罕见。

　　其实，纵观同种模式下的地产公司，由于并未被视为集团业务的主要收入来源，因此，往往得不到集团的重视。

　　“这类公司主要还是机会主义，其实并没有形成很鲜明的战略。”万联商行商业地产顾问刘智勇认为。实业集团进驻房地产领域，只是为了赚取第二桶金，然而，问题的关键在于，房地产公司的管理模式与实业不尽相同，如何把握发展战略尤其重要。

　　但是，上述地产公司的运营思路，似乎一直并不清晰。

　　“因为在集团业务下面，做地产本来就不是专注的重点。”克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣表示。格力地产自上市以来，披露信息较少，属于项目性公司，未来前景“说不清”。

　　对于目前的格力地产，有业内人士猜测，其或许会走皇明太阳能旗下地产公司的体验式营销之路。

　　“当时皇明太阳能做地产的初衷，是想做一个新的生活环境，一个新的生活方式，将实业集团的产品植入地产项目，形成产业链。格力会不会有同样的思路，这一点或许值得期待。”

　　有分析师认为，多元化发展的公司，估值不会高于单一化发展的公司。“这是一家没什么特点的公司。我一直觉得格力地产无论是市值还是业绩，都是被高估了的。”

　　“他现在的模式，主要是存在一个风险分担的问题。”朱一鸣表示，如果格力地产未来几年业绩仅靠格力海岸项目，无疑风险较大。