2013年房地产业“开门红” 前两月多数指标大幅上升

　　上海易居房地产研究院3月11日发布了《2013年1-2月份全国房地产市场报告》。报告指出，2013年1-2月，国房景气指数比去年12月份提高2.33点，比去年同期提高0.03点。不但延续了去年四季度以来整体上行的态势，且上行幅度明显加大；全国土地购置面积降幅放缓，整体处于平稳态势，土地购置均价2410元/平方米，价格创历史新高；房地产投资增速回升明显，房屋新开工面积恢复正增长；商品房销售同比大幅上涨，价格增幅加大。总体而言，今年前两个月，全国房地产业多数指标均大幅上升，市场实现"开门红"。

　　易居研究员刘卫卫指出，这主要有几方面原因，一方面是市场的持续回稳，使房地产企业对于后市依旧乐观，投资开工力度进一步加大；另一方面，去年年初行业整体低迷导致同期基数较低，也造成了今年前两个月市场多数指标均大幅上升。预计随着"国五条"及相关细则的逐步出台，房地产行业活跃势头将有所下降，多数指标同比也将呈现放缓态势。

　　一、国房景气指数大幅上升，行业保持活跃态势

　　2月份，国房景气指数为97.92，比去年12月份提高2.33点，比去年同期提高0.03点。不但延续了去年四季度以来整体上行的态势，且上行幅度明显加大。今年以来，房地产行业回稳态势继续保持，市场活跃态势依旧。

　　二、土地市场持续活跃，价格创历史新高

　　1、全国土地购置面积降幅放缓，整体处于平稳态势

　　1-2月份，房地产开发企业土地购置面积3813万平方米，同比下降18.6%，降幅比去年全年缩小0.9个百分点；土地成交价款919亿元，同比下降12.0%，降幅缩小4.7个百分点。土地购置面积同比虽然依旧处于下跌区间，但明显趋于平稳，这也与土地市场近期持续回稳有关，房地产企业处于对市场预期的乐观以及资金情况的好转，对土地的投入力度依旧较大。

　　2、全国土地购置均价上涨8.1%，价格创历史新高

　　1-2月份，全国房地产开发企业土地购置均价为2410元/平方米，同比增长8.1%，增幅比去年全年扩大2.3个百分点，均价创历史新高。从土地购置均价同比情况看，自去年11月增幅放缓后开始逐步上升，且上升幅度进一步加大，土地市场的持续升温也带动了价格的进一步上涨。

　　三、房地产投资增速回升明显，新开工面积恢复正增长

　　1、全国房地产开发投资增幅快速上升，创近一年新高

　　1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比增长22.8%，增幅比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，同比增长23.4%，增幅提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。从房地产投资额同比增幅走势看，今年前2个月呈现快速上升态势，同比增幅达到了近一年以来的新高。

　　2、全国房屋新开工面积实现正增长，扭转去年二季度以来持续下跌趋势

　　1-2月份，房屋新开工面积23001万平方米，同比增长14.7%，去年全年为下降7.3%；其中，住宅新开工面积17431万平方米，同比增长17.5%。从房屋新开工面积同比增幅走势看，1-2月份同比增幅明显加大，一举扭转了去年4月以来同比持续处于下跌区间的态势，创造了一年以来的新高。

　　四、商品房销售同比大幅上涨，价格增幅加大

　　1、前2个月商品房销售面积超1亿方，同比增长近五成

　　1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；商品房销售额7361亿元，同比增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。从商品房销售情况看，1-2月份全国商品房销售量和销售额均同比大幅上涨，销售量同比不但延续了去年3月以来整体上行的走势，而且涨幅上升明显，涨幅创造了三年来的新高。

　　2、全国商品房成交均价上涨加快，办公楼增幅转负为正

　　1-2月份，全国商品房成交均价同比增长18.8%，增幅较去年全年加大11.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长20.6%，增幅加大12.2个百分点；办公楼成交均价同比增长33.5%，去年全年为下降1.3%；商业营业用房成交均价同比增长19.4%，增幅加大13.3个百分点。各物业销售均价同比均呈现明显的上升态势，其中办公楼销售均价同比上升幅度最大，扭转了去年以来同比持续处于下跌区间的态势，而住宅销售均价同比在去年下半年持续平稳后也呈现快速上升，显示近期市场的持续活跃带动了各物业价格的进一步上行。

　　3、全国商品房待售面积持续上升，库存压力面临加大风险

　　2月末，全国商品房待售面积41904万平方米，比去年末增加5444万平方米，比去年2月末增加11378万平方米。其中，住宅待售面积比去年末增加4181万平方米，办公楼待售面积增加158万平方米，商业营业用房待售面积增加778万平方米。

　　2月末，商品住宅待售面积同比增长42%，而1-2月商品住宅销售面积同比增长55.2%。虽然商品住宅待售面积同比增幅较去年12月末有所加大，但相比于大幅增长的商品住宅销售面积，近期商品住宅库存压力得以进一步释放。商品住宅待售面积的持续增加，主要是三四线城市住宅库存持续上升，而一线和少数二线城市早已触顶回落。

　　五、房企资金同比增长三成，国内贷款占比回升明显

　　1-2月份，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，国内贷款3938亿元，增长26.4%；利用外资88亿元，下降18.4%；自筹资金7331亿元，增长22.3%；其他资金7570亿元，增长53.5%。在其他资金中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。

　　从开发企业资金来源的构成分析，1-2月份，国内贷款占20.8%；利用外资占0.5%；自筹资金占38.7%，其他资金占40%。在其他资金中，定金及预收款占24.6%，个人按揭贷款占10.9%。

　　国内贷款占比回升明显。1-2月份，国内贷款和利用外资占比有所上升，其中国内贷款占比由去年全年的15.3%上升至20.8%，显示近期货币政策相对宽松；企业自筹资金和其他资金占比均不同程度下降，其中其他资金占比下降明显，主要是定金及预收款占比下降较大。但从各项资金来源结构看，其他资金占比依旧占据四成，销售回款依旧成为房地产企业的主要融资渠道。

　　执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 刘卫卫 朱光