链家：3月第一周北京二手住宅成交均价26871元/平(组图)

　　概述：3月第一周（03.04-03.10），由于集中网签，北京市二手住宅成交量环比大涨，达到8804套。同时，受到成交结构变化的影响，二手住宅成交均价为26871元/平米，出现大幅波动。

　　一、成交量：新政落地窗口期，3月第一周二手住宅成交8804套

　　图1：3月第一周二手住宅成交量变化


　　成交量分析：3月第一周，北京市二手住宅成交量为8804套，环比大涨69.6%。截至10日，3月二手房成交11024套，已经超过2月全月成交量，与去年同期相比上涨278.7%。3月1日晚国五条细则发布，二手房交易的税费，信贷等方面将会进一步收紧。由于目前还是地方政府执行细则落地前的窗口期，买卖双方集中网签，成交量出现井喷。

　　值得关注的是，新增客源量并未出现同步增长，3月第一周新增客源环比仅增长12.4%。从购房者角度来看，国五条细则的颁布只是加快了有意向购房者的成交速度，并未带来新增需求大幅增长。

　　二、成交均价：成交结构影响，3月第一周二手住宅成交均价26871元/平方米

　　图2：3月第一周二手住宅成交均价变化

　　
　　成交均价分析：3月第一周北京市二手住宅成交均价为26871元/平方米，环比上周上涨4.7%，波动较大。

　　从成交区域来看，城六区的成交占比达到69.42%，比上周增长4.2个百分点。从环线来看，五环以内的成交占比56.3%，比上周增长6.7个百分点。成交均价增长主要是由于高单价区域的成交占比明显增加的拉动。从近两周成交比较活跃的丰台马家堡，大兴西红门，朝阳常营等商圈来看，成交均价都比较稳定。

　　三、市场分析：收政策影响，业主预期降低，让利空间增大

　　据链家地产市场研究部统计，3月第一周，受新政细则出台的影响，业主急于成交的案例增加，议价空间也由上周的2.1%扩大到目前的2.5%，

　　链家地产市场研究部张旭认为，本次新政的一个重要特点是针对业主所得从严征税，导致业主心理预期出现明显转变。

　　一方面，为了赶在新政落地前完成交易，业主的出售诚意明显增加。对于高价挂牌的业主，主动下调挂牌价促成交易。在交易中的让利空间有所增加。

　　另一方面，尚未挂牌的业主挂牌积极性增加，部分业主争取在新政前套现离场。据链家地产市场研究部统计，3月第一周新增房源环比增长45.6%。

　　从链家地产门店的反馈来看，目前的业主降价还是停留在高挂牌价向市场价回归的过程中，低于市场价格出售的案例依然较少。另外，目前的市场氛围下，即使免税的优质房屋，业主涨价也比较少见，所以整体来看，短期内的价格走势将会比较稳定。